大悦城想把三里屯“脏街”的胡同店铺搬进shoppping mall，你是否愿意去购物中心里逛胡同店铺？
“脏街”是位于三里屯太古里南北区之间的一条小巷，官方的名字是“北三里屯南街”，在拆迁以前，这条小街上充斥着小酒吧、美甲、纹身、DVD租赁、各色小餐馆和脏摊儿，混乱和市井的烟火气也使之成为三里屯太古里中间一幅另类的生态图景。
然而4月底，这条街道却因为北京整治“拆墙打洞”的行动而被拆除一边的外墙，许多店铺不得不停业或搬迁。拆除“脏街”只是一夜之间，缅怀“脏街往事”的人却络绎不绝。一位80后时装编辑伤感地说：“我在这里买了大多数的碟片。”另一位90后占星师则说：“如果没有‘脏街’，我会认为我根本没有出生过。”
负责三里屯太古里设计的日本设计师隈研吾曾在一个相关主题的采访中对《第一财经周刊》表示：他设计的街区式购物中心在最初的方案里有意结合了“脏街”的多元生态，而这种方式也为三里屯带来了与其他购物中心所不同的活力。
“脏街”在年轻人和文艺青年们心中的地位，它将今年上半年针对北京城的这场街道整顿推向了高潮。事实上，早在今年年初，北京就在东城区、西城区、石景山区、朝阳区等区域开始了整顿“拆墙打洞”的行动，即将居民楼的一层“由居改商”的现象。这一现象从1980年代末1990年代初随着改革开放和经济发展开始，一些住户把一层的居住用房改造成商铺以获利。
原本位于“脏街”上的纹身店、DVD店已被不同程度拆除，DVD店铺目前仍在营业
作为北京朝阳大悦城的运营总监，三里屯“脏街”的商铺成为了郑铮近期关注的对象。早在2014年，郑铮就和许多胡同小店的主理人们有过接触，那时位于朝阳大悦城5层的主题街区悦界正在招商，同时任职悦界产品组负责人的他把目光投向了这些隐藏在胡同里的小店。
“胡同里的小店有着天然的生活氛围和个性化的独立态度，很多小店里的东西就是一个主理人或者老板多少年如一日的精耕细作，体现的是老板自己的风格，很难复制，相比连锁品牌更容易体现出一家购物中心的差异化。”他和团队认为，在胡同里寻找合适的店铺会对整个街区生活方式氛围的塑造起到重要作用。
“悦界的定位是从原来的shopping mall到现在的lifestyle center，我们不想在街区里面再卖一些品牌的餐饮或者服装零售。”郑铮对《第一财经周刊》说。正因如此，你可以在悦界里看到贩售黑胶唱片的店铺，以及北京第一家进入购物中心的绘画馆。
回到拆迁前的“脏街”，它在互联网上被众人怀念的最重要的理由，其实也在于它所提供的这种多样化的生活服务、社交功能和城市生态效果。就这个意义而言，“脏街”也符合1960年代著名记者、城市规划学者简·雅各布斯对一条成功而受人喜爱的街道的定义：“将人们的出行时间分散在一天内的各个时间段里”，使之能够在一天大部分时间里都有人在活动。而这也是街区具有混合的基本功用的前提。
在对1960年代美国大城市做了长期的研究后，雅各布斯从社会学角度得出结论，认为这种多元性将有助于人们的接触、交往，增加城市的宜人气氛和人们的安全感。同时，她还从经济学角度做了分析，认为这将合理有效地利用城市的公共设施，而且能够给那些需要顾客光临的企业带来更多的顾客，使之充分发挥功用。
朝阳大悦城对于这些店铺的引进其实也是基于同样的逻辑，他们相信在shopping mall里建造一个这样的模拟街区将吸引更多人来到这里社交，能为其带来更多的顾客。
但现在的问题是，相对城市多样性，政府和社区居民显然对干净整洁有更大的诉求。“我很早就知道拆迁这个事情。”在“脏街”经营一家韩国餐馆的陆少告诉《第一财经周刊》，正式的通知去年12月就已经下达，从三里屯派出所所在的那条街往外延伸的好多店铺从去年11月至12月就开始陆续关门，但真正的拆除直到今年4月21日才开始，店主们有4个月的时间用来找新的店址或者做其他打算。
三里屯“脏街”路口的杂货店和lugas越南餐厅被拆掉后
由于店铺开在“脏街”的商用建筑里，陆少的店在此次行动中得以幸免，但这条街上的大多数小店都遭遇了整改。受到影响最大的是餐饮类店铺，一多半还在营业的餐饮小店已经拆除了门面和临街的入口，给食客的光顾带来很大的不便，更重要的是失去了展示面。
“在‘脏街’的历史上最著名的饭店应该是三里屯面馆，这家店最初也没有门面，食客需要从后院进去，还得穿过厨房才能抵达餐厅，但是店铺外侧还是有展示面写着三里屯面馆。”对“脏街”很熟悉的北京土著陆少说，“对餐饮店来说没有展示面也没有进出的门，影响还是比较大的。”
同样的情况还发生在杨竹斜街、方家胡同、五道营和南锣鼓巷这样的胡同，一些餐饮店店主开始着急了。郑铮所在的团队近期收到了很多餐饮店店主的问询。
在此之前，和胡同店铺之间的合作进展也很难称之为迅速。“胡同里的品牌天然有点儿拒绝购物中心，觉得你那儿是不是很贵？我这儿的客群和你是不是匹配？我的产品放你那里是不是就没有感觉了？大家都会有这样那样的担心，而且之前没有这种先例。所以沟通起来比较困难。”郑铮说，过去和胡同店沟通的同事每次都随身带着公章，恨不得谈妥之后赶紧现场盖章把事情定下来。
为此，悦界在租金方面给了胡同店很多倾斜，大悦城高层对这片主题街区的要求是“把生活方式的氛围做足”，并没有对租金收益提出很高的要求。对于胡同店店主担心的氛围问题，郑铮觉得是可以通过店铺的筛选和空间的营造来达成的，在悦界最初招商的过程中，郑铮团队的人会把手绘的街区效果图拿给对方看，以便对方理解“室内空间室外化”的具体样态。
“至于客群的匹配度，这其实是我们最先考虑和看重的。”郑铮说，“一定是它的客群和我们的客群匹配，才会招它们进场。事实也证明，我们从胡同里招的品牌和我们的核心客群是高度一致的。”
根据大悦城后台获取的到店客群大数据分析，悦界的客群一年在朝阳大悦城的消费是普通客群的1.8倍，而入驻的胡同店铺的营业额也都超过了其场外的店。
主题街区对于客流的吸引和筛选功能增加了朝阳大悦城的信心，这家购物中心计划在今年5月底和年底再分别开设两个新的主题街区。这也是朝阳大悦城希望招募更多胡同店铺进驻的动力之一。
“我们希望在整治开墙打洞的大环境下给一些独立小店以栖身之所，或者说一个能够落脚的地方，不希望它们被城市大更新整个儿泯灭掉。”郑铮说。
但这同时也表明了朝阳大悦城对小店的调性有所要求。在郑铮看来，一个生活方式类的店铺应该是复合型业态，不是只买一样东西，而是同时售卖若干种互相关联的产品。其次是颜值要高，店铺的整个陈列和装饰要有调性和巧思，第三最好有一定体验性，比如招商团队一直在谈的如故照相馆，它不止是照相馆，还是咖啡厅，会举办画展，可以提供多元化的互动和体验。
这家店位于安定门方家胡同，以坚持使用传统摄影的银盐工艺而知名，每一次拍摄只拍一张照片，定价两万且不修图。如今它也面临搬迁的命运。但其创始人马楠较为谨慎，在如何平衡自己的特色与仅仅成为shopping mall中一个店铺之间，她还在犹豫。
朝阳大悦城没有对小店的业态种类设限，但凡大致符合上述标准的店铺都在考虑之内，不过对于餐饮业态，这家商场还是更偏向于能够提供全时段服务的餐厅。
管理个性的胡同小店对于商场来说也不是一件容易的事情，习惯了自由生长的胡同店和一切都需要照章办事的购物中心之间需要磨合和相互的妥协。
已经和朝阳大悦城即将开业的新街区“拾间”达成合作的胡同餐饮“食之六七”，在租金还没谈的时候就提出一个条件，要求在每周一歇业一天。理由是要给主厨团队休息的时间。
“我们一开始也惊着了，因为购物中心里的所有店铺都是早10点到晚10点全年无休，你怎么能跟我们提这样的要求呢？”郑铮说，“他说我这个大厨团队行业内很有名，一年要做24份菜单，研发能力很强，我们很尊重他们，他们必须心情愉悦了才能呈现最好的产品，我一想也行，又有什么不可以的？那就休吧。”
不过，对于北京基数巨大的小店来说，能够符合商场标准的还是少数。陆少一些同在“脏街”开店的朋友有不少已经萌生了退意。他自己也准备把在工体附近的另一家店转让出去。“说到底，很多人开店只是觉得有意思或者当成一种谋生的出路，并没有做出品牌的志向。”陆少说。
位于三里屯北街，太古里后胡同里的网红餐厅北27号搬迁
在三里屯开店并不是什么一本万利的生意，这里的租金均价为每天15元/平方米，陆少每个月光租金就要支付10万元，一个月下来收支仅能勉强持平。4月21日他曾在自己的个人公众号上写了一篇感怀“脏街”生态的文章，很快收获了10万+的点击量。
“其实我个人还是支持拆掉的，不是因为我自己的店没有被拆，而是这个东西确实造成了混乱。”他说，“好多店主朋友在一起的时候说，如果一早就说明这种情况不允许，他们也不会这么干。但过去的监管一直默许这种行为。”
陆少还听说了一些三里屯太古里可能要拿下“脏街”的传闻，“太古里南北区的地之前就是居民楼，附近的3.3大厦和同理大厦他们动不了，只有这一片有可能。”
但三里屯太古里方面向《第一财经周刊》做出的回应否定了这一说法。“毕竟‘脏街’不是我们的产业，开放式的街区设计是希望和整个三里屯有融合和互动，不仅是‘脏街’。”三里屯太古里的相关人士说。
尽管“脏街”的店铺前途未卜，但可以确定的是，一夜之间，“脏街”变得前所未有的宽敞，个别知名的酒吧被完全拆除，这条街道显得比从前冷清了许多。尽管有一些东西是无法“规范管理”的——当夜幕降临，失去了门面的酒吧向窗外伸出了梯子，一些年轻人拾级而上，从窗口跳入热情的人群当中，开始夜晚的生活。
张莹
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