姜超：谁在限售，影响几何？

3-5 月，厦门等 20 余城在楼市调控政策中首推“限售”措施，半年之后的 9-10 月，南昌等 10 余城升级楼市调控，限售再度频现。去年热点城市限购限贷升级并未久远，为何限购不够、还需限售？限售又带来怎样的影响？

谁在限售？ 本轮住宅限售的重点，是二线热门城市或核心城市周边的三四线城市。 截至 10 月 13 日共有 44 座城市对居民购买住宅限售，其中一线城市 1 个，二线城市 20 个，三四线城市 23 个。限售城市大多分布东南沿海或三大都市圈周边，而中西部则主要为省会城市。禁售时间上，近六成限售城市为 2 年，近三成为 3 年，而部分城市对多套房、非户籍居民购房的限售时间更长。 目前，限售城市的住宅销售面积占全国住宅商品房销量的三成以上。 二线城市出台限售的比重最高，占全部二线城市地产销量的 65% 左右，三四线限售城市的地产销量是二线限售城市的一半左右。因此，二线和三四线城市是限售的主力。

为何是它们？ 限售的推出与这些城市今年以来的地产市场表现有关。 以二三线为代表的部分城市，在今年尤其是上半年房价依然较快上涨。 70 个重点城市中的限售城市，也是 16 年底以来房价上涨最突出的城市。而二三线城市的地产销量今年也表现强劲。 17 年以来一线城市地产销售同比大降至 -20% 甚至更低，二线城市的销量增速缓慢降至 0% 左右，而三线城市 9 月以前则仍维持在 10% 以上。但从长期人口和城市化趋势来看，部分二三四线城市房价并不具备长期快速上涨的基础， 仍有相当一部分是投机性需求驱使。

影响又几何？ 从房价来看，限售措施发布后，相应城市的房价涨幅逐月缩窄。 上一批 3-5 月限售城市的新建商品房住宅价格同比在限售之后的半年里从 16% 大降至 7% ，环比也从 3 月的 0.89% 大降到 9 月的 0.03% ，而 9 月新加入限售的城市发布限售之后，环比增速也有所松动。 从销量来看，限售给地产销售带来的降温效果也同样明显。 而随着限售措施的铺开，限售城市住宅销售增速 3 月起低于全国销售增速，并从当时的 17% 大幅下滑到 9 月的 3% ，限售城市对全国地产销售增速的正向贡献已变为负向拉动。出台限售政策后的 3 到 4 个月，相应城市的地产销售累计同比就降至 0 附近甚至转负。 地产的开工、投资均与销售关系紧密。 地产销售一般领先地产投资两到三个季度，销售下滑、需求下降将影响地产企业的开工意愿，最终影响房地产开发投资。 一方面，限售对新开工面积的影响已开始显露。 上一批限售城市住宅新开工面积增速 16 年高达 25% 以上， 17 年 3 月调控加码后，增速明显放缓，到 9 月已降至 2% 。 3 月至 9 月，全国商品住宅新开工面积累计同比已从 18.1% 降至 11.1% ，新增限售城市无疑会进一步形成拖累。 另一方面，作为地产调控升级的一个信号，限售对地产投资向下的压力也正在逐步传导。 3 月至 5 月上一批限售城市的房地产住宅开发投资，在经历了近两个季度的增速走平后， 9 月已有所回落。而新加入限售城市的投资 9 月仍保持上升，预计未来两到三个季度也将迎来拐点。

虽然随着地产库存大幅去化，房企土地购置增加，很大程度上支撑了近几个月的地产投资增速，但在“房住不炒”的精神下，在地产调控和长效机制探索等一系列政策下，地产销售降温将是大概率的。 地产限售政策推出以来，相应城市的住宅商品房销量和新开工面积增速均明显放缓，而未来如果销售持续负增，房企开工意愿降低，那么地产投资也势必会明显下降。