房价快速上涨时代结束！郁亮谈话背后是对万科一路走来的总结|财报•杠

中国房价单边快速上涨时代已经结束了！

具体内容，请听“杆姐财友会”详细讲解：

这一掷地有声的言论来自万科郁亮。不少人听了这话，感到高兴。当然，也有人会伤心、害怕。这轮房价周期太火热，一步步吸引人高价入市炒房，你说不快速上涨，我赚毛个钱！

对此，官方其实早就定调，房子不是用来炒的。

不用来炒有两个办法，交易规则上不给你太多炒的机会，比如长时间锁定，已经这么在干；还有一个可能就是房价单边快速上涨终结。如此，你自然只能炒毛线。

现在需要判断的就是，单边快速上涨是不是终结？

恰好，万科发布年报，杠杆游戏搬砖之余，竟然去对比完了万科近些年的财务状况。然后，我想说，从万科自身财务、经营角度而言，郁亮对房价不再单边上涨的言论，可能真有价值，起码可以信一半。

接下来，杠杆游戏就从万科过去几年的财务说起。

1、不仅净利润大涨33.4%，2017年万科净资产收益率创下近年来新高，但过去经验表明最高峰往往就是房价企稳的开始。 如万科2017年年报显示，万科实现营收2429亿元，实现归属于上市公司股东的净利润280.5亿元，增长33.4%。每股基本盈利2.54元，增长33.4%。

过去几年，作为中国最优秀的地产企业，万科净资产收益率一般维持在18%左右，2014年只有17.86%，而2013年，上一轮顶峰时，这一数字为19.66%。

换句话说，2014年中国出现的房地产回落、库存积压，利率较高，起码比今天高，货币相对收缩的情形，是非常直接反映到了几乎所有房产企业身上的。包括万科！

2、地价、利率压力是无法回避的。 熟悉万科的朋友都知道，万科的现金储备高、资产负债率低。而对于其他房企来说，潮水退去，才知道谁在裸泳，确实如此。

这一年多，恒大最喜欢说的就是减低了负债率。以这个企业为代表的一些房企，曾经遇到过什么生死困境，大家都还记得。