前两天，和一帮狐朋狗友聚会，房子是必然会聊到的话题。
一个共识就是现在的房产市场，买房和卖房越来越没有技术含量了，特别是限购之前。
买房人看见房就敢买，卖房人培训两天，背几句话术就敢出来忽悠人买房。
想想几年前，买房子的人都是在滨海住了几年，对各个片区有了深入了解，对自己的实力和需求也有十成的把握才敢下手。
那时候，拼的是自己的眼光，那时候房子才是用来住的。
买房子还是要做好地理人文工作的，不论是自住还是投资。
今天来说说一个项目，从前期策划、拆迁、开发，到现在已经进行了6个年头。
这个项目叫做：
塘沽湾。
位置在海河岸边的新城镇片区，和胡家园隔河而望，是塘沽有最有故事的几个片区之一。
严格来说，这个项目是一个历史遗留的产物，可以追溯到10年前，当时塘、汉、大还没有合并，还是塘沽区一骑绝尘、汉沽、大港奋起直追的时候。
2009年，新城镇响应原塘沽区政府提出的全塘沽区号召，参与到农村城市化的过程中，从政策到民心，一应百应。当年底，三区合并，各行政部门合并、调整。
2011年，中建总公司和新区政府、原塘沽管委会分别签订合作协议，并且专门成立中建新塘公司，负责新城镇的农村城市化建设。
据说是国英大力促成引进中建集团，但现在老领导都已经调离滨海了。
你是不是以为，不就是一个农村拆迁嘛，有什么大惊小怪的。
前几年说起这一片区，外地朋友都不知道新城镇这个地方也属于塘沽，甚至都没有听说过，听过的人脑子里的印象肯定也是犄角旮旯，顶多知道一个龙达温泉。
其实不然，下面咱们详细说说这个项目。
我感觉称塘沽湾为项目有些小家子气。中建的初衷是准备建一座城，从前期策划定位到城市运营一条龙，建一座能形成自身生态闭环的城，而并不是简单的一个楼盘。看规划内容，那简直是高端大气！
首先，咱们简单从风水上说说塘沽湾，提高一些逼格。
从风水学上来说，水的形状在风水形煞上分为两种：“有情水”和“无情水”！
有情水包含：内环抱水、外环抱水、和九曲来水。若得九曲来水+内环抱水，必是大成格局！如图，南窑半岛（未来大事件预留地）正处于九曲来水+内环抱水格局，是明眼的风水宝地；虽然塘沽湾U型地块相较南窑半岛差一点，但U型两角也是内环抱水的格局，未来也会有不错的发展。
无情水的水局还没有遇到就暂且不细说了。
水的形态，在风水上对于大局的影响，至少占据30%的决定性作用哦！
其次，从开发内容和规模上来说说。
塘沽湾的产业研究设计是由一家加拿大公司设计。总占地21.13平方公里，定位是要建设产业聚集和生态宜居的新型小城镇。主要分为四块，中央都会区占地约4.3平方公里，东湾生态区占地约2.8平方公里，西岸城市区占地约4.2平方公里，项目南部（天津大道以南）是5.5平方公里的农业示范带。
鉴于塘沽的海河景观并没有做的出彩的地方，我个人比较看好塘沽湾12公里海河未来的沿河景观（鄙人是有生活情趣的人），怎样和南窑半岛这块预留地相呼应，这很值得人期待。但是，南窑半岛作为预留地的具体定位做什么一直也没有明确，这是个问题。未来塘沽湾建好后，海河对面一片光秃秃也不好看，是不是？
另外，区域内规划也十分诱人。在教育方面，塘沽湾会引进北京蓝天幼儿园、上海道九年一贯制学校。在医疗方面、商业规划方面也会做出突破。从孩子上学，老人医疗，娱乐商业等，未来都会有很好的前景。
从这几点上看，塘沽湾的开发档次还是挺高的。
但是，总体来评价塘沽湾的规划的话，只能说中规中矩，并没有太大的突破。
2016年，塘沽湾首登博鳌房地产论坛，商讨“海绵城市”、“智慧城市”、“绿色生态城市”等一系列城市运营新模式。但是具体的还是要看具体开发完成后的成果。
相较而言，天津大道以南的5.5平方公里的农业示范带，我个人比较感兴趣。这块地要怎么玩才能显得不鸡肋，如何引进产业才能有新意是关键。从汉沽的农业体验园的来看，玩的并不是太成功，农业园区规划还是要从定位和营销模式考虑吧，一切不以赚钱为目的的园区都是耍流氓，还有就得看地区经济发展层次，而这里部分土地是氯碱地，要发展特色农业，改造成本不得不考虑啊。当然，中建作为央企，本着有钱任性，咱也不敢说啥~
那，以现在的建设速度，塘沽湾是不是不久后就可以拉出来玩了。
塘沽湾开发周期总共12年（正式开建是2014年，前面都在折腾拆迁、手续，拖延症晚期），分四期进行开发。2016年底，塘沽湾出让了3宗住宅用地，都在“启动区”内，楼面价折算一下，平均才5000每平米。看这楼面价是不是可以先入手几套做投资？
想得美，没那么快的。塘沽湾首先开发的是新城镇的6个行政村中的黄圈、南开、邓善沽、梁子村，新城、营房两村还没有启动。从过去的节奏看，短时间内是别指望看见太好看的成果。
最大的问题集中在两方面：
一是拆迁，
