1000万到1500万是很多改善购买力的资金金线。
之前接待过一位购房者，预算1000万，可以适度加一些。
她说，要买南向四房，要新房，要带九年一贯制学校，区位可以不限。
不过，人家工作地点在北边，而番禺在南，一南一北，鞭长莫及。
越秀天河和樾府自身配建了幼儿园和一所9年一贯制中小学，家门口实现12年教育，接送方便。
学校纳入广州中学教育集团，由广州中学具体管理，华阳小学参与管理。
目前项目在售1栋、7栋、8栋、9栋；建面有125/140/180。
越天和的绿化率是35%，容积率是3.65，总共10栋，总户数1231户。
天河和樾府有地铁，有学校，有简单的商业配套，唯一被改善买家嫌弃的——是城乡结合部的城市界面。
如果以梅花园地铁口为界，梅花园以北的白云人，可能会陷入选择纠结：同样的预算，是买梅花园还是买白云新城？
事实上，白云新城的新房也不便宜，不然梅花园也不会承接部分购买力。
大境最近加推了15栋的03户型，建面129㎡南北对流的四房，算是在千万预算的范围内。
关于大境的学位问题，中大附是中山大学自住建设的，大境没有参与配建；也就是说买大境跟入读该学校并非必然关系。
中海大境总栋数14栋，总户数1400户，绿化率35%，容积率3.8。
目前很多买入大境的资金，其实大多都不怎么需要用到学位的。
两个楼盘都位于天河牛奶厂，喜欢这里的多是追求恬淡静谧的买家，优点是低密环境，缺点是交通出行。
观樾总栋数有25栋，（北地块5栋，南地块20栋），一期大概760户，容积率1.91。
建面140㎡四房三卫，入门级户型，双套房设计，独梯入户，配置超大玄关柜。
项目自建15班幼儿园和24班小学，其中小学引入广州天河外国语教育集团合作办学。
缦云教育方面自带12年公立教育配套（幼儿园，18班小学，27班初中），今年9月开学，学校引入了天河外国语学校集团办学。
这个预算，非要在观樾和缦云二选一，我认为观樾140更优。
保利天瑞的容积率也很低，只有2.93,17栋楼，总户数是1249户，8~20层的小高层（因为限高）。
天瑞的王牌是学校，配建了45班9年一贯制学校，引进广东实验中学教育集团办学，今年9月份开学。
在售户型有107,112，125,147,188,268；其中最小户型107只剩下2楼、4楼、14楼、15楼这四套了。
天瑞很多户型是准现楼，比如2栋的107是今年8月底收楼，3栋的112预计今年9月底收楼，13~16栋的188是今年12月份收楼，8栋和9栋268是今年11月份收楼。
如果不着急上学，大概还有候选楼盘5，比如保利绢麻厂和保利琶洲南。
在广州，预算1000万买房是中端改善，而预算1500万买房是高端改善。
对于很多改善买家来说，首先我们先明确一个问题，中端改善或者高端改善买家，最看重的需求点是什么。
在我所接触的很多置换业主当中，如果总价接近1000万，他们置换的核心问题大多是想要一个好的学位。
如果总价超过1500万，则对学位要求没那么高，更加看重保值增值。
也就是说，千万级别的买家，购买的标的物，学位一定不能差且流通性一定要好。
比如，在一些刚需的楼盘里，不要追求总价上的优势，也不要追求最大面积的尺度——
如果把这个理论放大，购买改善楼盘，应该尽量选择改善版块的楼盘，不要在刚需版块买定位改善的错配楼盘。
换句话说，改善盘应该选择在能级更强的版块里面挑选。
这样，从一开始，大方向就不会有错误，未来在二手市场里也会有更多的买家愿意过来接手。
楼盘的流通性优先级别应该高于楼盘的成长性；毕竟前者是1，后者是0。
其实，现在很多新盘主打得房率，这些亮点吸引不少买家；但比得房率更重要的，是小区的容积率。
看来，类似光大花园这种大花园低密度的产品力含金量还在不断上升。
现在买房，更多的是熊市思维买房，要做好防守；而不是牛市思维，天天想着进攻。
毕竟，下跌趋势中的反弹和上涨趋势的主升浪虽然都是向上，但截然不同。
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我是吴大，独立思考，不吹不黑，为广州中高端买房人提供购房＆落地服务；如果你也有购房疑问（置换、学位房、改善等），欢迎添加下方微信进一步咨询，我们下期再会！
