2月14日，情人节当天，北京迎来大雪。人都说瑞雪兆丰年，
北京的土地市场却一改2019年的“沉闷”，情人节当天揽金196.8亿元。
仅仅4天，两场土拍让北京的土地市场拿到了276.85亿元，溢价率34.24%，
规自委在土地政策上的放松也为房企提振信心，北京市场呈一片“看好”态势。
为了抗击疫情，央行释放了几万亿的流动性，几乎与当年“四万亿”看齐，疫情过后，房地产大反弹要开始了吗？保障经济增长，又要把房地产拎出来了吗？
房地产包括住宅和商业地产，其中以住宅为主，住宅和商业地产的周期具有一致性。
房地产兼具消费品属性（居住需求，包括首次置业的刚需和第二次置业的改善性需求）和金融属性（投资或投机性需求，在价格的博弈中获得价差，并且可以加杠杆）。
影响房地产周期的因素包括经济增长、收入水平、城市化进程、人口数量和结构等长期变量，也包括利率、抵押贷首付比、税收等短期变量，还包括土地政策等中期变量。
因此，房地产周期可以分为长中短周期，长期看人口，中期看土地，短期看金融。
从房地产的供需角度看，人口、金融均属需求侧因素，土地则属于供给侧因素，人口、金融、土地综合决定房地产周期。
衡量房地产周期的指标包括销量、价格、开发商资金来源、土地购置、新开工、投资、库存等，衡量房地产市场泡沫化程度的指标包括房价收入比、租金回报率、空置率等。
如此纷繁复杂的数据，从基本面看，就是看三点：房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融，金融是杠杆，土地是供给，人才是房地产最根本的需求。房地产长效机制的根本是确立人口流动趋势，顺应经济规律，发展都市圈，然后根据人口流动趋势人地挂钩，进行土地供应，实现供求平衡。北京作为首都，是全国人口不断汇集之地，如果不供给土地，不持续的增加政策性住房，北京的房价憋不住多久；
由于商品房具有消费升级属性，且产业链条长，因此，房地产市场的销量、土地购置和新开工投资是重要的经济先行指标。
一轮完整的房地产短周期为：
政策下调利率和抵押贷首付比，居民支付能力提高，房地产销量回升，商品房去库存，供不应求，开发商资金回笼后购置土地，加快开工投资，房价上涨，商品房作为抵押物的价值上涨会放大居民、开发商和银行的贷款行为；
当房价出现泡沫化，政策上调利率和抵押贷首付比，居民支付能力下降，房地产销量回落，商品房库存增加，供过于求，开发商资金紧张，放缓购置土地和开工投资进度，房价回落，商品房作为抵押物的价值缩水会减少居民、开发商和银行的贷款行为。
在这个过程中，情绪加速器、抵押物信贷加速器等会放大房地产短周期波动。
美国经验表明住房金融政策与住房市场波动密切相关。
上一轮美国房地产泡沫开始于2001年美联储的低息政策刺激：
2001—2003年，美联储
连续13次降息，累计降息5个百分点。
至2003年6 月，基准利率降至1.00%，美联储的低息政策一直延续到2004年上半年。
在此期间过低利率刺激抵押贷款大幅增加，从而造成了房地产泡沫。
随后美联储的连续加息则刺破了美国房地产泡沫。
2004—2006年，美联储连续加息17次，累计加息
4.25
个百分点，直至
2006
年
6
月基准利率升至
5.25%；
而美国标准普尔／CS10个大中城市房价在2006年6月到达历史高点之后开始连续下跌， 说明美联储加息政策是刺破美国房产泡沫的主要原因。
中国的房地产，又转回了这个十字路口。这个情人节，有人似乎已经做了新的选择。
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