大家好，我是何君，一个08年开始干电商，09年开始买第一套房，至今还持有上海广州7套物业，累计买入房产获利超过3000W＋，且一直坚持实体生意＋房产投资双轮驱动，厌恶高杠杆高风险的生意人。
也是一个2025年准备和大家一样的买房人，如果你今年也计划上车可以交个朋友，欢迎来公司喝茶交流买房心路历程.
君哥说房只说君哥自己看的上的房子，君哥卖房只卖我认为有价值的房子，今年我也计划上车买多一套房子，但是买房子这个事情毕竟是大事，动辄几百上千万的投入，我和大家一样也是会很慎重的考虑，当然前面我也写过好几篇我为什么要买房，今天聊聊市中心1000万到2000万预算想要再市中心买改善型住房不得不看的小区。招商中铁建西派天河序。
如果大家2025年有计划广州上车改善型住房或者置业天河北的话大家可以扫码加我微信聊聊或者进我们粉丝群。
今天接着这个系列写一写天河北的两个新盘。
梅花园这个地方真的很神奇，你们仔细研究会发现一个有趣的现象。就是这个地方隔两年就会有个新盘出来卖，供应的陆陆续续没有停过，新盘的定位都不低，改善起步，甚至在冲击轻豪宅，单价总价都是对标全城的改善产品，卖的的呢也还算马马虎虎，既没有卖出现象级楼盘，但也没有受市场上下波动卖扑街，总结就是一手市场这个地方价格和销量都稳的一批，不好卖也不难卖，最后总能卖的完。
但是二手市场就很清晰了，这地方不管是广州大道南这边还是沙太路这边，就是刚需板块，和改善市场没有半毛钱关系，不管是楼梯楼还是怡新花园甚至5年次新佳兆业和恒大御府，都是主打一个性价比，楼市好的时候也没什么声量，涨幅跑不过天河东，回调绝对冲在最前面的。话讲回来这个地方的二手泡沫也确实是最小的，刚需找市区性价比这个地方可以重点考虑。
板块大概情况我已经介绍的差不多了，接下来继续聊楼盘。这地方这两年一共2个楼盘在卖，一个天河和樾府一个西派天河序。
天河和樾府运气好，出来的早一年，当时市场竞争小，这个项目已经卖的七七八八了，就不在过多去拆解了。
中铁建西派天河序，这个项目其实还是可以仔细的写写。
我一直很纳闷，央企是真的财大气粗，中铁建在每个城市的表现都是和广州一样的吗？
我观察了一圈下来，中心区我知道的中铁建的项目好像没有那个是做到了叫好又叫坐的。你们帮我看看是不是
中铁建西派粤府，中铁建西派云峰，中铁建西派天河序，中铁建花语天辰
分布在天河，海珠，白云，黄埔。
战略是到了，但是战术是不是有点问题。
好像不能这样说下去了，还是兜回来接着聊梅花园这个项目。
毫无疑问这又是一个卖品质卖会所的项目，不管你去这个项目是简单了解还是准意向客户，销售一定要带你去会所绕一圈，从健身房开始穿过泳池，最后经过私宴厅。整个流程估计已经纳入KPI考核了。
毫无疑问这个会所是砸了不少钱的，泳池，健身房，餐厅，会客室，该有的都有了，别说在梅花园那个地方PK周边那些一二手了，就算放在全广州也是能打的，品质绝对在线，对线大境，天瑞，观樾一点不落下风。毕竟钱没少花。
户型方面也是新规后的全新产品，各个面积段放在2025年的市场看都是第一梯队的产品，这点也没毛病。和现在同时期的同价位段的竞品对比的话完全不落下风的，对比起周边的一二手有绝对的优势。不管是天河和樾府还是信达金茂府都有很大优势，更别说马路对面的恒大御府和佳兆业天御，简直就是碾压，哎，说到这我只能感概那个地方的二手次新业主太难了。
如果眼光低一点从一个刚需或者刚改的角度出发，这个楼盘真的真的很打动人的，楼盘本身花园大小合适，又是板楼小高层户型也不错，还有现在流行的大会所室内泳池，加上央企的大品牌，怎么看都好像没什么毛病，挺好的。周边又有成熟的商业信达广场，离地铁也不远就几百米。好像满足了刚需对房子的一切幻想了。确实
可是可是问题来了，这个楼盘就不是刚需盘，是纯改善定位轻豪宅产品，总价也是800多万起，1000多万是主力价格段的项目。1000多万了放在市场下行的今天放在一手房多到噗出来的今天，只是刚刚提到的那些你叫我买单，我相信很多客户可能还是会非常犹豫的。
而且这个项目对比隔壁项目还有个很大的BUG就是没学校，要靠蹭隔壁和樾府的，这就又不好说了。
如果用全市的眼光看这个地方的话，很明显未来的升值潜力和增量是不如海珠北和天河东的，这里我指的是产业能级和历史房价波动数据，以及明星楼盘数量。
天河东很大，产业包括鱼珠和金融城以及科韵路，有金融，游戏，互联网等等。是CBD逻辑。显然梅花园和这些没半毛钱关系。
海珠也很简单，琶洲是CBD逻辑，海珠中广州大道南是中大产业链逻辑，很明显还是吊打梅花园。
所以板块上面梅花园是完败它的其他竞争区域的。所以不认可这个地方的客户你如果给他推荐买梅花园的话可能他会认为你在诈骗他。
但是我前面也说过了这个地方没机会卖成网红盘，卖成现象级楼盘，但是这地方不声不响的也一直能卖的掉，那到底是为什么。
