不良资产抵押八大问题

信泽金-金融实务培训

【G654期】10月20-21日 @ 北京： 金融风险防控、问题项目处置和金融企业业务风险管理前沿实务专题培训 ( 大纲详情链接 ）

【G655期】10月27-28日 @ 深圳： 新形势下的国企混改融资、国资并购整合与国有资产证券化实务操作专题培训

欢迎报名，微信/手机详询：13520887614！

1.同一财产重复抵押与抵押重复登记的问题

当遇到同一财产向两个以上债权人抵押的，若要实现抵押债权，拍卖、变卖抵押财产所得，应区分以下几种情况：

①同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押合同均登记并有效，清偿顺序以登记顺序为准，先登记的抵押权优于后登记的抵押权;

②如果同一财产向两个以上债权人抵押，其中一个抵押合同登记，另一个抵押合同未登记，那么登记者拥有抵押权;

③如果同一财产向两个以上债权人抵押的，两个以上抵押权均未登记，债务的清偿按照合同签定时间的先后顺序;

④同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。

抵押人与抵押权人签订抵押合同时，去有关部门履行了登记手续，抵押合同生效。抵押合同生效后，抵押的财产因其他原因，被人民法院查封或冻结，抵押权人依然能实现自己的抵押债权。

最高人民法院颁布的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第55条规定：“已经设定抵押的财产被采取查封，扣押的财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力”。

3.破产企业种被抵押的财 ，不参与破产财产的分 配

4.流质契约条款不受法律保护

流质契约是指抵押人和抵押权人在抵押合同中约定，债务履行期限届满，抵押权人未受清偿时，抵押财产的所有权转移于抵押权人所有。我国《担保法》第40条规定，禁止流质契约。流质契约为大多数大陆法系国家所禁止，许多国家立法上禁止流质契约，其目的在于保护债务人的利益。债务人负担债务，在多数情况下都是因为一时经济上的困难，往往以经济价值较高的财产抵押担保较小的债权，如果在抵押合同中约定了流质契约条款，将使债务人蒙受较大的损失，所以许多国家立法禁止流质契约。在不良资产的债权中，有的抵押合同中约定有流质契约条款，依据我国法律规定，该条款无效，不受法律保护。

5.同一债权，既设立抵押担保又设定保证担保，抵押权实现的问题

不良资产中的有些债权，设有双重担保。双重担保的形成，源于商业银行发放贷款时，要求借款人除提供保证担保，还要求借款人提供财产抵押担保。当债权到期，债务人不能清偿债务时，担保人将承担清偿债务的责任。这里的担保人包括保证人和抵押人。

对于双重担保的债权，我们应首先区别抵押人是主债务人还是第三人。如果抵押人是第三人，第三人与保证人的法律地位一样，处于平等地位，债权人对此具有选择权，当债务人不履行债务时，债权人既可以请求保证人承担保证责任，也可以请求抵押人承担担保责任。如果抵押人是主债务人，那么保证人与抵押人就不处于同等的法律地位。因为各国立法都遵循物权优先的原则，我国立法也不例外。

6.地上物抵押，土地使用权未抵押;土地使用权抵押，地上物未抵押，抵押权实现的方法