浦东世博，价值远不止滨江

如此得天独厚的滨江宝地，变成一座公园，不禁让人发问：寸土寸金的地块不用来搞商业或住宅开发，等于放弃了上千亿元的土地出让收入，究竟为何？

它对于世博滨江的意义是什么？对于上海城市高质量发展，又起到了哪些作用？

先来听听建设者的口径： “世博的口号是‘城市，让生活更美好’，建造文化公园就是要‘把最好的资源留给人民’” 。

根据规划，世博会地区的整体定位是，突出公共性特征，围绕国际交流核心功能，形成文化博览创意、总部商务、高端会展、旅游休闲和生态人居为一体的“上海21世纪标志性市级公共活动中心”。

可以看出， 浦东世博滨江的规划，不仅仅是“还江于民”，它与2035总规中的城市塔尖能级——中央活动区完全契合。

在2035总规之前，浦东的地段的梯度，是陆家嘴、环陆家嘴以及其他。陆家嘴成为了浦东一枝独秀的塔尖地段。但陆家嘴几近饱和的现状，必须要催生浦东的下一个“城市中心”。

这个逻辑，和20年前的上海浦西相同。当时上海城还在黄浦江边，还在编号1、2、3、4的马路边。时光荏苒，如今四大城市副中心也成了城央。

用20年的时间周期来鉴定，浦东已经到了下一个周期。中央活动区的定位，显然给出了这个周期的答案。目前，全新的浦东世博已与陆家嘴平起平坐。

中央活动区（Central Activity Zone）指的是一个城市的核心地区，不仅包括金融、商务、商业等功能，还融合了文化娱乐、体育健身、生活居住等多重功能，强调城市用地功能的复合使用和兼容性。是不是与浦东世博整体定位，几乎完全一样？

从当下看，浦东世博的城市更新，比小陆家嘴更有生长土壤向更高一级CAZ跃进。

由世博轴改建而来的“世博源”，不仅是一个超级商业体，每年还承接近百场展会、音乐节等文化活动；由世博会主题馆改建而来的世博展览馆，每年迎来1600万人次，成为文化的重要交流地。

在世界经纬之上，中心恒产者恒贵，且贵者恒贵，一直是时代不变的定律。

但当你真正读懂城市，走向世界，你会发现世界级地段的逻辑，早已浮出水面。从国际各大都市的统计看，房子高低落差10倍以上才比较正常。

如果你去过伦敦，会发现到现在还到处是大吊车，城市更新步伐没有停止，但是伦敦城央的项目屈指可数，个性化的每套天价是常态。甚至，一个项目差不多的面积，因为景观、楼层不同，可以产生50%的价格差。

在伦敦都心买一个一室户，可以到郊区换一幢房；在纽约都心看得见中央公园的居所，抵得上纽约外围的一幢大房；在东京港区的一套小公寓，可以到东京足立区换两套超级大房；在香港曾出现过20亿元的公寓房，也出现过几百万港元的上车房。

巨大的价格差，不仅是楼市，更是整个消费品市场的特有规律。如果香奈儿包包只卖5000元一个，普通包包卖2000元，就没有奢侈品产业。如果香槟王不搞年份香槟、P2P3，10倍价格于普通香槟，就没资格变成营销教材。

把目光放回当下上海，塔尖地段里的核心资产，与外围楼市的价差是如此之小，于是造就了当下楼市虽低迷，但塔尖产品市依旧被哄抢。108套翠湖六期房源，无悬念日光。上海仅用2天，城央豪宅销售金额就破310亿。

几乎没有人反对一线奢侈品涨价，比如爱马仕的经典款，现在实行的是“配货操作”；香奈儿用较高定价新品的方式，使得新款老款都不乏问津者；焕发了青春、还有日本艺术家草间弥生加持的LV，早已摆脱了曾经的低迷之势，新品定价节节高。

所以不用怀疑，上海的白金地段新品，会在未来的市场以更高的价格，去实现资源与需求人群的供求平衡。一个翠湖6期，集结400组万亿身价富豪，不就是资源与需求不平衡么。

那当下上海，还有没有这样的地段价差机会？当然有！

首先，你要看懂 价格不菲的豪宅层出不穷，但真正能够穿越时代周期的恒产，往往占据了一座城市核心地段和核心资产。而全球核心地段的基因逃不开滨水和公园。 从纽约中央公园到伦敦海德公园，从塞纳河到泰晤士河。

在上海，滨江+公园的顶级组合，如今也有了！

有质量的房地产，几乎都集中在少数大都市，无论国土面积大小，房地产是不可能全面开花的。在这个时刻，不挑龙头挑谁呢？

把目光收回上海，上海的塔尖物业往往沿着黄浦江一脉成长。在这条原本就稀缺城市脉络上，更为稀缺的城央生态景观，成了浦东世博滨江未来的城市定位。

早在2007年，为迎接世博，浦东世博区域就提出了第一次规划，因为后整体区块和纽约的长岛有些相像，这一次规划被称为“长岛”计划。作为纽约的后花园，这里早期的定位，也可能是上海市中心的后花园之一。类似于世纪公园之于小陆家嘴。

但时间来到2017年，浦东世博迎来第二规划落地，主要是世博公园的规划，对标从长岛变为了纽约中央公园，就包含已对市民开放的人工双子山。显然，这次的定位从后花园变成了“中心花园”。

上海市中心高能级的生态板块——浦东世博当之无愧。从最西侧往东一路包含：世博文化公园、世博公园、后滩公园、白莲泾公园等六座生态公园。可谓一条绿色丝带，与黄浦江组成蓝绿交织的全新格局。

在此蓝绿丝带之上，出现的资产，必然符合了全球恒贵资产的两大要素——滨江+生态。

视野定格浦东世博，可以看到滨江首排保利世博天悦是唯一在售新盘，以沿江2.0的低容积率，打造全球全新滨水静谧大宅。虽然整盘均价定格在16.8万，但从该项目一期开盘选房，单价20万以上江景房源，以及顶层单价高达26万每平的天际豪宅，均是最快被去化的。这也再一次印证了，稀缺资源性豪宅的全球收藏属性。

十一长假之际，今日房产飞行团队，从最新双子山出发，沿黄浦江岸飞行， 短短不到30秒的镜头，从全球金融心脏 ，到城市中央公园，保利世博天悦正处于这条城市生长带上。

所以，不要把它简单看做是一个上海的一线滨江豪宅，在这段极具生命力的蓝绿丝带之上，在滨江+生态两大孕育全球豪宅的沃土之上，世界财富人士的目光正在聚焦。

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102亿抢滩滨江，上海再迎高光

房地产有一条准则是地段、地段还是地段，其实听上去简单，玩味出个中滋味不简单。相较于 地段两字的精髓， 稀缺、洼地等营销词汇就显得无力和乏味。

归纳下，房地产涨价的基本逻辑，就是土地资源不可复制，城央土地资源更加不可复制。在当下这轮折返跑过程中，向头部集中，向主要城市集中，会表现得异常明显。只有少数核心都市，少数核心地段，才有可能在大盘转势之后，获得新高成绩。

剩下的事情，就是耐心做时间的朋友，让时间把你送到彼岸。