华润操盘的新溪旧改项目也加入了战局：在国庆期间迅速开放营销中心，现场虽只有沙盘可看，但也收割了一波流量。
项目推广名也定了，叫：黄埔润府。
嗯，熟悉的配方熟悉的味道，跟天河珠吉片区的“天河润府”一个系列。也难怪，目前网上流出的项目首开户型，几乎跟天河润府高度复刻，没太多想象力。
新溪旧改是一个小盘，融资商品住宅分南北两个地块，容积率4.66、4.92，合计总建面约12.8万方，6栋商品住宅预估货量大概1000套左右，大概是河涌对面城市之光的五分之一。
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目前首推一期临近丰乐中路地块，只有2栋住宅，为蝶形塔楼西南向布局。其中1栋31层2梯5户，2栋47层3梯5户。
值得注意的是，这两栋实际是商住楼：1-3层是裙楼商业，预计将引入肉菜市场之类业态，4层以上才是住宅，首开货量大概350套左右。
楼下就是底商，买菜自然方便。但单独两栋楼，又紧贴将扩建成双向8车道的丰乐中路，也意味着小区内部活动空间很有限，又难免有些嘈杂。
另外，首开区西南向视野景观也一般。一路之隔是中山一附属黄埔东院，以及金隆园、丰乐小区、下沙村等老旧小区和城中村。
这种靠大路边的蚊型地块，注定了只能做刚需产品。网传三个面积段，85-87平3房、96平3房2卫，115平4房。
需要注意的是，项目售楼部设在靠近大沙东地铁站旁边的原青少宫地块，距离首开区还有300来米。
02
不必讳言，首开区在整个新溪旧改中的位置，逊色于二期。尽管首开区步行至7号线+5号线大沙东站E出入口大约400米，也算货真价实的地铁盘。
我一直强调，分析楼盘价值，也要讲究颗粒度：不仅跟周边对手盘比较，内部不同组团之间也是有鄙视链的。
整体来讲，黄埔润府的下限较高，但上限偏低，在老黄埔板块可能算不上“带头大哥”。尤其是它的一期，在片区一众的对手盘中，可能只是居中的角色。
黄埔润府在老黄埔一手、二手次新盘中的综合价值，我个人的排序是这样的：
珠江村旧改>中建海丝城望江组团>城市之光E/F/A南>黄埔润府二期>未来方洲首开后排望江楼栋>中央公馆≥富颐华庭R组团≥中鼎书院上城≥黄埔润府一期>中建海丝城首期≥黄埔新城中央公园组团>星航TOD高层洋房
项目的优缺点都很明显。
优点在于三个：一个是紧邻双地铁大沙东站，交通便利度高；二是项目商业氛围会不错；三是华润开发，产品力应该在线。
但缺点也不容忽视。
比如，大家很看重的教育配套。相对周边几个旧改大盘，清一色的配套九年一贯制甚至完全中学（中建海丝城、未来方洲），黄埔润府仅配套一所36班小学和一所12班幼儿园，没有自配初中。
根据目前招生政策，新溪村小学地段为下沙小学，其对口初中是统筹摇号周边6所学校，其中有一半的学校不尽如人意。
初中上学不方便，且确定性相对低。这点是很大的减分项。如果折算进房价里，至少要减扣5000元/平。
又如，新溪旧改此前一直引以为傲的优点，所谓自配大型商业引入万象系商业，迟迟未落地，还跑去了双沙旧改项目中建海丝城。
当然，双沙旧改引入万象商业，也不代表新溪旧改的就黄了。
目前新溪这边对这事呢，既不否认，也不予以明确，整一个沉默以对。
但要注意，即便新溪旧改还有万象系商业，恐怕兑现周期也比较漫长。
新溪旧改项目分为两部分——旧村改造与旧城改造，目前动工的是旧村改造部分。
旧城改造部分，由于涉及主体比旧村要复杂，协调难度要更大，目前进度非常滞后，未批未拆，处于前期征询阶段。而大家关心的华润万象系商业，恰恰位于旧城改造范围。
还要注意，旧城改造部分在旧村改造外围，由多个老旧小区形成包围之势。
这意味着，旧城改造滞后，不仅影响大型商业配套兑现，还将影响旧村改造部分前期收楼住户的舒适度。
03
当然了，优缺点都是跟对手盘比较出来的，没有绝对的优势。
比如，黄埔润府的地铁优势，在老黄埔并不稀缺。同样临近大沙东站的楼盘，还有城市之光、中央公馆、君和名城等。
又如，上面讲到的旧城改造滞后问题，也就是项目整体开发周期的问题，在其他旧改大盘也同样存在，这是前期开荒业主所面临的共性问题。
这样，老黄埔各大新盘抵扣掉地铁优势和开发滞后的劣势，实际能卷的，也就教育配套、产品交标、稀缺环境这几样。
对于黄埔润府来讲，教育配套又是劣势，环境因素也谈不上有多好——论就近无遮挡大尺度江景，比不上珠江村旧改和中建海丝城望江组团；论公园滨河景观，也不及中央公馆。
唯一能拼一下的是产品力和物业水平。但产品交标的空间可大可小，开发商之间也有卷的空间。
综合下来，黄埔润府在老黄埔能够拿得出的牌，并不多。这也注定了它的价格上限不会很高。特别是首开区，赢面很小。
我看网上有吹风说，要卖5万+。如果真开这个价，结果大概率是凉拌自己，成全他人，给周边对手抬轿子。
前面说了，黄埔润府一期和二期，区位差异明显。一期别说5万+凉拌，即便4万+都够呛。
目前，老黄埔核心区新盘价格基本在3.2万-4.5万/平区间，黄埔润府要想跑量，恐怕有点不太乐观。
当然，鉴于盘小就那么一点货，加上开发成本较高，又有三家央国企抬轿分担风险，倒也没必要卷价格。
熬一熬周期，就好了。
