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万科成本管理部方案优化矩阵表

房地产经理人联盟 · 公众号 · 房地产 · 2017-06-09 16:29

正文

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万科▪方案优化矩阵表

万科成本管理部方案优化矩阵表,值得同行参考&学习......

一.万科设计前期优化内容

阶段	项目	优化内容	等级
设计前期	政府规划要点	政府各类规划指标、配套、车位等信息	C
	土地属性	踏勘现场，市政解决方案（水、电、道路、电气等）；红线内外情况（高差、植被等）	B
	市场定位	产品类型、车位配比、会所配套、商业配套、附加值、立面、装修、园林标准、层高、面积比率等	C

二.万科概念规划优化内容

三.万科方案设计优化内容

阶段	项目	优化内容	等级
方案设计阶段	建筑方案选型	高层建筑单体应选择对称形式；外挑外挂构件宜减少；控制屋顶造型	A
	合理层高	住宅层高2.8米性价比较优,层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5%	B
	窗地比控制	通过节能测算指标来控制窗地比，测算不同单体户型窗地比	A
	栏杆、栏板的限定	测算单体户型栏杆、栏板的单价，建议栏杆类型尽量少；建议做成标准产品，只要统计含量即可。	A
	外墙装饰	提供不同产品外墙不同做法价格表，提供目前各种产品外墙平涂、质感涂料、面砖、石材各自占有比率，提供常用外装材料适用性能；关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议	A
	优化比选阳台、露台、屋面	提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表；优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法。	C
	节能方案	尽量采用体形系数满足节能要求的产品，通过合理的窗墙比实现节能达标，通过墙体材料来实现节能达标，控制节能取值范围	B
	结构方案	结构模板平面确定后，工程、成本一道审核柱网布置，结构形式，选择最优结构方案，减少挑板、外挂装饰钢构件数量	A
	配电设备不同布置方案的经济合理性	测算，注意提前介入	A
	供配电设备安装定位	尽可能设在同一房间内，确保在符合规范要求下距离最短，以减少之间联接线路	A
	测算供电方案采用环网式或是开闭所式的综合经济性	一般情况环网式比开闭式经济；合理布置开闭所位置，使走线长度之和最短；设置开闭所时，应尽量考虑多期共用；条件允许时，可考虑借用项目附近原有开闭所，避免新建	A
	供水方案中重点考虑建造水泵房的必要性	现阶段采用建设水泵房方式供水方式较省；必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间；当选用负压供水方案时要与水泵房水池供水方案测算对比，确认实施的经济合理性。	A
	合理设置消防分区	最大限度布置消防分区；布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式）的区别；尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防喷淋系统的设置	A
	中水处理站与中水提升泵站	选用设计规定的最小规模，泵站应考虑管线长短、噪音影响，尽量避免发生费用。	B
	污水提升泵站	对大量填土地块，由于自然坡度无法达到排水要求，需考虑建设污水提升泵站。	A
	地块内高压线路改线	选择入地方式，建设高压走廊造价较低（见方案优化作业指引）	A
	下发目标成本控制指标，实行限额设计	根据定稿目标成本，知会设计、工程等造价指标（项目小组主导，前期小组在招标时明确）	B
	景观（提供材料规格型号单价）	提供常用软硬材料规格型号及单价；铺地材料尽量本地化，避免大面积使用花岗岩等贵重材料；植物选择本地常用，易成活，养管费用低的种类；根据不同位置合理确定石材厚度；	A
	园建、道路（提供基层标准做法，供设计使用）	提供园建统一做法共设计参考	A
	软景观中，苗木比例适当	重点效果部分使用大规格苗木，一般区域和庭院使用小规格苗木。	A
	园建	材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本；控制木作的使用面积，尽量少用水景（软硬景比例7：3；大乔木种类不超过25种）	A
	绿化灌木	种类尽量少一些，密度不要太密，尽量减少灌木面积，增加草皮面积	A

四.万科扩初设计优化内容

六.万科施工图阶段优化内容

七.万科二次设计阶段优化内容

阶段	项目	优化内容	等级
二次设计阶段	门窗系统	根据当地气候条件、项目、产品定位和保温节能要求选择；避免门窗面积过大和窗型过多过小。	A
	金属构件（栏杆、百叶、钢结构等）	栏杆百叶等非承重构件，需控制断面尺寸不宜过大或过厚，满足强度和刚度即可；注意对栏杆百叶的间距控制（满足安全间距和遮挡要求）；钢构件需区分使用场所（室内外），分别采用不同的防腐处理；综合考虑楼盘档次，规范要求以及后期维护使用成本；常用栏杆百叶做成标注做法备选。	A
	其他

方案优化矩阵表说明：

1、本表需要及时调整，每月小组开会梳理一次

2、重要性分A（重要且必须完成）、B（一般需要完成）、C（有时间需完成）三个等级。