【不良资产 第226期】房地产不良资产将迎来1.8万亿市场机会！

我国商业银行不良贷款余额、不良贷款率将出现“双升”态势，未来3至5年银行业不良资产的缓慢上升将是一个大概率事件。

值得注意的是，银行整体贷款质量的高低与房地产市场运行情况密切相关。

报告中显示，近四成受访者预计2019年银行不良资产规模增加最显著的行业就是房地产业。

其实在2018年房地产行业的不良贷款规模就增加明显，针对不良资产走势，此前被投资者预估下行的房地产领域，在未来三年或将迎来1.8万亿市场机会，成为不良资产领域的香饽饽

1、房地产不良资产规模增大

房地产市场多年来的高速发展离不开多重杠杆的支撑，但2018年住房金融宏观审慎政策的持续收紧限制了房企资金的循环速度，加上其他因素影响，房地产企业资金来源在2019年仍将受限，融资成本上升。

报告中指出，我国短期的房地产市场调控重点正逐渐从“控房价”向“稳房价”转向。“因城施策、分类指导”的提出让各地政府修正调控措施及权衡稳财政、稳增长与稳房价的自主决策权将得到提高。据上市房地产企业的年报显示，目前我国房地产企业的整体毛利率为20%-30%。

展望2019年，若房地产行业下行调整幅度增大，房价下跌20%-30%时，会对房地产企业的偿债能力造成影响，从而出现房地产不良资产规模的扩大。

2、房地产业资产负债率升至新高

据资料显示，截至2019年3月7日，中国房地产上市企业30强中，资产负债率接近“8”字头，高达79.75%，较去年上升2.03%。

其中，不少企业的资金链较为紧绷，有4家的净负债率高于200%，最高的达到408.68%；100%-200%的有8家，占30家房企的26.67%；50%-100%的最多，有13家；仅有5家净负债率低于50%。虽然高负债一直是我国房地产行业的“生存法则”，项目开发需要投入大量资金，负债率增长也成为企业扩张发展的基础。但从2018年开始，房地产行业面临自上而下、由内而外的去杠杆监管，地产企业的融资渠道受阻，融资成本不断上升。截至2019年3月7日，房地产企业共发起209次融资行动，涉及发行公司债、美元债、资产证券化、银行贷款、担保贷款、股权融资等，融资总额达到4778.25亿元。

3、 房地产业三年内有1.8万亿债务规模

资料显示，今后三年房地产行业共有1.8万亿的待偿债务。分年度来看，2019年至2021年每年需兑付的债券分别为4464亿元、5050亿元、8918亿元。

根据世联行的统计，2019年至2021年的三年间，房地产行业共有1.8万亿的到期债务。其中，2019年需兑付的债券规模为4464亿元，比2018年增加近一倍。

是考验，更是机遇！随着房地产不良资产规模的增大，房地产领域将面临着更大的考验，但也意味着更大的机遇。因为不良资产并不是指资产本身不良，而是在一定的周期和市场环境影响下，资产的市场价值没有真实呈现，而不良资产的处置和收益来源，就在于低价时吸纳不良资产作为储备，然后通过专业的改造、处置以及市场逐步理性化，预计未来3年，1.8万亿的不良房产将是一轮不容忽视的市场机会。