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特色小镇遇阻的核心原因

特色小镇研究院 · 公众号 · · 2019-04-10 17:53

正文

来源： 新七公金融汇

特色小镇的关键词是小镇，而不是特色，这是关键所在。如果是以某种“特色”为主，那么就难以全面推广复制；或者换个角度思考，能够千篇一律成功复制，放之四海而皆准的，那就不是特色了。

所以这个特色，有自己的特色即可，有产业和与之关联的GDP增长就行，不可把某种照搬照抄的“特色”当做核心。

小镇这个词，一是“小”，不要搞太大。二是“镇”，把农村建设成城镇，发挥土地效率升值的供给侧改革意义，或者说，把土地一级开发的利润实现出来。

一、提高土地供给效率的供给侧意义

城镇化建设提出伊始，作为地方政府出让土地下游的房地产业一直相随左右，房地产业招致的批评，也一直围绕在城镇化建设的周围，甚至使人忽略了城镇化建设所真正发挥的提高土地供给效率的供给侧结构性改革意义：

这个意义就是通过征用农村土地建设工业园区，新建工厂投资下降了10-20%左右，从而带动生产成本下降的竞争优势；其次是基础设施建设良性拉动投资和房地产业繁荣，以及增加土地收入；农民获住房、补偿，以及就业可能性，进而刺激消费。

二、城镇化建设政策

在朋友圈里经常看到的无人驾驶大数据、电动汽车石墨烯、量子通信治基因、人工智能机器人、VRAR爱慕阿的研究进展，如果说总结一下他们目前的特点，那就是：全是赔钱货。

在科技进步尚没有能够达到撼动生产力水平的当前阶段下，城镇化建设政策的功能，在于不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的前提下，在不损害其他方利益条件下推进实现帕累托最优：一是降低工业用地成本，包括以较低成本增加出口竞争优势，增加的竞争优势创造就业。二是农民获住房、补偿，以及就业可能性，进而刺激消费。三是基础设施建设良性拉动投资，增加土地供应推动房地产业繁荣，以及地方政府通过土地财政增加收入用于基础设施建设等。

以前我们搞基建的时候觉得，这个拉投资很厉害，但是如果消化不掉的话，通货膨胀就会跟着来得很厉害；现在我们搞城镇化建设时，下到低矮村民住宅区域去看一看，每一户居民住进新房的同时，要装修、要买新家具、买电视，买碗买桌买蒸锅，儿子女儿都敢结婚了，这是什么？这就是我们一直梦寐以求的：拉动消费。有些观点从国家棚改和汽车消费政策的推动力度大小，来判断、猜测国家层面刺激消费政策的力度，是有一定道理的。

三、简单算一笔账

根据参与的十几年城镇化工作，简单算一笔账：①支付征地农民300元/平方米(及需支付养老保障金)，相当于一次性支付了这平方米土地50年以上的收成。②把新工厂迁到农村刚才那块地上，原来2000元/平方米左右的工业地价，现在支付给政府500元/平方米就可以了，可能还有各种招商引资政策。③把商住建在刚才工厂那块地上，地价随行就市，应该可以在5000元/平方米以上；如果能够产城融合，当然效果会更好一些，产城可以互养。

测算可知，工厂的土地成本下降了1500元/平方米，无论是招商引资的新企业，还是以拆迁补偿的形式获取资金或是置换到了更大厂区的原有企业，企业都得到了实惠；按照北方的重工业厂区经验数据，不考虑搬迁摩擦损失负面因素和新厂设施便利正面因素的简易假设条件下，企业建厂投资下降了10-20%左右。于是，这是在科学技术没有本质提升条件下，提高中期GDP的帕累托最优的现实最好办法。

四、可能的弊端不是没有，而是很多

有可能发生的弊端不是没有，而是很多：粮食安全、滞胀腐败、社会波动，而且还要有一个数量限制，它不可能无限制城镇化下去。

改革进入深水区，好比给行驶的汽车换轮胎，需要操作员具有高超技术和宽广胸怀、稳健心态的伟大意志。

五、从产城融合到特色小镇

新型城镇化建设理念，已从最初的城市基础配套设施建设，逐步发展到“城乡统筹、城乡一体、产业互动”的产城融合阶段，并提出了“产业特色鲜明、服务便捷高效、文化浓郁深厚、环境美丽宜人、体制机制灵活”的特色小镇小城镇方向。

无论是特色小镇、美丽振兴，其核心都是城镇化建设，在实质上，其主要利润只能来源于征用农村集体土地并整理为国有建设用地，从而通过转变土地性质而实现的生产力水平提高。

六、城镇化建设，特色小镇与土地一级开发

从产城融合到特色小镇，不同升级版本的城镇化建设，都必须包含把农村建设成城镇的过程。不涉及一级土地整理的产城融合或特色小镇项目，虽然可能本身并不违规，但该项目并不属于城镇化项目；而是竞争激烈的房地产业与其他低利润行业的复合产物，无法享受土地供给效率提高而产生的利润空间，激烈竞争和利润空间狭窄导致了项目举步维艰，这一原因是小镇类项目倒下的主要因素。

我们回顾这类失败的小镇类项目，其核心原因只有一个：

忽视了城镇化建设环节中的土地效率提升作用，

导致了利润率低，利润率低，利润率太低！

甚至有些特色小镇项目，从策划开始，就是亏损的。

——这才是有些特色小镇项目失败的核心原因。

【 开课地点 】 北京农广大厦[ 农业农村部北办公区内 】

【开课时间】 2 019年4月27—29日（3天学习）

【主办单位】中厚明德集团特色小镇研究院

【参课人员】特色小镇、田园综合体相关投资商开发商相关产业链负责人

【课程主题】政策解读、申报指导、资本对接、拿地策略、案例解析... ...

【课程特点】一线评审专家授课、模块化教学、操盘手现身说法精讲细研

双课堂教学、

一对一项目咨询问诊

核心49问

本期主讲

课程安排

日程安排
时间	主讲专家	主讲课题
4月27日涉农项目政策解读与运营服务
09:00-12:00	张红宇农业农村部农村经济体制与经营管理司司长	《2019农村经济改革发展新机遇》
12:00-13:45	午餐及休息时间
14:00- 17:30	岳凤娟中厚明德产业研究院院长中厚明德集团董事长	《乡村振兴项目选址落位及申报技巧》 1. 特色小镇、田园综合体、共享农庄模式解读 2. 文旅康养项目如何选址及产业定位顶层设计 3. 特色小镇、田园综合体申报流程及注意事项 4.项目投融资模式与技巧
18:30- 20:00	项目交流与欢迎晚宴
4月28日康养项目规划申报与运营
09:00- 12:00	许立国家林业和草原局特色城镇研究中心副主任	《森林康养项目规划与申报要点》
12:00- 13:45	午餐及休息时间
14:00- 15:30	王捷中国旅游协会温泉旅游分会副会长	《温泉旅游市场需求与营销策划》
14:00- 15:40	课间休息时间
15:40- 17:10	周晔晗蓝城桃李春风建设集团运营管理中心负责人	《蓝城颐养小镇实践经验分享

特色小镇遇阻的核心原因

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