最高法院：破产程序中房地产开发企业“以房抵债”裁判要旨

裁判观点：

1.房地产企业破产重整中，如商品房买卖合同可以继续履行的，则“以房抵债”债权人也有权要求继续履行以房抵债协议，参照商品房买卖合同同类债权得到清偿，管理人无权解除合同。

2.如债权人占有房屋系基于以房抵债的合同关系，并非为生活、居住需要，则可以认定该债权人不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条所保护的消费者购房户，不享有优先受偿权。

3.房地产企业在破产受理前与债权人签订以房抵债协议，债权人购房款未支付完毕的，管理人有权解除以房抵债协议。

4.在人民法院受理房地产企业破产申请后，债权人如要求继续履行双方间的商品房买卖合同并办理产权登记手续，则属于个别清偿行为。

5.房地产企业与债权人以房抵债协议发生在人民法院受理破产申请前六个月内的，不能引起涉案房屋所有权发生变动。

6.房地产企业与债权人签订房抵债协议时涉案房屋并未建设完成，并且双方并未办理房屋产权过户手续的，应当认定双方签订的以房抵债协议并未履行完毕，管理人有权予以解除。

具体案例：

1.洪深、海南中度旅游产业开发有限公司房屋买卖合同纠纷案【（2020）最高法民再287号】 认为，根据各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：洪深与中度旅游公司是否实际成立商品房买卖合同关系；洪深是否实际支付了购房款;案涉《商品房买卖合同》是否应当继续履行。

首先，关于商品房买卖合同是否成立的问题。在本案一、二审诉讼过程中，中度旅游公司提出其有权解除《商品房买卖合同》的抗辩意见，并未提出案涉合同未成立或未生效的抗辩意见，一审中中度旅游公司对洪深提交的《认购书》《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性均无异议，并认可中度旅游公司与洪深签订了《商品房买卖合同》，中度旅游公司还向一审法院提交了《认购协议》《认购审批表》《商品房买卖合同》用于证明洪深未按约定支付购房款。上述事实足以表明中度旅游公司与洪深之间签订了《商品房买卖合同》，双方成立商品房买卖合同关系。

其次，关于洪深是否实际支付购房款的问题。对洪深是否实际支付购房款的事实，应根据上述举证规则予以认定。 经审查，目前虽无直接证据证明中度实业公司、中度旅游公司、洪深三方达成书面协议，将洪深向中度实业公司提供的借款转化为洪深应向中度旅游公司支付的购房款，但综合本案全部事实，可以认定三方实际认可上述款项性质的转化。综上，根据双方当事人在本案提供的证据，结合相关事实，应当认定洪深向中度实业公司提供的500万元借款已转化为其应向中度旅游公司支付的购房款。

最后，关于案涉商品房买卖合同是否应当继续履行的问题。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 该条款仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形。具体到本案，洪深已向中度实业公司交付了购房款，不存在洪深还有其他义务未予履行的情形， 原审判决认定中度旅游公司管理人有权解除合同，适用法律错误，应予以纠正。 根据中度旅游公司在本案中的陈述，在中度旅游公司破产重整中，真实有效且购房人实际支付了购房款的商品房买卖合同均得到履行。 洪深作为中度旅游公司债权人，有权请求按同类债权得到清偿，其要求继续履行案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求，应予以支持。

2.陈锦升、杭州大富房地产开发有限公司与破产有关的纠纷案【（2020）最高法民申2256号】 认为，关于大富公司管理人解除案涉合同的效力问题。首先，如前所述，陈锦升未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋，而且支付剩余房款的时间也在人民法院查封案涉房屋之后，其基础债权和债务抵销存疑，案涉房屋产权也未转移登记至陈锦升名下。 案涉购房合同虽为有效合同，但陈锦升支付购房价款的义务、大富公司协助完成合法交房和办理产权转移登记的义务可以视为均未履行完毕， 根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。 管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，应当按照有利于使债务人财产最大化的原则，行使决定继续履行或者解除合同的选择权，从而延续对债务人有利的合同，解除对债务人不利的合同，如果管理人决定继续履行合同，双方当事人都应当履行合同，如果管理人决定解除合同，对方当事人仅得以合同不履行向管理人申报债权 。大富公司的破产管理人作为人民法院依法指定的管理人，对大富公司和陈锦升之间的债权债务进行清理时，选择解除合同，并无明显不当。其次， 对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是为保护商品房消费者的居住权而设置的特殊规定,在适用中应对其范围予以严格限制，仅限于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。本案中,根据陈锦升提交的材料及已经查明的案件事实，陈锦升及其近亲属购买案涉小区房产多达13套，虽然陈锦升认为其已支付全部房款，但其显然并不属于商品房消费者购房的情形，其要求大富公司交付案涉房屋的主张不应得到支持。最后，在企业进入破产程序后债权人参与分配破产财产前,债务人财产这一集合财产不得被随意处分,以保证债权人能够公平受偿。陈锦升主张继续履行合同，要求大富公司交付案涉房屋并协助办理产权转移登记手续，实质是要求大富公司在破产程序之外对其个别债权进行全额清偿，势必对大富公司其他债权人的利益造成损害,有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条关于“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”的规定，不应获得支持。