最近厦门楼市没啥好说的，有意思的不能说，能说的没啥意思。
但是，最近一个今年土拍出让的项目，做出了丧心病狂的40+平米2房。这让内参觉得有点儿意思，可以说上一说。接下来，请跟内参一起回顾厦门商品房史，来看一看厦门楼市的「鸽笼之路」
（以下所有案例均为同一时代主旋律和代表性作品，或转折时期的标志性产品）
没有专门的餐厅，必备柴火间，没有电梯，是福利分房年代。那时，北方公司、厦门航空等特区第一批国有企业委托厦门住总、
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、东区等厦门本土国有企业建设了一大批单位福利房或宿舍，主力面积段在60-80平米的两房，90
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100平米的三房，够住是那个年代住宅的主旋律。
2000年起，厦门的现代商品房两极分化
1998年的23号文取消福利分房，到2000年厦门正式终结“成本价销售”的过渡时期政策开始，厦门开始了现代商品房的萌芽期。
这个时期厦门的户型设计开始出现了两极分化的局面。
首先，原有产权不清的老公房开始房改。最早的特区国企响应号召，将福利分房的产权以2-4万/每套的超低的价格转让给私人，这为市场上60-100平米的面积段提供了充足的供应。市场上绝大多数商品房产品都绕开中间面积段进行设计，市场呈现户型面积段两极分化的局面。
一方面，莲前沿线、
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湖四周大量开发了120平米以上的大面积3-4房以作改善及富人自用。
2003年4月厦门新政，厦门的落户政策从80平米以上送厦门户口到150平米以上送两本厦门红印户口。这一转变，让厦门现代商品房两极分化更加严重。
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湖四周、厦禾路沿线的新盘开发思路均朝着150平米以上大比例大户型进行设计。
另一方面，这个周期是厦门人口流入最快的周期，小户型的需求旺盛、租金价格较高（售价12-15万/套，年租金7000-11000元）。30-50平米的一房一厅大量出现在当时如火车站、嘉禾路、仙岳路沿线的「高流动性新区」。如著名的天宝大厦、一代风华等。
2012年，厦门岛外万元房消失
90平三房成市场主流
时间来到了2012年，厦门岛外房价开始冲击1万，岛内新盘开始冲击3字头。
这时成熟的国内一线开发商敏锐的察觉到了市场的高流速需求——总价100万买岛外3房，首付100万买岛内三房。
这是厦门现代商品房主力户型面积段的第二次变革周期。
这个周期中典型的90平3房的小户型产品，来自于桥头的万科金域华府、保利海上五月花以及中航城c区。而中航城c区甚至做出了68-72平米的小两房产品，拉开了厦门主流楼盘面积段下探的序幕。
随着70-90政策的持续，90平米3房的产品在随后的6年间成为厦门楼市的主力产品。从90平米三房一卫到90平米三房2卫，在同一规划限制条件的周期中，90平以内的三房户型被优化到了极致。
2016年，高价地井喷年
2017年底，极小户崭露头角
2016年-2017年初的高价地，开发商对未来实现溢价仍抱有想象空间。延续70/90政策惯性下的产品思维，让这一时期的楼盘在做规划的时候仍然以90平米3房作为基底，精研优化社区空间、精装修标准等一系列溢价配置。
到了2017年底的项目，横盘慢涨是当时行业预期的主旋律，开发商对土地溢价不再抱有期望，不高溢价拿不到地，高溢价赚不到钱。
进一步压缩总价、提升单价已成为一部分开发商产品研发的核心命题。厦门楼市第三次产品面积段下探周期到来。
万科金域缇香、溪望两个项目，凭借着万科出众的产品研发能力、地块低容积率和相对宽松的规划限制条件，做出了得房率与89平3房、120平4房几乎相当的产品。而产品设计能力同样出众的龙湖也在这一时期做出了75平3房、90平4房，实用面积对标89平三房、120平四房的高得房率户型。
这是产品设计的迭新，也是特殊时期的产物，这样的户型严格上来说仅压缩了产权面积，并未压缩套内使用面积。而做出这样户型的条件昙花一现，未来极难复制。
真正划时代的产品，源自于融侨观澜的52平两房，在规划条件严格、面积赠送不多的情况下，实打实的做出了两个正规的房间。凭借着首付50多万，厦门精装修两房的购买逻辑，让这个项目的小户型产品实现了3.5万的版块溢价，单户型热卖近乎售罄的局面。
与此同时，保利也同步进行着的户型压缩运动。位于翔安南部新城地铁口的和光城悦，凭借着73平三房的户型，成功地在3.7万均价的相对高位上，将首付控制到了80万出头买三房。而位于环东的壹海里甚至丧心病狂地做出了45平1+1房的户型，在高单价的基础上，同样实现了不俗的销售业绩。
这是近两年为数不多的，穿越板块公认价值的户型产品。观澜52、和光73的成功，让行业找到了一丝实现溢价的曙光——在保障功能性房间数的前提下，压缩尺度，控制总价，可以在预期平稳的周期里，实现单平米高溢价。
2019年，没有最小，只有更小。
在金域缇香、溪望、龙湖景粼原著等小面积、高得房率的产品规划无法复制的当下，开发商对短期内的均价预期保持稳定。在绝大多数高地价楼盘面临「一不小心就亏钱」的局面下，为实现高单价、保本微利的生存需求，摆在开发商面前的，貌似只有压缩面积控总价一条路可以走了。
