楼市“杭儿风”也刮到了大学城北 刚需们还好吗？

第一站，我们来到中国铁建保利像素。隔着售楼处的落地玻璃，我们就能看到几个置业顾问悠闲的坐着，有人还在认真的看着书。看到这场景，小编心头起念：这估计是不愁卖了。走进一问，得知像素公寓已全部售罄，无房可卖，仅剩下少量商铺在售。保利可以说是下沙“王者”，从下沙沿江到大学城北深耕多年，或许因此更懂这个区域的市场需求，最新的像素公寓主打二居和三居户型，同时也是板块内唯一精装盘。当主城区里2万内楼盘所剩无几，在这里1万4左右的价格买到装修盘，对于刚需们来说还是很有吸引力的。

再来看看第二个楼盘，位于奥特莱斯对面的祥生钱塘新语。祥生入杭就是大手笔，在之江和崇贤布局三个项目，在大学城北海宁界也有一个，就是钱塘新语。首开大概半年时间，住宅北区已售罄，目前仅剩南区三幢高层在售，从置业顾问得知，购买住宅需要排队。

让人眼前一亮的是钱塘新语刚亮相不久的52家公寓产品， 70年产权、但不能落户。追问得知，该公寓用地原为宿舍用地，整排公寓东西朝向，在开发商拿地时就已造好，后期经开发商内部改造，成了现在的全装修两室小公寓，接下来开发商还会对外立面也进行改造。但是目前贷款政策未定，价格未出，能知道的是，会远低于住宅价格。

毕竟是刚需板块，最受关注的还是价格。保利、祥生、盈都、侨福几个盘看下来，均价大概都在14000元/平米左右。过去一年来，整个杭州主城区的价格都涨的比较明显，各板块价值都经历了一个重构的过程，一些边缘板块价格也被随之带动起来，目前下沙沿江一带，商业已经比较成熟，加上有地铁1号线，整个沿江二手房价格已经到21000元/平米。大学城北作为承接刚需外溢的板块，会导入大量购房者，板块价格顺势上涨。

另外，土地价格也在推动房价上涨预期。要知道，现在整个下沙除了大学城北板块，像金沙湖、沿江几乎都没有地块了。就在上个月，大学城北出让了两块地，此次出让时隔上次宋都拿地，已经过去足足17个月。金地首轮便将溢价率提至70%，各开发商纷纷出手，直至第15轮才终于结束，最终楼面价定格在9644元/平米，总价约12.34亿元，其中自持41%。有业内人士分析，该地块商业部分占比接近30%，9644元/平米的楼面价剥离商业部分的话，实际住宅部分地价约11000元/平米，那么保本房价将在18000元/平米左右。这对于大学城北来说，是一次地价和房价的重塑。

眼下，对一直主张“配套先行”的大学城北来说，实打实的物理距离和千呼万唤未出来的配套还是大学城北的无奈。从居住氛围来说，大学城北楼盘相对集中，随着楼盘正式交付，大学城北的居住氛围的形成会比当年的沿江板块快得多。但是随着越来越多业主的入住，交通、生活配套的短板会日益凸显，或许业主们的生活配套还需要较长一段时间依靠楼盘底商和奥特莱斯。但谁知道呢，或许过不了两三年内，大学城北的业主们都要为今天自己的选择拍手称赞了。

价格：住宅均价12500元/平及5万元改装费；公寓价格未出，但远低于住宅。

节点：住宅部分本周会有一次开盘，宿舍下月初将首推56方。

亮点：

1、价格为板块内最低，适合刚需人群；

2、和百联奥特莱斯广场一路之隔，生活相对较方便；

3、离德胜高架近，开车出行方便。

不足：

1、位置上属于海宁；

2、住宅需要排队，82方户型拓展12方，但交付后需要5万元改装费；

3、小公寓产品为东西朝向，且是新形式产品，土地属于宿舍用地，很多政策未定。

价格：13000元/方

亮点：

1、为数不多的价格洼地之一，具有价格优势；

2、离奥特莱斯比较近，南面有综合体在规划中。

不足：

1、属于海宁市辖区，现有周边配套除了奥特莱斯几乎为0，离板块其余商业配套也都不算近；

2、 板块内工厂和物流公司较多，路上的大型车辆来往频繁，导致环境粉尘多噪音大，并且大型车辆对道路的损坏较严重；

3、 周围有家畜养殖场，养殖场周边空气质量不佳，影响居住体验。

价格：13000元/平米，另需会员费10万

亮点：

1、赠送面积较大，实际得房率近100%；

2、交房时间相对较早；

3、靠近高尔夫公园，且内部绿化率达60%，环境好。

不足：

1、位置上属于海宁；

2、购房需要缴纳10万元会员费；

3、 板块内多刚需或蓝领购房者，也会有大量租客，影响小区居住品质。