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政商内参
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作者：韬略哥
来源：财经韬略 ，微信号：tttmoney8
楼市再传重磅消息！
8
月
11
日下午
3
点多，“澎湃新闻”报道说：
上海住建委表示，将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。
这意味在，在北京、上海这类“对商办物业、类住宅高度管控”的城市，政策出现了重大调整。
其直接结果是——大量滞销、库存的商业物业、类住宅获得了转机，有机会转型为租赁住房。
这一新政将带来三大影响：
1
、空置的商办物业、类住宅的开发商、业主。此前，他们基本上濒临绝境。现在政策转变之后，这些资产等于被盘活了。
2
、新政如果普及，意味着中心城市“可以出租”的住房量大增，对于平抑租金价格，将产生巨大的作用。
3
、商办物业转型、类住宅盘活，对于商品住宅价格有抑制作用。
事情的缘起是这样的：今年春节之后，北京率先出台了“限商政策”，随后上海、深圳、广州等中心城市纷纷跟随。其中北京、上海最为严厉。
中心城市严管“商办物业”、“类住宅”，主要原因是：
第一，以北京、上海为代表的城市，需要控制人口总量，但商办物业、类住宅等通过改变用途，具有了居住功能，让城市人口失控，而且情况日益恶化；
第二，房企拿商办类土地，费用较低。但通过改变用途，实现居住功能，可以卖高价。这样，涉嫌改变规划用途，让政府收入减少。
第三，商办物业改为居住，存在消防、环保等多方面的隐患。
但“限商”之后，一个问题随即而来：
在中心城市，商办物业的库存量都非常大，卖不出去、租不出去。这些房子空置着，无法产生效益。而另一方面，大城市房屋租金非常高，可供租赁的房源有限。
正是基于这种考虑，
7
月
17
日广州在《加快发展住房租赁市场工作方案》中，率先提出了“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房”。
不过，由于当时广州的方案里出现了“租购同权”，大家注意力都被吸引到了那里，没有关注“商办物业”的新动向。
此次上海之所以改变“打法”，跟一位政协常委的提议有关。
据报道，上海市政协常委屠海鸣在《关于借鉴香港“群租房”管理经验，加强白领公寓、单身公寓等集中式租赁住房监管的建议》提案中表示，
上海应尽快研究制定商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。同时，实行“发牌”制度，对于符合条件的这类租赁住房，发放允许经营的“牌照”。
上海市住建委在回复中称，将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，
“我们建议，对于区域商办闲置较多，职住不平衡的，在不改变土地使用性质的前提下，允许其改造为公寓对外出租。”
住建委表示，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。
上海住建委还表示：“现阶段，市住建委正会同规土、消防、公安等相关部门制订相应的实施细则。”初步设想是按照
“以区为主、总量控制、守住底线”
的原则，
在保证使用安全、消防安全、人员可控的前提下，建立相应的规范和标准，将其规范化。
此外，目前，上海工商管理部门在落实《上海市新兴行业名称和经营范围表述分类目录》基础上，正探索放宽经营范围表述，
解决集中式租赁公寓这类新兴业态“身份认证”问题。
广州、上海在商办物业、类住宅政策上的重大转向，是值得称赞的。
毕竟，官方只简单地锁死“商办物业”、“类住宅”，会带来资源的浪费。通过严格的牌照制度，激活这些空置房屋，有利于平抑房价和租金价格。
在上海，库存的“商业用房”面积据称已经超过
1000
万平方米，消化周期也长达
8
到
10
年。
这正是王健林和潘石屹急于转型的重要原因，万达偏重综合体，
SOHO
中国偏重于写字楼。
此次上海新政如果能在全国推广，将对于中心城市房价、租金价格产生显著的抑制作用。
解密房地产长效机制
作者：阎岳，来源：证券日报
随着决策层提出要加快建立房地产长效机制后，房地产市场出现了一些新气象。然而，房地产长效机制究竟包含哪些内容，在不同阶段专家有不同的解读。重新梳理贯穿有关这一机制的表述并结合当前房地产市场状况，笔者认为，
房地产长效机制应该包含四个部分，供给侧结构性改革，需求侧调控，住房金融体系建设，房地产税收制度。
房地产长效机制的建设注定是一个长期而繁复的过程。2010年，时任国务院总理温家宝在达沃斯论坛上表示，“加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制。”此后，国家发改委牵头研究相关制度。2013年，“健全房地产市场稳定健康发展长效机制”被写入政府工作报告。
2014年，《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》中提出，“调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。”至此，房地产长效机制的核心内容公诸于世。
随后，决策层对房地产长效机制提出了具体要求。如2015年强调要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制；2016年提出，2017年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制；2016年12月份召开的中央经济工作会议明确提出，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。
2017年4月25日，决策层提出，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。7月24日则进一步表述为：“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。”
上面是房地产长效机制建设层层递进的过程，结合当前房地产调控的新现象，笔者认为房地产长效机制建设至少包含以下四个部分：
房地产需求侧调控。去年“9·30”以来，各地陆续出台了各种调控房地产市场的措施。比如升级限购、限贷，细化购房资格等。这些措施都是从需求侧发力进行调控，在限制了投资投机性购房的同时，也压抑了刚需者的住房需求。因此，稳定房地产市场过度依赖需求侧调控是有一定局限性的，需要供给侧同时发力。
房地产供给侧结构性改革。房地产调控到了今年开始出现了许多新现象、新措施，在继续巩固需求侧调控力度的同时，供给侧结构性改革也迈出了坚实步伐。
今年以来涌现出的供给侧结构性改革新措施让房地产长效机制更加具象化了。如土地供应政策的调整，共有产权房的横空出世，只租不售的地块，发展住房租赁市场等，这些与之前的自住房、保障房等共同构成了房地产供给侧结构性改革。这些政策有的已经在房地产市场调控中见效。
住房金融体系建设。这部分内容目前在信贷投向发力较大，如央行提出的严格限制信贷资金流向投资投机性购房等，同时监管层也从房贷利率方面加强了指引。住房金融体系建设还应该包括住房公积金改革，政策性金融支持（如棚改等）。如2014年设立了国家开发银行住房金融部，主要解决棚改和保障性住房的建设资金需求。另外，住房金融的发展也应在这一体系中占据相当的位置。
房地产税收制度。房地产税是一个长效机制，目前这一制度正在酝酿完善中，其核心是房产税。但房地产税收制度的完善是一个漫长的过程，不会一蹴而就。
从以上分析可以看出，经过多年的建设推进，房地产长效机制的雏形已经显现，但距离全面完善还有不小的距离。
