上海楼市，可能再出新政

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来源： 魔都财观 ，作者 观观 （本文不代表财金新天地立场）

前段时间，深圳一直在传，说是要全面放开限购。

坊间的小道消息一路从深圳传到上海，说上海也要放开限购。

我知道大家都很关心上海楼市的政策走向。

但是这些都不靠谱。

靠谱渠道的信息我给大家找来了。

中国房地产报在2月28日连发2篇智库专栏：

第一篇：《2025年房地产市场止跌回稳可》

第二篇：《两会前瞻：房地产市场止跌回稳如何破局？》

里面给出了明确的建议。

在我看来这是 极大概率明确了接下来上海楼市的政策走向。

而且时间点在两会前夕，绝对 意味深长 。

甚至就是为两会后的政策出台预热。

第一篇文章中强调： 住房支持政策仍有加力的必要 。

在建议中，和普通买房人以及房东息息相关的就是：

①进一步下调房贷利率；

②实行契税优惠政策。

第二篇文章中强调： 关注调控政策的进一步优化 。

涉及5方面的政策调整：

①商业、公积金贷款利率下调；

②一二线城市限购、限售政策调整；

③以旧换新继续大力支持；

④加大城中村改造货币化安置的力度；

⑤进一步加大税费减免、住房补贴的力度。

5点内容基本和第一篇的内容相互呼应，同时额外补充了部分政策。

这两篇文章释放出了 几个信号 ：

第一，一二线城市确实开始出现止跌迹象了，但是还不够稳固，还需要进一步保驾护航。

第二，住房需求的释放需要连续性，所以政策要继续跟上。

第三，鼓励住房消费、激发需求的的政策是接下来的重点。

这些都和两会上政府工作报告中关于房地产的内容“不谋而合”。

态度很明确了，只是你还没有意识到。

政策肯定还要继续出，无论一线大城市还是三四线小城市。

具体到上海而言，哪些政策会来，来的力度又将如何呢。

首先是 贷款利率的下调 。

其实之前不少机构都有过预测，普遍的看法是2025年有50-75个基点的降息力度。

也就是说，上海的商贷利率将降到2.4-2.65%。

这样的情况下，房贷利率和上海房产的租售比差距就很小了。

当然，机构的肯定是属于激进版本的预测。

中国房地产报的文章中给出的方案是：

“ 适度调整LPR或个人住房公积金长期贷款利率25~50个基点 ”。

在我看来，这个属于稳健版的，也就是未来政策方向的下限。

今年的房贷利率下降幅度至少25-50%。

商贷首套利率降低至：2.65-2.9%；

二套：3.3-3.05%。

公积首套金利率降低至：2.35-2.6%；

二套：2.825-3.075%

相比于激进版本，这一版对于银行的净息差压力会更小一些。

而且符合楼市止跌而不是暴涨的思路。

对于买房人而言，如果有50个基点的降幅，那100万贷款每个月能少还400块了。

另外大家注意， 不仅仅是首套，二套也会进一步降低。

原文是：

“ 建议大城市所在的商业银行可以适当减少二套房贷款加点利率幅度20个基点左右 ”

那么上海的二套最终的利率可能会到2.625-2.875%。

首套和二套原本有40个点的差距，缩小到20个点。

在经济复苏还不是那么稳固的前提下，为大家减负是 最有效 的办法。

经济增速下降，高贷款利率一定会成为企业借贷的顾虑。

房产不能大涨了，高房贷利率一定会成为购房阻碍。

给大家实实在在节约利息支出比什么都强。

还有不清楚的，大家对照着表自己做减法。

图源网络

接下来是 契税调整。

去年上海已经调整过一次契税标准。

140平以下统一都按照1个点征收。

图源网络

可以说覆盖了上海90%的房子，普惠力度不小。

市区很多次新房板块都因此受益。

这次中国房地产报文章对于契税又有了新说法：

“ 对面积不超过140平方米的，降低税率25个基点；对面积超过140平方米的，首套住房和二套住房降低税率50个基点 ”

也就是说上海首套/二套140平以内， 契税有可能降到0.75% 。

一套500万的房子能节省1.25万。

如果是首套140平以上的，则降到1%；

二套140平以上的，降到1.5%；

这也算是想尽办法给大家 省钱 了。

最后是重中之重， 限购、限售政策的调整。

原文说：

“ 重点一二线城市限购、限售政策仍有调整空间 ”。

从上海的实际情况出发，限售政策大概率不会放松。

限购放松肯定才是上海的方向。

上海现在是外环外仅需1年社保就可以购房。

单身市区3年社保就可以买二手。

接下来可能的就是：

外环外全面取消限购、市区进一步放宽单身购房限制。

有人说1年社保和没有也没啥区别了。

但是落到实际买房中，不要社保和1年限制还是有很大差别。

不要社保就意味着所有人都有外环外的购房资格。

潜在客户的量级爆炸式增长。

毕竟外环外的市场现在依然一言难尽。

我想肯定有人会问，上海现在是否有必要这么做。

当下也是上海楼市止跌回稳的 关键时刻 。

市场颓势有所遏制，但是仍没有到高枕无忧的时候。

目前上海的二手去化周期从2024.2的31个月 下降到2025.2的22个月 。

只能说刚刚到及格线。

房价的同比增速有了触底回升的苗头。

属于市场的信心刚刚回来。

降价房源数量明显的减少。

如果看房价环比情况， 2025年年初价格 环比跌幅已接近0 。

上海整体的房价正在企稳中。

此时加力，正是事半功倍的时候。

对于未来政策走势的判断，我们办公室里也讨论的很激烈。

光是一个利率、一个外环外全面放开，就是再次“鞭尸”环沪啊。

没办法，上海楼市不能复苏，环沪这些外溢的地方怎么可能有转机。

但是对于要在上海买房卖房的朋友们绝对是好消息。

虽然还不能确定什么时候会出台政策。

但是 2025年的上海楼市会更好。

不知道大家期待什么政策？

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