全国“冻产”地图：40城发布限售令，楼市全面进入“锁盘时代”

请注意两个时间节点：一是距离去年十月史上最严楼市调控一周年，二是十月中旬即将召开重要会议。

这意味着，楼市调控不再只是一项例行动作，而变成一项政治任务。无论是一二线城市还是三四线城市，只要房价仍在持续上涨，都会被拉入限购限贷限售之列。

据不完全统计，从今年3月到现在，全国已有40个城市发布了“限售令”，这标志着楼市正式进入“锁盘”时代。

一边对房价进行政府指导价调控，一边对新购房进行限售限制，这一套组合拳，到底有何用意？能否遏制房价暴涨？

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40城限售，不乏三四线城市

限售是这一轮楼市调控的新工具。

2017年3月，厦门最先出台“限售”政策，新购房一律拿证2年后方可上市交易，随后广州、南京等地跟进，不到6个月时间，蔓延到40个城市，而且有望继续扩容。

这40个城市里，既有前期暴涨的一二线热门城市，也有部分名不见经传的三四五线城市。比如河北的白沟，这只是高碑店市下辖的副县级镇，离雄安新区只有咫尺之遥。再如福建的福清、闽侯、长乐，都是福州下辖的县级城市。

限售时间以2年为主，部分城市为3年，个别城市为5年，还有极个别情况为10年。其实，2年是最易控制的时长，一般房地产上涨周期就是两三年时间，如果到时楼市出现调整，那么取消限售也就顺理成章。

沈阳、西安、白沟、石家庄四地限售时间为5年，保定某地块限售时间为10年。这些远超一二线热门城市的调控力度，政治象征的意味，远远大过调控本身的需要。当然，同是5年，含金量却不一样，石家庄和白沟的5年是货真价实的，西安的只是针对新房（二手房限售为2年），沈阳的5年只是针对二套房。

不过，这些城市虽然天南地北，但有一点相同，那就是在过去一段时间内房价出现暴涨。

厦门、南京的暴涨在2016年，重庆、成都、西安、长沙、南宁等地的暴涨是今年上半年，贵阳等城市的暴涨只是最近一两月的事情，但不管何时启动，一旦短时间出现暴涨，限购限贷限售就会如影随形。

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限售背后，是一盘大棋

我们多次说过，限售等同于锁盘，这是直接限制交易，意在将房子锁在楼市里，既不允许获利了结，也不允许清盘退出，无论涨跌，这些不动产都不能参与。

从短期看，限售锁盘能让杠杆资金对楼市敬而远之，同时让已经进入市场的资金锁定在楼市中，毕竟炒房的周期变长，投机性价比降低；从长期来看，未来楼市无论是涨还是跌，只要大量资金被锁定在楼市里，就不会那么容易产生金融风险。

可以与限购做一相比：限购是将部分需求排除在市场之外，而限售则将已经实现的需求固化在市场里，防止频繁波动带来的影响。

所以，与其说限售是为了防止暴涨，不如说是为了防范大跌。

不过，设想虽然很美好，但现实仍旧打了脸。

一方面，市场内交易性房源减少，但是市场情绪没有扭转，对于住房的需求仍旧旺盛，那么限售在短期内反而很容易导致房价持续上涨。这方面的例证是，今年上半年，广州、厦门等地就已出台限卖手段，但两地的房价并未就此企稳，而仍在上升之中。

另一方面，限售又难以长期维持，只要房价一出现下跌，限售肯定第一个取消，所以那些动辄出台5年限售的城市，很容易被打脸。

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从“政府定价时代”到“大锁盘时代”

在2009-2013年的楼市调控中，限购限贷是标配；2016年的楼市调控，同样沿袭了这一做法；而到了2017年，“双限”升级为“四限”，既限购限贷，又限价限售，部分地区还限制商住房交易，楼市调控的确堪称“史上最严”。

由此我们得出两大判断：一是楼市重回“政府定价”时代，二是楼市正式进入“锁盘”时代。

所谓“政府定价”时代，指的是商品房价格必须接受政府备案指导，开发商不得擅自调价，广州甚至规定，不接受政府价格指导的，一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

这样做的好处在于，政府能够精细地对统计上的房价进行管控，坏处是根本动摇不了市场上的房价，反而会扰乱市场。这方面，以一份购房合同组合一份装修合同为代表的的“阴阳合同”，早就横空出世。

至于“锁盘时代”，正如上面所分析的，不管有没有用，至少能将这部分资金锁定在楼市里，避免生乱。同时，还能让杠杆资金敬而远之，防止金融风险累积。

当然，楼市调控只是影响房价涨跌的因素之一，真正决定房价走势的还是货币、信贷和土地供给和人口流入，如果货币从紧、信贷紧缩，基本面走下坡路，那么楼市出现一轮调整，也不是没有可能。

不过，最后还是要提醒一句：官方从头到尾都没有说过“降房价”，所有的政策表述都是“保障房地产市场平稳健康发展”，所以暴涨有时候可能不被允许，但暴跌是从头到尾都不被允许的。

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