近期，在网络上出现了不少关于旅游投资风险的文章 ，如《那些荒诞不经的旅游投资逻辑》、《现阶段，景区不宜再投，谁投谁后悔！》、《给旅游投资者的3个忠告》等相当专业的文章，笔者深以为然。
中国旅游业经过30年的发展，沉淀了至少十万亿以上的投资，而这其中，90%以上都成为无效投资，甚至死的投资，确实倍感可惜。本人也想通过这篇文章能给行业人员一些提示，特别是如何防控投资风险，有哪些措施能降低投资风险等。
在国家旅游局组织有关专家编写了《2016中国旅游投资报告》中，提出了以下投资数据：
一、旅游投资快速增长，继续领跑宏观经济
全国旅游投资项目库数据显示，2016年全国旅游业实际完成投资12997亿元，同比增长29%，比第三产业和固定资产投资增速分别高18个百分点和21个百分点，较房地产投资增速高22个百分点。在我国经济下行压力加大的情况下，全国旅游投资继续保持逆势上扬的态势，成为社会投资热点和最具潜力的投资领域。
二、大项目投资增速加快，投资规模效益显著
全国10亿～50亿元的在建旅游项目2209个，实际完成投资4406亿元，占全国的33.9%；投资额50亿元以上的在建旅游项目有299个，实际完成投资1146亿元，占全国的8.8%；投资额100亿元以上的旅游项目222个，实际完成投资2479亿元，比去年增长55.2%，增速最快。
全国投资规模最大的10个旅游项目有：重庆市武隆县白马山旅游度假区、河南省银基国际旅游度假区、山东省德州马颊河生态岛、辽宁省万科松花湖旅游度假区、黑龙江省哈尔滨万达文化旅游城、安徽省芜湖滨江水利风景区、江苏省里运河文化长廊、浙江省太湖龙之梦乐园、云南省嘎洒旅游小镇、宁夏回族自治区中阿文化城，以上项目投资规模均超过200亿元。
三、民间投资主体地位稳固，多元投资格局基本形成
2016年，全国旅游投资依然延续了民营资本为主、政府投资和国有企业投资为辅的多元主体投资格局。
民营企业投资旅游业7628亿元，占全部旅游投资的58.7%，投资热点从房地产业向旅游综合体及文化旅游转变。政府投资和国有企业投资分别为2484亿元和1945亿元，分别占全部旅游投资的比例为19.1%和15%，政府和国有企业依然是旅游投资的重要主体；股份制企业投资快速增长，占全部旅游投资的1.5%，同比增长62%；外商投资和其他企业投资分别占全部的1.5%和4.2%。
不同投资主体的投资偏好也有差异：民营资本53%的资金投向经济发达的东部地区，主要投资大型综合类文化旅游项目；政府和国有企业对西部地区旅游投入的比重相对较高，投资相对集中于旅游基础设施、公共服务设施以及旅游村镇类项目；外商投资更青睐东部地区，有76%的资金投入东部省份。
四、景区投资保持稳定，新业态投资增速加快
2016年旅游景区项目投资继续增加，实际完成投资7371亿元，占全部旅游投资的56.7%，比重最大。旅游基础设施类投资1122亿元，占全部旅游投资的8.6%，同比增长19.8%。旅游购物项目投资872.8亿元，同比增长24.4%，增幅最大。旅游饭店投资有所回落，增幅较去年下降11个百分点。
从业态分布看，资金流向主要集中在文化旅游、生态旅游、乡村旅游以及温泉滑雪、低空飞行和工业旅游等新型业态。文化旅游投资6593亿元，占全部比重为26.9%，生态旅游产品投资5717亿元，占23.3%，乡村旅游投资3856亿元，占15.7%，同比增长47.6%。低空旅游和工业旅游，较2015年同期分别增长84.2%和69.8%。滑雪、特色餐饮等项目同比分别增长111%和128.8%，投资增速最高。
五、乡村旅游投资持续升温
受农业供给侧改革和全域旅游政策推动，乡村旅游发展迅猛。2016年，全国乡村旅游接待游客22亿人次，约占国内旅游接待总量的1/2。在强劲的市场需求驱动下，乡村旅游投资规模不断扩大，投资内容从观光农业等相对单一产品向综合业态发展，休闲农庄、特色小镇、乡村民俗和精品酒店等投资快速增长。
六、大型综合类项目成为资本新宠
大型旅游综合体项目整合休闲、度假、娱乐、餐饮、购物、住宿等多种功能，是全域旅游发展的重要方向和拉动地方经济发展的重要动力。
2016年旅游投资项目中，大型综合类项目比重最大，实际完成投资4440亿元，占总投资的34.2%，同比增长24.1%。全国总投资10亿～50亿元的大项目中，旅游综合类项目实际完成投资1581亿元，占35.9%；总投资50亿～100亿元的大项目中，旅游综合类项目实际完成投资694亿元，占60.6%；总投资100亿以上大项目中，旅游综合类项目实际完成投资1360亿元，占54.9%。旅游度假区、旅游小镇、体育运动、文化旅游、商贸购物等休闲度假综合体项目成为各类资本追逐的热点。
一、项目投资大，净资产收益率低
根据中国旅游上市公司在2000年后的20个对外扩张项目统计，利润率的中位数只有7％，净资产收益率的中位数只有2％，这其中只有30％的景区项目净资产收益率大于10％，剩余70％的投资项目尚不成熟。
导致这种结果的原因主要是初期投资大，折旧与财务费用高。如2013年开业的古北水镇，总投资预计已经超过50亿元，相较之前的大楚水镇开发成本大幅上升；三特索道近期计划开发的雁荡山景区，预计3至5年内投资额约为20亿元。假设单项目投资10亿元，以20年折旧期计算，每年的折旧费用高达5000万元，且当前新景区收入能突破亿元的仍是少数。
同时，新投资的景区资源禀赋一般。上市公司扩张的新景区通常为尚待开发的二、三线景区，资源禀赋一般，知名度偏低，由此培育的时间便会加长。
二、细分行业利润率差距极大，三高六低
根据笔者24年从业经验及行业统计，旅游细分行业利润率差距极大。具体来说，有以下三高六低：
三高：门票（90%以上）、索道（70-90%）旅游演艺（50-60%）
六低：旅游景区（10-20%）、旅游地产（10-20%）、旅游酒店（5-10%）、旅游餐饮（5-10%）、旅行社与旅游购物（5-10%）、网络公司（持平或亏损）
三、优质自然型景区是投资首选，主题景区（公园）投资风险最高
从产品类型角度，景区一般可分为自然景区、人文景区和人造景区三类，我国百强景区排行中（以客流量为基准）50%左右为自然景区，30%左右为人文景区，其余不到20%为人造景区；前20位中，自然景区和人文景区几乎各占一半，可见以自然和人文景区为主的传统观光型景区仍是主体。
2010年中，只有横店（4）、宋城（25）、华侨城（28）、南山、方特、无锡影视基地、发现王国、桂林乐满地、园明新园九个纯人工景点，占总数的9%。且大都是多年的老景区，投资巨大，在市场竞争不激烈时产生，且大多排名靠后。
前瞻产业研究院此前发布的一份报告显示，当前中国70%主题公园处于亏损状态，20%持平，只有10%实现盈利，约有1500亿元资金套牢在主题公园投资之中。根本原因在于主题公园投资成本巨大、回报周期长。以万达城为例，万达城的平均投资规模为200亿元。而华强方特目前项目的平均投资成本为30亿元。
据不完全统计，在我国北京、天津、河北、河南、江苏、安徽、上海、浙江、广东等19个省区市，共有主题公园60家，每个公园的投资额均在数亿元。另外，全国范围内投资在5000万元以上的有300家左右。
根据《2015年全球主题公园游客量数据报告》显示，2015年全球排名前10名主题公园集团中，华侨城、长隆、华强方特、宋城分列第四、七、八、十位。
华侨城主题公园游客量3018万，领跑亚洲同行，华侨城旗下的深圳欢乐谷成人票为200元/人，儿童及老人票为100元/人；长隆集团和华强方特游客量分别达到2358万和2309.3万，票价为250元/人，儿童及老人票需要175元/人；总部位于杭州的宋城集团分别在杭州、三亚、丽江、九寨等六地区拥有主题公园。
从全球主题公园游客量排名来看，长隆旗下另一主题公园珠海长隆海洋王(8.080, -0.02, -0.25%)国在2014年时游客量为550.4万人次，排名第20位。到2015年则达到748.6万人次，上升7位，排名第13位。超过香港迪士尼乐园和香港海洋公园。
四、旅游地产是实现投资平衡的关键因素，但有前提
旅游地产一般规律：
1、主要景区游客量达到100万人次时，旅游地产开始启动。达到300万时，旅游地产可以实现100万平方米。
2、越靠近东部区域，旅游地产越易成功，游客量与旅游地产规模会放大；越到西部越不易成功。游客量与旅游地产规模会减少。
3、核心景区自然资源环境是旅游地产的最核心因素，特别是山水、湖河、海拔、森林、区域文化等因素。
4、旅游地产与当地的主要接待城区高度重合。即说明游客的集散地即是旅游地产的主战场。当游客达到500万人次以上时，同时交通改善后，将可能形成新的旅游主入口即新旅游地产区域。
5、旅游地产受城市限购影响极大。同时呈现两极分化，即面向普通投资者的小户型与别墅较受欢迎。特别是普通工薪阶层成为旅游地产中重要组成部分，这个特点在西南地区尤为突出。
6、旅游地产受交通方式的影响很大，主要靠高速公路与高铁。
五、旅游行业是各行业中竞争最激烈的行业，挣钱的只占总量的1%。门票仍是主要盈利手段。5A景区的平均收入为6亿元，是4A级景区平均收入的10倍左右。
2018年，253家国家5A级旅游风景区，四A级景区2000家，三A级景区3000家。2A及以上的2000家。合计全国共有A级以上景区近8000家。还有省级以上地质公园近400家。省级以上水利风景区近500家。其它还有上万家乡村旅游景区。所以与旅游相关的景区估计近3万家。这3万家中真正挣钱的只有1%，即300家左右。
精品景区（4、5A级）是我国旅游景区的中坚力量，2011年全国A级景区接待游客规模前50位的基本上都是4A、5A级旅游景区，当年5A级景区接待游客占A级总数的21.71%，平均每家接待392.20万人次；4A级景区接待游客占A级总数的46.64%，平均每家接待84.92万人次。数量占比仅为3％的5A景区却在A级景区总收入中占比超过3成，5A景区的平均收入为6亿元，是4A级景区平均收入的10倍左右。
我国所有5A级景区的平均门票价格为109元，相当于城镇和农村居民年度出游人均花费的11.92%和22.2%；2011年全国A级景区门票收入占整体营业收入比重近45%，说明目前我国景区公司仍以门票经济模式为主。
六、旅游网络成为旅游经营的重要手段，特别是营销上成为主要手段
2015年在线景区门票市场规模增速高达57.2%，达到90.4亿元，预计到2017年在线景区门票市场规模将突破150亿元，渗透率将从目前的6.2%上升至10.5%。
七、项目区位是其成败与效益的主要因素，越靠近发达市场越易成功
八、战略策划与优秀营销是景区成功的两大智力因素
景区成功经营=好策划（40%）+精产品（经营管理20%）+巧营销（40%）
1、旅游=旅（交通、餐饮、住宿、购物）+游（景点、景观、娱乐）。旅是基础，游是根本，是目的。没有游，旅就没有存在的必要，也不会长久，没有基本的旅，也不会有长久的游。必须把有限的资金用于最基础的交通、餐饮；并把大多数资金用于景观景点的建设上。
2、看景不如听景：游客人数最多的、效益最好的景区基本上都是宣传、营销最好的。
3、景区开发是一个逐步升级完善的过程，但尽可能一期要一炮打响。不开则已，一开就要一鸣惊人。同时，景区 开发也是一个三边工程：边策划设计、边施工、边修改。因此有一些缺撼、不足在所难免。但景区开发最大忌是犹豫不决，小打不闹，不断小投入。最后反而投资越来越大，而市场却机会错过。
4、景区是一个开放的、复杂的、艰苦的管理区域，在人员、配置难以实现最优组合。因此，在服务、管理水平、档次等方面达不到很高的要求。主要依靠其战略与营销加以弥补。
九、旅游投资的五大优势
1、旅游景区是一次投资，终生受益的项目。
2、旅游景区是各行业中少有的现金流项目。
3、旅游景区是资本市场的宠儿，易于实现多种高收益。
4、旅游景区相比高科技等，竞争者少，行业变化慢，管理相对简单。
5、旅游景区产业及空间、品牌基本可以无限扩展，特别具有公关平台与社会知名度。
旅游行业投资风险巨大，盲目进入成功的可能性极低。我们看到的大多是成功者，而失败者却经常默默无闻，不声不响。市场的成功者永远只是那10%甚至2%。
一、旅游行业投资风险高的原因分析
1、旅游行业是中国最复杂的行业之一。需要主要操作人员了解十多个行业的法律法规，几十个专业的知识，与政府十多个大部门打交道，与项目周边数千居民协调。这些方方面面，缺一不可。
2、旅游业是中国最年轻的新兴产业，到今天为止，这个行业都还没有建立起中国自己的旅游理论体系，严格来说，它只是一门学科，连科学都算不上，更谈不上谁是旅游学家。因此，你想学都不知上哪去学，想买专业书都不知上哪买去。一个没有成熟理念甚至没有理论支撑的产业发展，其风险可想而之。大家只能是摸着石头过河，也注定了我们这一代投资者、从业者就是先驱，就是探索者，就是趟雷者，就是实验品。
3、到目前为止，旅游业还只是一个经验性学科。它的投资、开发、管理基本上靠的是人们的经验积累。如大家熟知的乌镇的陈向宏，宋城的黄巧灵，横店的殷旭等都是从业十多年的经验专家。它们所操作项目的成功率比较高，就是因为他们的经验更丰富。
4、旅游业是中国竞争最激烈的行业之一。一个行业中长期90%以上不挣钱，据我所知，还真没有哪个行业是这样。如风险最高的化工行业、煤炭行业，净利润率平均在5%，但行业亏损也很少超过50%。而且从十年看，至少有一年是暴利，可谓十年不开张，开张吃十年。而且只要是全行业亏损超过30-50%，就全部出来叫苦了，国家相关部门其它国务院就会马上采取果断有效措施。但旅游行业全行业亏损是常态，达80%以上，也没见国家来干预，挽救，这也是这个行业可悲之处。
5、旅游业是社会性行业，是窗口行业，是典型的政府干预调控型行业，特别是季节性行业。大家光看到五一、十一到处人挤人，到处旅游业红火，到处政府疏散游客。但光靠几个大假是不可能支撑景区全年发展的，一个景区在长江以北，一年可旅游时间基本只有6个月，甚至3个月。大家看到的也只是行业中的20%甚至5%的成功企业，那些更多的投资项目一个人都没有，也是无人关心的，投资者会选择性地无视。
6、旅游业是国家强制进行规划管制的行业之一。由于行业本身极其复杂，行业中充斥着大量“无经验、无道德、无责任”的“三无智力工作者”，一些投资商又没有辨别能力，盲目相信资质、公司形象、甚至外资背景等，再加上投资商因为资金等各种原因导致项目变化及投资不足等，导致行业投资难以有效。
二、旅游行业投资风险分类
1、投资禁区：风险90-100%：包括纯人造的假古镇、假古城、假水乡、假古街、假古村等。
2、高风险区域：风险50-70%：包括一些类人造的景区，如品牌商的投资，有历史依托的投资，在历史遗址上发挥创意的投资，历久十多年建设及市场认可后变成了真的古景区等都可称为类人造景区。事实证明，类人造景区只要区位好，定位准，文化魂、投资足，模式优，建筑精，管理细就能取得较好成功！
三、项目投资风险降低措施
1、区位好：项目位于地级市可降低5%风险。位于县城内，可降低5%风险。项目在地级市，就可以做当地商业，当地房地产，当地休闲，这三者基本上可以保证项目的日常运营与投资回收。可以说，区位是项目投资的最核心要素。
2、景点足：降低10%风险.一般景区只需要10-30个较大独立景点即可实现100元以上门票。想要让游客满意，就要建设50-100个景点，而且其中到少一半是本土化景点，有20%以上是全市全省以上独特性景点。
3、成本低，降低2%风险。包括土地成本、投资成本等。
4、地产补，降低10%风险。
5、文化魂，降低5%风险。本土的项目占比超过50%。并通过超过50%比例的演艺、科技、游戏等新奇的表现方式提高项目吸引力。
6、建筑精，降低3%风险。包括大量采用古建原料、构建甚至房屋等，国内极少见40%以上的水面及环境营造，以及极富特色的建筑风格。
7、模式优，降低5%风险。包括区域开发模式，开放与收费模式，产业互补等。
8、营销高与管理细，降低5%风险。
9、最后一点，其实也是最重要一点，一定要所托专业。因为今天及未来的旅游投资难度呈几何级增长，就需要投资者一定要找到有经验的规划策划单位来实施，特别是策划单位。根据笔者的经验，受托人必须具备以下几条才可能做出真正风险较小的策划与规划：主创人应至少在旅游行业中15-20年以上，而且应在旅游各个细分行业中都有涉足；同时，必须在旅游景区（它是旅游行业的核心与基础）担任核心高管或操作顾问五年以上，而且应经历过四五个景区，其至少有一个以上是国内知名景区，至少有一个是较失败的景区（笔者认为这种失败经历比成经验更重要）；最后，需要在国内有名的规划行业担任核心主创5年以上。只有具备这三条，才算是稍懂点旅游投资的精华。
通过以上九个方面的措施，可以降低50%以上的投资风险。
四、旅游投资五大原则
1、“投资总额”一定要控制。投资利息不能超过年收入或毛利润。这是保证”现金流“平衡的关键。也是与竞争对手抗衡的利器。
2016年拈花湾当年的现金流入为7.26亿元，其中景区门票流入7600万元、酒店流入1.5亿元、度假地产销售流入5亿元。但相对于近50亿元投资，按年利率8%算，一年仅利息成本就要4亿元。这还应是中国目前做得最好的旅游开发商之一的经营现状，其它大多数行业投资估计都难以做到平衡。
财务成本高于运营成本本身就是一个隐患的存在，但财务成本高于利润，我们就只能借新债还旧债，而这也终将成为很多大景区的噩梦（因为小景区不能如此持续融资）。
2、以”旅游效果“为标准，做好“表面文章”。即把钱要投资到游客看得见、模得着、感受深的关键点及形象工程与景点建设，特别是古建筑，应重效果，不要想百年工程，尤其要防止”质量过剩“。
3、装饰重于装修，艺术+科技+演艺是最省钱最有效果的投资。注重一些可移动、博眼球、符合景区文化品位的装饰品（不用一定真实真品），可以常换常新，投资还小。
4、硬件要美，是基础；软件要极，是灵魂。
5、四区合一：活化古城古街+会说话的景区+“
白+黑
”的街区+文化宜居社区。
声明：文章的部分图片来自品橙旅游。以上除引用部分行业数据外，其它部分为笔者的经验与行业不完全的统计数据。只是代表了个人观点，仅仅供行业人士参考，并不是科学研究，如有不准确或不正确或不全面的方面，请海涵。
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