1. 财富是创造、积累、再创造、再积累的循环过程
财富这种东西，没创造无从积累。看到机会来了，很多人冲出去做实业，能赚钱。小商贸轻工业时代，货郎担跑全国，老街一铺养三代，乡镇企业明星城镇比大城市都好；重工业时代，挖矿、挖煤、建生产线、开模具、大兴土木，工业兴城；信息时代，科技人才研发设计，大型工厂制造，产品年年更新，用户趋之若鹜，大城市人越来越多，房子价格越来越高。
财富这种东西，也不能只创造不积累。抓住产业机会，创造了财富，当然可以扩大再生产，但它也有一个天花板。一个行业总是会由盛转衰，这是自然规律，也是社会铁则。它正说明文明的成功，因为一个东西极大的丰富了、它就不再稀缺，不再稀缺的时候价格都会低，行业会寡头化，新人在这个老行业就不再有什么机会。在行业遇到天花板、不再能够扩大再生产的时候，这个行业多年来创造的财富，总要找一个地方保存和累积下来。无论行业如何变化，热点城市的房子总是核心资产。在今天重工业时代和信息时代，无论哪个公司兴起，大城市的房子总是收集他们财富的地方。
大城市房子不是每年都涨，一年两年有涨有跌，但大方向向上。猛涨的阶段往往是在主流产业成熟、一时看不到投资机会的时候，人们把资金放入房产，把过去一些年的财富作为积累的果实保存。一个产业初生时，资金会进产业，不太会进房产。产业竞争结束分出王者时，大量剩余资金会进入房产。此后是怎样呢？此后是寡头企业的王者荣耀。荣耀一阵可能也会回归到社会长期平均利润率。然后，新的产业又会出现，取代它的主流位置。
创造一个主流产业，初生、壮大、成熟、衰老，财富进入房产积累下来；然后再有一个新的主流产业，再创造、再积累。这是财富的循环创造积累过程。产业创造财富，城市房产积累每轮创造之后的果实。
2. 产业投资当试验品，房产投资摘果子，各有优点
有的人瞧不起房产投资，特别是研究生、名牌大学毕业生、大学教授、高级工程师，他们这样看是有道理的。大城市房产是财富积累的仓库，本身并不是财富创造的驱动轮，只是从动轮。在许多人眼里，开拓疆土，比守成有趣。我们的目标是星辰大海，整天盯着房子岂不是很没出息？这种想法假设自己很聪明、很有能力，能抓住当前社会的主流新兴产业，投身其中，赚到钱。持这种假设的人，投资较为进取、甚至激烈。
做实业赚钱，要求你能判断市场需求，能提供相应的供给。这个事情的成功率其实并不高。很多做实业成功的人，就是碰到了浪潮，赶上了，倒不一定是自己主动设计的结果。等到浪潮过去，如果还不改变，钱越投越多，反而还会亏掉原来赚的。所以有人说，财富来的时候容易，财富败掉也很容易。
有一些聪明人、尤其教育水平比较高的人，对自己的判断有充足的自信，觉得能够领先时代，看到未来，他们更愿意相信自己的判断，而不是跟随社会的潮流，他们希望主动设计，而不是被动参与。这些人取得大成就的机会是存在的，只是这种机会也仅仅属于这些人中的极少一部分。一个大成就，从统计和概率上看，只有少数人获得，他们把产品和服务扩散到社会中就够了，并不需要很多人都做这样的创新。
但大成就本身不会自动出现，而是在一堆聪明人的探索、试错、尝试中慢慢浮现。所以，教育水平高、知识能力强的聪明人，就是充当了社会和市场搜寻新的产业或行业的试验品。自信就是这个社会试验过程要求被试具备的基本品质。没有足够自信的人，不会创造趋势。但有足够自信也不是创造趋势的充分条件，仅仅是一个必要条件而已。聪明人以为跟随趋势的人很傻，自己引领趋势前瞻未来的能力很强，这是错的。跟随趋势并不一定就傻；引领趋势并不一定能成。
与做实业相比，判断大城市房产的价值容易很多。只要你选对了城市，找准了时机，买了房，财富就到手了。房产投资的优点很明显，它能收割财富，它就能摘取财富的果实。你不必假设自己看懂多少产业变迁、看准什么浪潮，只要找到产业集中冒起的城市，买下房子，你就能发达。不管是跟随趋势，还是引领趋势，只要财富来的时候抓住了，从产业赚了钱就转出一些，买下城市的房子，财富就不会轻易丢失。
实业投资的难度在于你不一定能够找对产业、做对市场。有些人明知自己的行为能力界限，就专注于自己兴趣和能力都能匹配的方向：大城市房产。对这些人来说，这是很好的投资选择，是在自己的能力圈之内做出选择。谁能说自己的能力边界就一定能够一直随着产业和市场的升级而升级呢？好的投资都要有一定的自我约束；没有约束的投资，肯定在某个地方会崩溃的。
房产投资之所以让一些人热衷，除了谨守能力边界做出确定判断以外，另一个原因是它有金融杠杆。如果靠全款买房，不给贷款，回报率就不高了。房子的通常在3倍左右。当然，大城市房产不是唯一有杠杆的投资。做实业也可以。哪有大中型企业全靠自由资金去做生意的？都要用银行贷款或者别的资金，自有资金可能就1/3。这样，在行业上升期，实业投资杠杆率跟以前没有限贷限购时候的房产投资也差不多，有时还更大。资金偏好并不总是集中在大城市房产的。
因为有杠杆，时机就很重要。世界上没有不看时机的投资，房产也不例外。一般时候，房产是温和上涨或下跌的。什么时候房产能快速上涨呢？产业竞争分出胜负的末期、新旧产业交替时期，或新旧动能转换期。快速下跌则是许多人在房地产上用上很多杠杆、把房产本身作为创造财富的工具的时候。
当然，如果创造的财富太多了，房子装不下，那就还是要放在寡头企业的股权里或者投资这些企业的基金、信托里。
3. 守成、进取、打群架：房产、实业、股权投资的差别
除了实业投资、房产投资，还有一种灵活性更强、杠杆率理论上更高的投资：股权投资。它的难度不仅高于只需要甄别大城市和融资获取现金流的房产投资，也高于准确判断短中期的市场需求并高效率低成本提供同品质供给的产业投资。它的难度在于：判断宏观经济周期位置选出此一周期内的产业板块分析龙头公司或热点公司做出策略、融资、找到操盘手来对付日常的波动。
这三块能力，投资策略能力、融资能力、投资操盘能力，都是很难的，比选对可投房产的大城市要难，比选对三五年七八年的产业要难。所以，股权投资的成功者更为稀少。
股权投资有两种，风险和一级市场、股票二级市场。一级市场是小圈子生意，小范围争抢，仪式化打斗，小范围打群架，二级市场是大范围打群架。
不同的人适合不同类型的市场。房产靠守成，产业靠进取创新，股权靠拼抢。股权投资与房产和产业投资不同的地方在于抢，抢着进、抢着出。拼抢财富是分配财富最快的方式，充满暴力与热血，难怪一些人一旦进场就沉迷其中。
大城市房产投资，受益人最多。但是大富的很少。买到一套两套不是投资，是刚需。买到三五套是起步。十套以上才真算投资，这个很难，这个是门槛，挡住了大多数有房的人。融资能力是与选对城市的投资能力不同的能力。
实业投资，按过去的经济演化速度，每十年就会有一批新产业代替老行业的主导位置，不是不要老产业，而是回报率远远超过它们。这其中的受益人也不少，十年一轮换。
股权投资，由于难度更高，受益人可能仅剩一成，或者不到。抢这种事，总是只有少数人得手的。
积累财富也好、创造财富也好、拼抢财富也好，只要是大家都想要的稀缺品，都是很难得到的。相比之下，房产投资积累财富的人多一些，实业投资创造财富的人少一些，从打群架的股权或股票投资中赚钱的人，就更少了。
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