精彩语录：
要做整个乡村改造，要做大项目，一定要把老百姓捆绑进来，让大家共同分享利益，实现双赢和多赢。
酒店是冰冷的，是有标准的，但是民宿或者非标酒店是有温度的，是有离开家以外的家的感觉。
喜欢寒舍的大多数粉丝都是在40岁左右的或者40岁以上的中年人，
他们有生活阅历，有小时候的生活的情节，那种亲切感和怀旧勾起了他们很多的回忆。
民宿的火爆吸引了大量的新入局者，原本一个“讲情怀”的小生意在各方资本的助力下开始加速迭代，竞争越来越激烈，行业里的企业及民宿主开始感受到了大环境的细微变化。
寒舍文旅集团作为最早的民宿玩家之一，从2008年至今已经积累十年的民宿运营和管理经验，也沉淀了近百万的忠实客户，如何解决村民与企业之间的管理分工和利益分配，在新的形势下民宿又如何发展等都是行业所要思考的问题。
近日，新旅界成长营第30节课，邀请到寒舍文旅集团创始人、总裁殷文欢，为新旅界成长营的朋友们深度解读山里寒舍的模式和经验。本文为新旅界商学院依据殷文欢在成长营直播课程分享的内容整理。
导师| 殷文欢
整理| 新旅界商学院
始于空心村改造
十年前，
我们开始涉足农村的旅游改造项目，那时候在北京还少有人涉足，第一个项目是山里逸居，两年后即收回了成本，我们认为这里边有很大的市场空间。
在2013年的时候，北京出现了很多空心村，加之当年有两次的泥石流灾害，很多原住民背井离乡，更多的村子因此都空了。
这对我们来说是一个很好的机会，于是在2013年，我们做了山里寒舍项目，这是一个全村改造项目。这个村子也有一些独特的优势，植被丰富，还有一段保留非常完整的古长城。于是我们把老房子最大限度的保留下来，在内部做了非常精致的设计，也保留了这些的传统的农耕工具和空间，把原来的窑洞改造成咖啡厅、酒吧、西餐厅，让整个的业态丰满起来，让它能够跟现代的度假需求结合起来，发挥到最大的用途。城里人在这里既可以住又可以吃，还可以享受美景。
当时北京周边这样的产品比较匮乏，我们一炮打响，
当地老百姓非常支持，政府也觉得这是一个新业态，觉得可以再去探索。我们也从项目当中快速的收回了成本。
这个模式在北京当时是有一定的影响，越干越有劲，于是我们在北京的其他的区域做复制，这是一个大胆探索，回看过去的五年，当时的商业模式都是非常成功的。
企业+合作社+村民的多方共赢模式
当时到村里做开发也是喜忧参半，虽然我们兴致勃勃，但是村民也有反对的声音。他们有几点顾虑，第一，这个项目即将会改变他们原本的生活方式；
第二，在他们传统的观念里，村里的院子、建筑等需要传子传孙，
以后势必要打破这个局面；第三，通过我们的运营能不能保证村民收入大于之前的农业收入，这一点他们很有顾忌。村民参照县城及县城旁边的改造村和搬迁村的拆迁条件来思考我们给出政策，所以有很多质疑和反对，往前推进非常艰难。
我们首先和支持我们的本地人及村干部一起讨论，经过讨论以后，
以成立合作社的形式，把村民群众的利益集合在合作社里，然后再把村民作为项目的工作者来参与，
这样村民不仅可以来工作，也可以有一些农产品，比如果品、蔬菜、柴鸡蛋等，通过我们的平台卖给消费者。在这些问题上，应该和农民共存，一定是要本着企业吃肉，让老百姓能喝汤的原则。
实现突破也有很多问题要解决。
第一，因为政策红线多，比如村民宅基地的房子能不能用于经营。
第二，经营者原来限制只能是本村的村民，那我们作为外来人可不可以有同等的待遇。
第三，消防能不能过，如果前置的条件都不能够有认同，
那么也不可能拿到工商部门的经营许可。后面包括卫生防疫相关的证件、税务局发票等都是一连串的问题。
在村里不仅要解决宅基地，还有自留地，还有集体果树，还有之前闲置的一些老百姓共建的资源等，这些资源到底怎么核算是难点。最后通过租赁的方式来解决，
法律只支持租赁20年，我们想有更长的租期，
我们当时突破性地把合作社加进来，成立一个合作公司，给老百姓的房租变为分红。我们也找了很多的律师一起参与筹划设计，最终找到了一个路径，政府接受，老百姓欢迎。从过去的七八年来看，应该说还是蛮成功的，个别的老百姓有些特殊的诉求，我们也能够接受，而且也很好的路径去化解。
实际上，如果真的能够把资源实实在在地利用好发挥好，让这些原住民能够得到实惠，能够让他们看到未来的发展节节高，那么这些问题都不是问题。
要做整个乡村改造，要做大项目，一定要把老百姓捆绑进来，让大家共同分享利益，实现双赢和多赢。
品牌延伸和管理输出
寒舍在发展到第三个年头的时候，首旅酒店集团就关注到我们，非标住宿产业在未来有很大的空间，另外随着生活水平的提高，老百姓度假需求在快速增长，我们很顺利的跟首旅成立了首旅寒舍公司，首旅有很好的资源、经验、人脉，对当时的寒舍都是助力的。我们整个管理的体系也是和首旅合作方一起编写，包括员工的培训等。去年也是遇到了更好的机会，中国东方资产是一家金融央企也看到了寒舍迅猛的发展态势，在去年也投资了寒舍。
在到目前为止，我们能够拿到金融央企的投资来做民宿的，或者做乡村非标酒店的应该为数不多，据我所知可能只有寒舍一家。有央企做背书，更多的给寒舍提供一些好的资源，让我们又有了一个新的商业机会，在中国的很多的省市县，尤其是三四线城市有大量的好的分散的小酒店资源，这些资源的持有者很多是市县政府下面的旅投或者城投公司，这些小酒店或者小的公共空间都是作为做外部招待的用途。因为这几年国家政策发展，这些物业已经发挥不了当初的用途。
政府希望找一些运营比较优秀的企业把资源盘活。现在这块作为我们寒舍品牌的延伸，我们跟政府有很多接触，帮助政府把一些闲置资产利用起来，发挥它的价值，实现对百姓来开放。国内很多省市都是这样的情况，其中有些县市自有3到4家酒店，可能以前是会所，这些都是我们合作的目标，我们也是希望把寒舍品牌成熟的管理经验，通过输出托管来实现收益，这是我们除直投以外的又一个比较大的经营板块。
寒舍的老板娘文化
寒舍现在做的体量有分大中小，小的有8间客房，中的大概不到20间客房，最大的有一百多间客房。像北京的山里寒舍，大概有一百七十五间客房。我们其实有几种形态，是用不同的管理方法。体量大的就用酒店的管理方法，中型的，我们是搞一种对标的是SLH（小型奢华酒店联盟）小酒店的模式，用它的SOP来做一下。
小型的就按照日本和台湾的民宿来做管理，小型的民宿就需要老板娘文化。
