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■作者：liyang_bb
■本文内容共3200字，正常阅读时间约8分钟
前言
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Preface
liyang_bb是水库中典型的老破小流派，手上有大量的老破小物业，遍布魔都各个区域。相比于大户型，老破小以高租售比为主要特点，早期买的房子，其租金甚至要高于月供，而产生正现金流。
也许正是因为这个特点，liyang_bb热衷于老破小物业。他也擅长化腐朽为神奇，通过后期装修装饰，对旧房子进行“凤变冰”，产生更高回报的租金。
本文是liyang_bb在2012年10月写的个人装修心得，acai觉得大神这篇文章很有借鉴意义，所以发给大家看看。
备注：2012年的房价，装修人工费与租金与现在不能同日而语，所以涉及到金额等数字，请大家辨证鉴别。
写在前面
写之前先说点别的：买出租房这个标题因为内容太大，不放里面说了先，以后空了另写。
本文欢迎大家讨论，内容基本都是房子装修的干货。
俺是实战派，小学文化，写的内容比较粗。和满口仁义道德，倚老卖老的日本教授的文章属于两种风格，喜欢心灵鸡汤的就不要看了。
装修房子其实么有那么麻烦，外行人总认为装修房子是个超级超级麻烦的事情，并且很多liba女喜欢秀装修过程，当然这些都是个人喜好，俺虽然鄙视但是也就不多说了。
出租用的装修要说步骤也就几步走：
➀拆旧
➁大概设计设计（有点经验的人都知道，小房子直接抄抄别人的出租样板房就可以了）
➂水电隐蔽工程
➃地暖和找平
➄贴磁砖
➅木工活（橱柜，门等）
➆油漆工活（批墙，刷墙）
➇各种安装，收尾，保洁
（图片来源于网络）
装修预判
装修首先要确认房子要不要装修，就我自己的房子来说，
我一般都是选择全装修的
，因为我主要买小房，地段还不错的位置，
要求的就是高的出租回报比
。装修好了，全部成本算下来，老公房起码出租回报要有3%，争取能到4%，次新也要能达到起码2.5%才值得。
如果一套郊区的大面积次新，就我经验：毛坯出租是更好的选择。
房子要不要装修的另一个指标是：看单价，单价越贵的房子，越值得装修，原因很简单，多年下来，装修折旧比例少。
房子如果决定装修了，下来的事情就是好好装修，
我从来不赞成搞什么半拉子工程
。半拉子装修，在我出租这么多房子里，半拉子其实是最麻烦的，低不成，高不就，房东自己看着不爽，租客心里也知道是个敷衍的档次，大家都不是傻子。
装修预判
确定要装修的话，要3件准备活动：
➀确认装修档次和预算
➁新找工人
➂完善装修工期，做最优化的装修周期。
俺么别墅，所以别墅装修不在俺讨论范围。
就我经验：
租客租房子首先要先看上，其次才是价格问题
，租房子一般人要求也就是干净，整洁，并不要求有多绚丽，高雅。
所以实用是排在第一位的。
色调上
，我问过很多租客的意见，
总结下来：白色
，浅色调占了压倒性优势。（基本上10个租客9个选浅色为主的装修色调）、
预算上，就我经验：基本1室户要装到保质保量，软硬全算下来，4万出头还是需要的（备注：此处是2012年价格）。装修下来结果，就是基本100万的一室户出租3000是标准水平。对于租金6000及以上的房子，装修费用基本就是一年或多一点的房租收入，要不是装不出想要的效果和质量，也就出租不了像样的租金。
这个可以说是现在装修里最重要的环节了，好工人现在就和好保姆一样，完全是卖方市场，完全不缺活做的，基本上一天收入在3-400，一个月正常做，收入10000出头很稳定的，而且随着时间流逝，这个行业只能是人才越来越紧缺，所以说趁现在人工费还可以，还是装的比较好点来的划算。
工人的好坏，一看人，二 看活，这工人好坏之间的差距就大了，光收收材料，搭把手，提点建设性意见，都是能把房东折腾死的事情，房东装修累不累，全在工人身上了。
还有朋友问装修公司行不行，我只能和他说，完全不行，装修公司我曾经问过几家，无一例外的说，你这么懂，还要我们做什么，不赚钱的生意谁去做？换过来说，如果装修公司过来装修了，你就知道你被赚了多少钱了，多了不敢说，
15%装修款起码的
。钱多付了，装修质量和操心那？一点都么有变化。
这个才是帮你自己节约钱的环节，节约出来10天，按3000的租金算，就是1000元，
一般来说，就我经验，1室户1个半月装修好，然后出租，送个15-20天免租期，基本2个月出头一点时间开始有米进账。
说到这里有些朋友可能要说了，我有套房子曾经就15天搞定了，或者说你这个时间并不算短呀，我在这里想喝大家说的是：
我说的装修是正经的全套装修，不是修边角，2手翻新等
。而且我做装修的要求是，尽量不把自己耗在里面，不用这么操心的装修。要是有人愿意自己天天去扛水泥磁砖，自己开车运东西，那我也无话可说，自己用自己的人工换取节约钞票，朋友你是模子。
（图片来源于网络）
装修流程
准备活动做好了后，我再简单说说装修流程：
拆旧后，就是设
计了。这
个可以说是装修中最重要的环节，隐蔽工程，布线的各种开关口，家具布局，
统统都要搞定，而且一旦方案定了，就最好不要大改动，以免影响工程进度，
我这边房子装修好后，有朋友笑话我房子都是一个装修风格，其实也是么有办法的办法，
风格统一，才能批量，才能降低成本。
设计这个事情，俺推荐蓝色水库，他是专家。
主要也就是PPR管道和46分电线管外加各种线材，
电线不用买熊猫的
，我推荐个牌子“圆达”也不错的，足够粗细和长度，价格便宜不少。
PPR管道，用用白蝶，爱康足矣。网线电视线，上易迅，东东买买就可以了，电话线不用买，用网线代替。
想起来防盗门选择，就要7cm厚的门足够，再厚么必要。
现在陆家嘴-源深-联洋一线的次新明显已经出现装地暖这个趋势了，
有地暖不仅租金上去，而且还好出租很多
。我现在张江的房子也开始装地暖了，费用上其实也就是一般100平方2房一共多了12000-13000费用，多租个500元，2年就回来了。
地暖锅炉就推荐林内的
，足足够用。这个时候就可以把家具定掉了，现在厂家做家具经常要半个月起，1个月的也常见。
地砖推荐就是
白色玻化砖
，一平方30-40上下，墙砖用玻化砖1开2，或者就上无缝砖30左右一平方，色调简单就可以了。
（图片来源于网络）
磁砖贴好后，就要开始定各种东西了，这个环节是很重要的一环，直接关系到你的装修完工时间。
门：
白色（浅色）模压门足够，最好是选有密封条的，增加寿命。
橱柜
：不管木工做还是厂家做，尽快把门板和台面定下来，门板就一般的模压板，120-30好像就可以买到了，
台面：
还是推荐石英石，27-80能搞定现在，200出头的碳酸钙板还是算了。
水槽：
随便买买，找个料厚实点的就可以了，从么听说过谁家有把水槽洗穿过的，水槽记得要做台下盆。
吊顶
：0.6厚的铝扣就可以了，记得角线要讨价，卖吊顶的利润全在角线上。
五金件：
去taobao订购各种5金件（门，厨房，卫生间要用的），龙头，灯等东西，灯推荐taobao一家“集美照明”，主做opple的，价格很公道。
（图片来源于网络）
木工活根据我的经验，房顶上做吊顶，做很多灯，开了后5光10色，对房子租金提升作用基本为0。房子里的木工活，更是容易甲醛散发的源头，
所以，我一般装修房子，除了橱柜和地板，家具，门，不用再多的木料。
油漆工的活在我装修出租房里，
主要就是批墙刷墙和修补工作
。这些活要的材料都很便宜，么有什么好说的，就算涂料也就买买很一般的18升大桶就可以了，么有什么大讲究。
注意一点：这个时间段要把空调买了并安装好，漂亮的挂壁空调安装法，是不漏管子的，需要墙体上开凿一道槽，埋放50粗的PVC管子进去，安装好后，然后油漆工修补好。
最后是安装收尾。这段时间，房东最好要在场的时候，把装门，装地板，装台面的活集中在一起，顺便网上订购冰箱，电视，洗衣机，送货上门……基本2天过后，房子就由垃圾场一下子大变样了，这时候联系保洁公司，上门保洁好，留包鞋套，扔把钥匙给熟识的中介，就可以出租了。
（图片来源于网络）
写在最后
最后多说点题外话，可能看到这里，有些朋友会觉得写得不是他想要的，他可能想要的是最便宜的建材，最便宜的工人，最便宜的装修方案，我只能说，
一分价钱一分货。
装修不是比拼买最便宜建材的比赛，而且房东一定要有个好的心态，不要把租客当傻子
，
我的租客我也经常涨租金，但一般很少换租，很大原因就是因为装修不错
。还经常有中介问我有么有要退租的房子，他们提前预定，说外面太多房东装修房子是一泡污，租金虽然便宜但是租客看不上。
我们装修的口号就是：出门像地狱，进门像天堂~
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感谢阅读，一起感受城市与房产之美
