REITs第15讲，首批公募REITs产品正式开售！选哪家？怎么买？第一部分：首批公募REITs产品确定发行日程、询价区间，即将正式开售！第二部分：选哪家？怎么买？10问10答。
备受市场瞩目的公募REITs以“超级速度”推进着。自5月17日晚间，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复之后，5月19日，这些产品就发布了询价公告、招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议。
预计
这9只产品募集规模合计300亿左右！
REITs产品发行类似一次新股发行。
从首批9只公募REITs基金发布的公告来看，除了常规的招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议之外，还专门发了询价公告，显示出和普通公募基金发行的较大区别。
REITs产品
应该
如
何
选择
？
怎么
购买？
注意事项是什么？请看本期介绍。
小喇叭：
经历了一年多疫情
的
停顿，本公众号线下交流活动继续（小范围）展开。今年新增加了其它区域的交流合作，方便北京以外的朋友参加。
届时将应小伙伴要求，在全国各地开展线下交流合作。合作内容不仅包括各种金融业务，还有政信、施工、建设、培训、咨询等，
欢迎全国各地小伙伴报名。
本公众号主要探讨资产证券化、不良资产、项目投融资等金融市场业务（也有政信、城市更新的实操讲座），欢迎大家关注、转发公众号内容，更多合作交流请加文末小编微信。
第一部分：首批公募REITs产品确定发行日程、询价区间，即将正式开售！
2021年5月17日，首钢环境产业有限公司作为原始权益人的“中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金”正式获得中国证监会准予注册的批复，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为21年，
准予基金的募集份额总额为1亿份
。基础资产类别为垃圾处理及生物质发电，基金管理人为中航基金管理有限公司，ABS管理人为中航证券。
本次发售询价时间为
2021年5月24日9:30-15:00
，询价区间为
12.500-14.000元/份
。基金场内简称为“首钢绿能”，基金代码为“180801”。
2021年5月17日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司作为原始权益人的“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”正式获得中国证监会准予注册的批复，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为50年，
准予基金的募集份额总额为9亿份
。基础资产类别为产业园区，基金管理人为博时基金管理有限公司，ABS管理人为博时资本。
本次发售的网下询价时间为
2021年5月25日9:30-15:00
。网下询价的询价区间为：
2.100元/份-2.420元/份
。基金场内简称为“蛇口产园”，基金代码为：180101。
3、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金
2021年5月17日，广州交通投资集团有限公司作为原始权益人的“平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金”正式获得中国证监会准予注册的批复，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为99年，
准予基金的募集份额总额为7亿份。
基础资产类别为收费公路，基金管理人为平安基金管理有限公司，ABS管理人为平安证券。
本次发售询价时间为
2021年5月25日9:30-15:00
。询价区间为
12.471元/份-13.257元/份
。场内简称为“广州广河”，基金代码为“180201”。
4、红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
2021年5月17日，深圳市盐田港集团有限公司作为原始权益人的“红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”正式获得中国证监会准予注册的批复，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为基金合同生效日至2057年6月29日，
准予基金的募集份额总额为8亿份
。基础资产类别为港口仓储物流，基金管理人为红土创新基金管理有限公司，ABS管理人为红土资管。
本次发售询价时间为
2021年5月24日9:30-15:00
，每份基金份额的询价区间为
2.163元-2.381元人民币
。本基金场内简称为“盐港REIT”，基金代码为：180301。
5、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金
2021年5月17日，浙江沪杭甬高速公路股份有限公司、杭州市交通投资集团有限公司、杭州市临安区交通投资有限公司和杭州余杭交通集团有限公司作为原始权益人的“浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金”正式获得中国证监会准予注册的批复，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为20年，
准予基金的募集份额总额为5亿份
。基础资产类别为收费公路，基金管理人为浙商资管，ABS管理人为浙江浙商证券资产管理有限公司。
本次发售询价时间为
2021年5月24日9:00-15:00
，每份基金份额的询价区间为
8.270元-9.511元人民币
。本基金场内简称为“沪杭甬杭徽REIT”，基金代码为：508001。
2021年5月17日，上海光全投资中心（有限合伙）和光控安石（北京）投资管理有限公司作为原始权益人的“华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金”正式获得中国证监会准予注册的批复，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为20年，
准予基金的募集份额总额为5亿份
。基础资产类别为产业园区，基金管理人为华安基金，ABS管理人为上海国泰君安证券资产管理有限公司。
本次发售的询价期间为
2021年5月24日的9:00-15:00
。本次询价区间为
2.780元/份-3.200元/份
。基金的场内简称为“张江REIT”，扩位简称为“张江光大园REIT”，基金代码为“508000”
7、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金
2021年5月17日，苏州工业园区科技发展有限公司、苏州工业园区建屋产业园开发有限公司和苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司作为原始权益人的“东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金”正式获得中国证监会准予注册的批复，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为40年，
准予基金的募集份额总额为9亿份
。基础资产类别为产业园区，基金管理人为东吴基金，ABS管理人为东吴证券股份有限公司。
本次发售的询价期间为
2021年5月24日的9:00-15:00
。本次询价区间为
3.558元/份-4.094元/份
，本基金的场内简称为“东吴苏园”，扩位简称为“东吴苏园产业REIT”，基金代码为“508027”。
2021年5月17日，普洛斯中国控股有限公司作为原始权益人的“中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”正式获得中国证监会准予注册的批复，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为50年，
准予基金的募集份额总额为15亿份
。基础资产类别为仓储物流，基金管理人为中金基金，ABS管理人为中国国际金融股份有限公司。
本次发售的询价期间为
2021年5月24日9:00-15:00
，询价区间为
3.700元/份—4.260元/份
，本基金的场内简称为“普洛斯”，扩位简称为“普洛斯仓储REIT”，基金代码为“508056”。
2021年5月17日，北京首创股份有限公司作为原始权益人的“富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金”正式获得中国证监会准予注册的批复，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为基金合同生效日至2047年9月29日，
准予基金的募集份额总额为5亿份
。基础资产类别为污水处理，基金管理人为富国基金，ABS管理人为富国资产管理（上海）有限公司。
本次发售的询价期间为
2021年5月24日9:00-15:00
，询价区间为
3.491元/份-4.015元/份
。基金的场内简称为“首创水务”，扩位简称为“富国首创水务REIT”，基金代码为“508006”。
（摘自：AdvancedForum）
第二部分：选哪家？怎么买？10问10答
备受市场瞩目的公募REITs以“超级速度”推进着。自5月17日晚间，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复之后，5月19日，这些产品就发布了询价公告、招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议。
中国基金报统计显示，这9只产品预计募集规模合计300亿左右！
可以说，首批公募REITs已经准备好发行事项，机构投资者和个人投资者可以准备布局。从基金君近期采访来看，此次机构投资者热情较高，也有人士预测存在出现“比例配售”情况的可能。
基金君梳理了一些关于REITs的具体细节，并准备10问10答，投资者可以关注哦。
REITs发布了询价公告
“类似一次新股发行”
一位REITs基金经理曾感叹，REITs产品发行类似一次新股发行。从首批9只公募REITs基金发布的公告来看，除了常规的招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议之外，还专门发了询价公告，显示出和普通公募基金发行的较大区别。
据悉，REITs基金将通过向战略投资者定向配售（“战略配售”）、向符合条件的网下投资者询价发售（“网下发售”）及向公众投资者公开发售（“公众发售”）相结合的方式进行发售。其中REITs发行存在一个询价环节。
网下发售通过交易所的“REITs询价与认购系统”实施，而公众发售通过交易所场内证券经营机构、基金管理人委托的场外基金销售机构实施。
事关REITs发行的具体细节值得关注，首先的流程，上交所REITs的询价公告中清楚显示出来：
而深交所的产品时间表略有些不一样。如盐田REIT询价公告显示：
对此类产品有兴趣的投资者可以具体关注下这些产品的询价公告。
其实网下发售对象主要是中国证券业协会注册的证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外机构投资者、商业银行及银行理财子公司、符合规定的私募基金管理人以及其他中国证监会认可的专 业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与基础设施基金网下询价。
在询价公告中也明确了这些产品的询价区间和询价时间，大多在2元~5元之间，但也有高至8元~14元。基金做了下梳理，投资者可以看看。注意多数产品询价时间为5月24日，也有是5月25日。
“REITs发行上跟普通基金区别很大，有点类似IPO，首先需要做一个网下投资者的认定。”据一位基金公司人士表示，然后发布询价公告等，愿意认购的投资者在系统内部参与投标，包含价格、以及认购量等。在询价完毕之后会根据报价情况完成定价。随后投资者根据定价上报认购量，确定完毕之后就完成发售过程，随后基金成立，再启动上市流程。
机构认购火爆
散户关注度也很高
基金君从业内采访了解到，不少机构对首批REITs产品的热情较高，因此业内也有人士预期可能会出现超募的情况，或许会出现“比例配售”。
值得一提的是，目前REITs基金初始募集基金总额以及战略配售的份额也显示出机构的热情度。从上交所的产品来看，目前这5只产品的战略配售比例均超过55%，比较高的有首创水务、普洛斯的战略配售比例高于70%，显示出一批机构投资者的看好。
深交所产品也是如此。如盐港REIT产品显示，该基金战略配售份额 4.8亿份，占基金份额发售总量的比例为60%。基金网下发售2.24亿份，占基金份额发售总量的比例为28%；向公众投资者发售 0.96 亿份，占基金份额发售总量的比例为12%。此外，首钢绿能的发售初始战略配售发售份额数量为6000万份，占此次基金发售数量的比例为60%。
招商蛇口产业园REITs发售的基金份额总额为9.00亿份，战略配售基金份额数量为5.85亿份，占发售份额总数的比例为65%。其中，原始权益人招商蛇口认购数量为2.88亿份，占发售份额总数的比例为32%；其他战略投资者认购数量为2.97亿份，占发售份额总数的比例为33%。
“从我们目前前期沟通情况看，确实战略投资者较多，能流出来做网上和网下发行的份额不太多。”据一位REITs产品人士表示，目前券商、银行理财子公司等对这类产品的积极性很大，目前情况看超募的概率是很大，比例配售的概率是很大的。
以招商蛇口产业园REITs为例，该产品就获得了资本市场的强烈认可和追捧，各类型专业机构投资者热情高涨、踊跃参与，在原计划外部战略配售（不含原始权益人认购部分）预留30%额度情况下获得了近3倍超额认购。目前招商蛇口产业园REITs最终锁定战略投资者10余家，除原始权益人招商蛇口外，其他战略投资者类型为保险资金、大型央企投资机构、产业基金、银行和券商自营及理财资金。
而另一位基金公司人士表示，前期跟银行理财子公司、大型城商行资管、保险、券商自营和资管等机构已经进行沟通，而从目前反馈看，不少中小银行资管、保险资管、券商自营和资管、私募基金等投资人表达强烈的参与意愿，之前很多客户上门咨询。
除了机构之外，散户关注度也很高。不少散户提前去券商咨询相关产品情况，有券商营业部人员表示，对稳健型投资者来说，这类产品是非常不错的选择。
据一位业内人士表示，现在资本市场上缺优质资产，购买非标资产也受到监管指标限制，首批公募REITs在标准化资产里无论是收益率还是资产的安全性上都比较受市场认可。
基金采取三个基金经理管理
固定+浮动费率模式
从首批几只公募REITs披露的招募说明书来看，每只公募REITs至少有三名拟任基金经理，从过往履历上看，这些基金经理此前多数在相关产业工作，都是这一两年为了推动公募REITs业务加入基金公司，基金公司也均成立了单独的基础设施项目管理部门。
例如华安基金在招募说明书中介绍，为正常开展基础设施基金业务，华安基金已设置不动产投资管理部作为公司基础设施基金业务的归口部门，3名拟任基金经理均具有多年基础设施项目投资管理从业经验，其中，叶璟具有 7 年基础设施项目投资管理从业经验及 3 年公募基金财务及内控审计从业经验，曾先后就职于普华永道、平安信托基础产业投资部、普洛斯资本，2020 年 9 月加入华安基金管理有限公司，任职于不动产投资管理部。包括郑韬、朱蓓在内的另外两位基金经理也均具有7年的年产业园投资及园区运营或年基础设施项目运营及投资管理经验。
平安广州交投广河高速公路REITs的三名拟任基金经理——韩飞、马赛、孙磊此前均从事过高速公路投资管理工作，加入平安基金不动产投资信托基金（REITs）投资中心之后，已取得基金从业资格，并且已通过 REITs 类基金经理注册。中航首钢生物质REITs更是配备了4名基金经理管理公募REITs产品。
与普通公募基金很大不同的是，公募REITs普遍采取了固定管理费加上浮动管理费的模式，部分公募REITs的固定管理费部分更是分成两个部分。
例如博时招商蛇口产业园REITs管理费由两部分组成，一部分是按最近一期年度报告披露的基金净资产的 0.15%的年费率计算的部分；另一部分是按基金当年可供分配金额（基金管理费前）3.50%的费率计算的部分。
而平安广州交投广河高速公路REITs则明确管理费分为两个部分，基金君直接附上原文让投资者了解一下公募REITs的费用计算方式。
首批公募REITs10问10答
Q1:基础设施公募REITs与股票的差异在哪些地方？
答：
基础设施公募REITs 具有双重属性，投资者收益主要来源于期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增长收益。
基础设施公募 REITs 具有较高的分红比例，采取强制分红政策。REITs期间分红来源主要依靠可预期的资产运营收益，因此，单位价值波动性相对较小。
从资产运营来看，基本不会出现大幅的增长或者维持续性的高增长，产品的底层资产成长性相对较好。
Q2:基础设施公募REITs与债券相比有哪些特点？
答：
和债券相比，基础设施公募 REITs无固定利息回报，但是有稳定强制的分红机制，并在此基础上有资产增值带来的份额价值提升预期。REITs依靠于资产本身现金流产生能力，同时对管理人的运营能力和资源禀赋要求较高。
Q3:基础设施公募REITs与普通的公募基金相比有什么不同？
答：
一是投资标的不同。基础设施公募 REITs产品以拥有持续、稳定经营现金流的不动产作为底层基础资产。普通的公募基金通常以上市公司股票、债券等作为主要投资标的。
