说起宝山置业，很多人都会说
“宝山不行”、“宝山别买”、“‘山区’万年不涨”
……
但实际上，每年宝山都成为置业大户，成交量长年霸榜
全市TOP2
。
这颇有点任你千嘲万讽，我自宠辱不惊的风采。
作为生活、居住在宝山的一份子，今天飞哥不想“随大流”，想从个人的视角来说说宝山的“好”与“坏”。
01
买宝山的底层逻辑是什么？
与宝山结缘快有6年了。
回想起18年刚毕业那会，工作在人广附近，租在了1号线上海南站附近的一个老旧小。
一间80平左右的两房被隔成了3间，我住的还是北卧室，采光不好，当时租金1900元。
住了大概半年，实在忍受不了逼仄的环境和阴暗的采光，就考虑换房。
手机上搜索1号线附近的房子，又要离地铁近，又要兼顾上下班通勤时间，还有兼顾租金成本，目光就转移到了北上海。
（那时候15号线还没通车，不像现在还可以沿着15号线继续向南，找找长桥、华泾租金更便宜点的房子）
2000元的租金，没想到在宝山通河租到高层电梯房，还是朝南主卧，于是座标就锁定在这里了。
虽然同样是合租房，共用厨卫，而且租金贵了100块，但房间有个小客厅，局促感减弱了不少。高层阳台看出去，视野和采光也是天壤之别。
这仅仅是居住体验上的落差，看看通勤，就能理解当时我为什么会把天平倾向于宝山了。
这只是个人租房的经历，实际上和买房有些不一样，但大逻辑还是通的，买宝山最实在的一点就是：
便宜实惠+离市区近。
这是买宝山的“8字真经”。
02
宝山跌出了“性价比”
讲到宝山的置业逻辑，我想给大家分享最近的两组数据。
这两组数据我觉得挺有启发的，也能解释得通，为何宝山能够在“鄙视链”的末端活得“通透自在”。
第一组数据我认为没有悬念，就是宝山在近一年多的下行行情里，跌得是最猛的。
对比2023年5月份高点，
宝山房价跌去了18.2%
，远超大盘跌幅。
你想想，一套500万的房子，一年半左右时间，就跌了近百万。
这样的跌幅不可谓不大！
尤其对于21-22年高位上车了宝山的业主而言，首付基本跌没了，真的是“苦不堪言”。
但对于购房者来说，这反而是“利好”呀。
能够花更少的钱，买到更具性价比的房子，比近年来新政的刺激力度都要大。
这也能理解开篇所说的，宝山成交量为何常年霸榜。
第二组数据反倒挺让我惊讶的，就是宝山近一年的成交新挂比，在郊区里居然排在了第2位。
成交新挂比是行业内经常会看的一个前瞻性指标，反应的是区域/板块/楼盘的供求关系。
尤其是楼市在底部徘徊的时候，越发有启示意义。
对比之下，5.27新政后，宝山每月的成交基本上都要比新增挂牌高。
就连郊区里面经常被大家夸赞的闵行，在成交新挂比这项数值上，也只能屈居末位。
这其实在一定程度上说明了，宝山二手房的确在更多地去库存，甚至库存有了下降的苗头（有出售意愿的房东，基本都已经挂牌了）。
其二手市场表现出来的活跃指数，反向也证明，宝山“跌出了性价比”。
换句话说，宝山房价是最先触底的。
03
买宝山，绝大多数都是现实的“妥协派”
宝山跌得快，涨得慢；
宝山的大量成交，都是通过以价换量得来的。
宝山房价“超跌”，恰恰很直接地暴露它的问题。它的实惠便宜，都是有据可循——
配套能级弱，学区也不强，城市界面没几个优秀的，空谈规划、兑现能力差，产业不行……
别的我不多说，我就说交通。
虽然我很赞同宝山拥有近市区通勤，因为它的绝对距离就摆在那里，但便利与否却是二话了。
要我说，宝山的交通出行其实挺不便利的。
宝山目前能够与市区产生联动的主要是1/3/7号线，尤其是1号线和7号线，覆盖大型居住区，链接人广、徐家汇、静安寺这样的超级大核。
但这3条线路都不相交，南北向通勤没问题，但东西向很不方便。
除了人们经常吐槽的轨交“三炷香”永不相交外，宝山的地面通勤也不友好。
不仅断头路多，而且进城区大动脉也只有南北高架和沪太路。
沪太路车流量非常大，经常也是大卡出没，拥堵现象时有发生。
为这事，市人大代表都来发声了。
我实地踩盘骑小电驴走了一遭，还没有到正式晚高峰，电瓶车队也排得老长。
而且遇到有铁路切割的路段，路况更差。
踩盘实拍
类似这样的复杂路况南大也有，我相信住宝山的伙伴一定走过南大路地道，你得推着电动车在地下穿梭，很麻烦。
踩盘实拍
我从上大回通河，因为大场机场横亘在中间，生生要“南辕北辙”。
很多人说，大场机场一日不搬迁，宝山就一日不崛起。
说的是有道理的。因为交通不畅通，效率就要大打折扣。
可是自从2021年喊了一嗓子“大场机场迁建和共建南通新机场”后，却始终没见有丝毫搬迁的动静。
但就是这些缺点、问题都摆在明面上，也阻挡不了刚需“投奔”大宝山的热情。
在“性价比”面前，好像固有的短板和缺陷，都可以容忍和克服。
现在自己正好也打算买房了，我还想着是不是要“逃离山区”。
但我队友一句话就把我拉回了现实：“你不能‘既要’‘又要’‘还要’，预算就那么一丁点，你还能蹦跶到哪里去？”
我想，绝大多数买宝山的伙伴，都是现实的“妥协派”。
不是不想“抗争”，而是没有抗争的“资本”。
所以，当你决定要买宝山的那一刻起，你就要开始和现实“和解”。
买宝山就是图实在，从一开始，就不要想过多的房产升值，不要有过多的未来预期。
04
宝山还有值得夸耀的地方么？
当然，我们也不能老拿“有色眼镜”看待宝山的发展。
虽然我也客观承认，宝山穷，发展慢，但这里还有“复兴”的底子。
首先，宝山的人口基础比较扎实。
在这个凡事缺少增量的时代，宝山还牢牢把握着楼市的“底牌”，这已经颇为不易。
