“千亿军团”光增量不增利，房企该如何“换道超车”寻新出路？

综合多方面消息显示，2017年上半年龙头房企销售业绩仍然光鲜亮丽，碧桂园、万科、恒大、保利地产、绿地、中海、融创等7家房企销售金额已经突破千亿，其中，碧桂园、万科销售金额突破2500亿。

从千亿房企数量来看，2017年上半年“千亿军团”房企的数量比去年上半年的5家有突破，增加了2家。

预计2017年全年千亿房企数量将达20家左右。其中，碧桂园、万科或许也将成为今年的两匹黑马杀入6000亿的军团。

由于2017年上半年“千亿军团”不断强化竞争优势，大部分房企在楼市已经进入下半场的市场背景下仍然有规模化扩张的冲动，市场正加速向品牌房企集中，品牌房企与中小房企分化发展格局愈加明显。

房地产行业的市场容量一年为10万亿左右（2016年高峰值11.7万亿），虽说规模化仍是未来趋势，但如果未来3-5年出现2-3家万亿的房企，再有30家左右的千亿房企那么，也就意味着更多的房企在规模面前已经没有优势。对于中小企业房企来说更是如此——要么将面临洗牌被挤出市场，要么在转型的道路上寻得一席之地。

下半年，由于市场将进入实质性的调整期，龙头房企或将继续利用自己规模化的优势“保量”，即“以价换量”也要“冲业绩”，确保规模上的市场地位。而此时，一部分中小房企势必会遇到资金的问题，也是大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼的市场时机。

因此预计，在今年下半年，“买地太贵就买上市公司”这种方式还会受到善于资本运作的品牌房企的欢迎，比如像恒大、融创这样的品牌房企。这些房企仍然会通过买项目买公司这样外延式扩张“冲业绩”。

但值得注意的是，根据同策咨询研究部数据显示，2016年房地产行业平均净利率为10.43%，虽然较2015年的10.04%略有回升，但是，净利率并没有因为行业处于上行期而大幅上涨。从趋势来看，房地产行业的净利率已经由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%。也就是说，房企利润率正在逐年下滑，在如此情况下，继续规模化已经没有意义。

特别在2017年，市场进入调整期，房企融资成本的提升或将导致房地产行业的平均净利率降低至8-9%，这意味着，即使销售规模千亿，净利润也仅为几十亿，同时还背负80%左右的资产负债，规模越大反而其背后隐藏的风险也随之加大。

风险主要来自于两方面：一是住宅市场短周期调控带来的企业资金断裂风险；二是，收益过分依赖住宅销售，非住宅销售的收益几乎没有，企业中长期的抗风险能力会减弱。

从上述分析来看，以牺牲利润继续规模化的“弯道超车”方式已经不合时宜，房企还该如何寻求新出路？必然是抢夺未来空白市场！也就是说，在未来，房企如何实现“换道超车”，如何引领市场新局面，才是竞争关键。

从现状来看，品牌房企持有型物业的收入占整个营收的比例仍然较低，大多数以住宅开发为主的全国性品牌开发商租金收入占到营业收入比例仅仅为1-3%，很少有超过5%的。

以商业地产为主的开发商租金收入占到营业收入比例为也并不高，万达约为30%左右、宝龙地产为10%左右，最多也没有超过30%。目前来看，房企转型之路仍然“路漫漫其修远兮”。

目前房地产市场格局已经在逐步发生变化，未来房地产市场“老大”的定位或不将以“住宅市场”为标准，不将以规模化为标准。其定位标准可能更多元化，表现在多元化领域的多个“老大”同时出现。比如传统住宅领域“老大”、商业地产领域“老大”、产业地产领域“老大”、养老地产领域“老大”等，更为细分。

随着“白银时代”的来临及房企战略转型的逐步落实，房企对于“老大”的注意力在不断发生改变，尽管行业内仍然会关注“第一”的角逐，但其重点或将变得更为分散，多个领域同时发展，从而呈现出多元态势，各行业龙头房企并驾齐驱的局面。（本文作者系同策咨询研究部总监）

联系编辑：[email protected]

关注21商评君，每天懂点新商业！