近十年海南的经济虽然跟全国同步、有较大幅增长，但其对房地产的严重依赖说明这种经济增速或发展模式是很难持续的。
据国家统计局数据，2018年海南GDP的35%是房地产，是全国平均的两倍多。而在海南房地产的鼎盛时期，即2015到2017年，房地产在GDP中的占比曾高达45%。更让人担心的是，海南的住房一大半是外省人购买，空置率畸高，据统计，旅游淡季时空置率达到80%以上，而旺季时也有60%左右。
如何打破海南这种对房地产的畸形依赖，同时发现新的增长点，是海南发展的核心问题。
但海南的发展实际有其天生的硬伤：作为中国的边陲地区，海南与大陆隔海相望，与经济发达地区路途遥远，必须通过航空或海运才能到达，交通非常不便。因此，即使中央给了海南特区政策，但由于地理位置的劣势，海南经济发展也会很困难。
我们知道，任何一个区域要发展经济无非靠两种方式：
内生型增长
和
引进型增长
。
内生型增长靠的是原有的自然禀赋和人才资源，起到能动作用的是政府的积极政策和民间的热情参与。
这种增长在长期是重要的因素，但在短期很难带来高的增速。引进型增长靠的是吸引域外的资本、技术和人才。
只有
引进型的增长才可能是高速甚至是超高速的
：通过对资本和技术的引进，产业可以做到跨越式增长，大幅提升产业品质；在资本和技术引进的同时，会吸引人口的流入，特别是高端人才的流入，这样会根本地改变本地的人才结构，从而大幅增加经济的规模和质量。
中国改革开放40年，改革可以看成是内生型增长的政策表达，开放实际是引进型增长的代名词。外来的东西，像发达国家和地区的资本、技术、人才，对中国40年的增长奇迹起了至关重要的作用。
和海南的中等速度相比，深圳之所以能以全国两倍的速度增长和它的地理位置有着极其重要的关系。
由于与香港接壤，在改革开放初期，深圳变成了香港低端制造业转移的最方便的承载地域。港商把企业从香港挪到深圳只是在本地搬个家，总部可以留在香港，工厂可以搬到深圳，企业主早上去深圳工作，晚上就可以回香港吃饭、睡觉。交易成本非常低廉。深圳生产的产品可以只要短途运输就可以运到香港然后再销往世界各地。
从1986年到1996年，深圳利用的外资中，港资占到了60%，而同时期香港的制造业数量下降了50%以上，这是产业转移所致。而在深圳之外，其它特区的境遇就很不一样了。
外资的供给是有限的，特区间的竞争自然产生所谓头部效应：像深圳这样最有吸引力的城市获得了超大份额的外资，而像海南这样排在底端的地域，虽然也有政策优势，却很难产生真正的吸引力。
同样的道理，厦门做特区能吸引台资，而相比于深圳、珠海，汕头并没有特别的优势；浦东很容易发展金融，因为上海本就是中国的金融中心，而天津滨海新区，由于远离北方的金融中心北京，并没有发展金融的独特优势。
总体看来，如果特区只有政策而没有地理优势，虽然也可以产生一些引进效应，但那效应往往是短暂的：很多公司来注册，为了获得政策红利，但没有人才的进入，没有实质的运营，所以长期没有持续力。
仔细比较后，我们发现海南的旅游资源质量实际远不如夏威夷。虽然都是热带气候，夏威夷比海南纬度更北一些，一年四季气候非常怡人，旅游收入季节性不明显，而海南全年有将近五个月的气候非常炎热，不适于进行户外活动。这种气候上的区别使海南的旅游有很强的季节性，像三亚，淡季时酒店的入住率只有60%左右，而旺季时能达到85%。前面讲到，即使是居民住宅，淡季和旺季入住率区别也有20%。这种大起大伏的候鸟式经济带来了巨大的资源浪费，由于一年有三分之一以上的时间需要空转，海南的旅游业比夏威夷的全天候运转效率就差了很多。这是其一。
第二，海南虽然土地面积是夏威夷的两倍，但由于人口是夏威夷的七倍，因此人均旅游资源要比夏威夷匮乏很多。即使海南的旅游业进一步发展，由于人均资源的匮乏，海南最终的发展很难达到夏威夷的发展水平。
根据上面的分析，不难看出，海南的发展实际是困难重重。最近十年的高速增长来自于对旅游地产的超前消费，没有持续性。由于地理位置偏远，工业、服务业都没有比较优势，海南只能发展旅游业。但旅游业又因为强季节性，效率非常低下。
因此，解决海南的发展问题需要同时解决海南的地理和气候对经济带来的两大难题。
如果解决不了，海南就只能以与全国同步甚至更低的速度发展。如果想在发展上大幅提速，就必须在发展模式上有突破性创新。前面讲到，高增长的区域发展模式必须是引进型的，而引进型发展模式是吸引资本和人才。那么，海南发展的问题就变成了
“如何运用政策的调整，让资本和人才可以看淡海南的位置缺陷，而且愿意一年四季全天候地在海南工作、生活”？
