文/子木
昨夜，930新政潮来袭，多城政策齐发，力度空前。
这次政策内容不同以往，方向有了很大转变，可以说完全脱离了之间对楼市犹豫不决的心态，转而大开大合，加码对攻预期。
不出意外，这将是新一轮周期真正的起点。
下面解读分为三部分，分别是
多城大招
，
存量房贷利率调整重大进展
，未来楼市的推演与建议。
01 多城大招
广州：
全面取消限购，不再限制购房套数，政策调整自2024年9月30日开始。
深圳：
1、盐田、宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏等非核心区，全面取消限购
2、首套住房最低首付比例调整为15%，二套为20%。
3、增值税5改2年。
4、全面取消限售。
上海：
1.外环外一年社保就可以买；
2.外地家庭可以买二套；
3.首套首付15%，二套25%；
4.增值税5改2年，满两年没有增值税
5.临港可以额外买一套， 临港二套首付20%；
6.取消普通住宅和非普住宅。
北京：暂无。
这次各大一线城市完全响应了前几天的大会精神，不同程度取消限购。
广州全脱，跟楼市库存和房价基数有关，同时每一轮楼市周期，广州对热钱虹吸效应偏弱，所以不担心涌入热钱，房价炒作。
深圳象征性保留了核心区的限购，这是怕房价大涨，南山和福田，上一轮房价都在10万/平米以上，也是热钱集中地带，但外围区域放开，对于深漂来说，基本是全面解除限购。
上海诚意给足了，首付比例15%，5改2，这些都是历史上最宽松的政策。保留了1年的社保，也是怕恶意炒房。
北京一直都是最后出政策的压舱石，首都嘛，要面子也要里子。节前肯定是要出的，但力度肯定会弱于或等同于上海，但不影响市场预期，毕竟想买首都资产的热钱太多了。
一线城市集中在930号出新政，其实就是为了给“金十”充值预期，希望国庆长假有一个好的成交。
一线城市不同于其他，有带动全国周期的作用。而且
这次不再挤牙膏，能大开大合，更多是上面
意识到了，关键时刻，带动百业经济复苏的，房地产不可或缺。
而且房地产经过几年的调整，已经充分有了弹性空间，不用担心遭遇短期内热钱轰炒，脱离实际轨道。利率也降到了历史最低位，诚意十足。
总之一线城市放开，意味着楼市大反攻彻底启动，“政策底”全面显现，接下来话语权交给市场。至于接下来怎么走，第三部分会说。
02 存量房贷利率调整重大进展
除了一线政策放开，大家更关注的存量房贷利率调整也迎来了重大进展。
昨天晚上，央行公布消息，要求各大商业银行在10月31日之前推出细则，而且释放了具体的调整逻辑：
对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限。
也就是统一下调为：
LPR-30BP
。
按照现行5年期LPR利率3.85%计算，统一调整结果为3.55%。
如果你之前的利率是5%，那么经过调整，你的存量房贷利率会下调1.45%，大降了145BP，如果你之前利率是4%，小降了45BP。
利率高降幅大，利率低降幅小，平均下来肯定在50基点以上，但主要帮扶是高利率站岗的人群，这次下调将惠及起码5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出高达1500亿元。
但我想告诉你的是，这还只是开始。因为LPR利率还会继续下降的，年底之前有20BP的预期，那么明年1月份重新定价后，意味着所有人可以调整到
3.35%。
这次也考虑到了当初置换成固定利率的人，之前很多人听了一些伪专家的错误言论，特立独行把房贷转为固定利率合同，没有享受到LPR一路下调的利好。
这次也算是拉了一把，规定可以跟银行协商，转成浮动利率，大家一起降。
而且也取消了房贷利率重新定价周期最短一年的限制，你可以跟银行协商，
按年、按半年、按季度都可以
。我推荐按照季度，LPR只要一降，马上能反应到你的月供层面，而不是等一年。
非常人性化的改变，为央妈点赞。
10月31日之前，各大行的细则都会出来。大家不用着急，到时候应该跟去年逻辑一样，不用去银行，也不用打电话，只需要在APP上简单操作一下即可。
03 楼市的推演
之前预测过930会放大招，没想到这么激烈，而且是楼市新政和存量房贷利率，双剑齐发。
存量房贷利率调整，其实是一个非常核心的政策，解决了买房“背刺”问题，购房者不再担心买贵了买错了，跟解决烂尾楼一个逻辑，从心理上稳住了购房者的预期。
再加上央行空前流动性支持，以及超长期国债的助力，这次组合拳打出来，楼市预期的改变是颠覆性的，不比股市差。
很多人说，大家的购买力还没起来啊，经济还未完全复苏啊，楼市怎么能起来？
可以参考2009年，那时候全球经济危机后，人们的购买力同样处于历史低位，预期崩坏，但四万亿计划一发，楼市顿时起飞。
这是因为社会在货币极速膨胀的时候，会产生流动性泛滥，货币会暂时跳过供需逻辑，实现资产大涨。
再比如2022年之前美联储放水，美国、韩国、日本、新加坡、中国香港等等地方，房价都迎来暴涨。
这些地方真的存在房屋紧缺吗？没有。这些地方人口在增加，生育率大涨了吗？也没有。
事实上这些地方很可能供过于求，但房价依然在涨，是因为当货币出现通胀的时候，财富群体就要通过购买资产来避险，而房子，在经济上行期，绝对是优质资产。
房价上涨后，带动百业经济复苏，经济实现正循环，又增强了居民购买力，对之前涨起来的房价形成支撑。
这就是市场，永远预期先行，资产先行，投资先行的逻辑。而当普通人真正开始扭转预期，意识到房价要涨的时候，其实已经晚了，很容易高位站岗。
所以买房买的是周期、时机和认知。
当然这轮周期，我坚持认为三四线是无缘的，因为一二线城市有产业有人口有热钱有政策，掌握着全社会的核心生产资料，但三四线城市没有。
不仅没有，当下大部分三四线城市身处债务周期，普遍存在收缩预期，除非继续像2015年那样通过棚改货币化，凭空造富，否则这一波将与一二线彻底割裂。
当然大部分人的认知还处于基本层面，很多三四线人到现在依然认为每一轮救市都跟自己有关，也认为自己所在的城市房价会上涨。
所以每当周期开始，都是三四线城市套现离场，腾挪资产抄底一二线的好机会。这在楼市里叫博傻理论，很残酷但很现实。
那么从现在开始，一二线的购房者就要警惕起来，一线城市可以上车了，二线城市跟随其后，陆续反弹，主要也跟基本面有关。
接下来我会把一二线分等级，做盘点，哪些要马上上车，哪些可以等一等，哪些不需要等可以跟三四线归为一类，城市跟股票一样，基本面不一样，未来预期也不一样。
三四线，除了特别优质的资产，比如超级学区房比如稀缺地段的改善房，绑定城市重要资源的房子，其他非自住资产，一律在明年3月出手，留钱在手上，买一二线也好，投资其他也好，存银行也行。
