巨变！宅基地“三权分置”初探——宏观专家、专业机构、政府人士深度解读

➤  李总，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，您怎么看本次这次政策对于土地供应端的影响？

回答时间：2018-01-16 16:52:27

智咖介绍：李恒新 | 沈阳市大东区政府 副处长

智咖解答：集体土地入市流通，仍然没有改变土地的集体所有性质，因此在集体土地上建房，理论上能租能押不能售，理论上保值升值功能均不佳，但考虑到小产权房都有可能在一定范围内形成交易市场，则该种集体产权房是否能够形成官方监管之外的场外交易市场，以及对现有房地产市场的影响则尚不可知。

➤  早上好，昨夜宅基地三权分置的消息刷爆了朋友圈。请问莫尼塔团队，这个消息该如何精确理解？ 

回答时间：2018-01-16 10:21:27 

智咖介绍：莫尼塔研究 | 财新智库 莫尼塔研究

智咖解答：国土资源部部长姜大明1月15日表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。此番表态引发市场强烈关注，我们认为：

首先，需要明晰的是，“三权分置”的提法早已有之，本次的意义在于扩大试点和促进落实。针对农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的“三块地”改革试点，从2015年开始颁布实施的。国土部最初选定的33个试点地区中，征地制度改革试点有3个，集体建设经营性建设用地和宅基地制度改革试点均为15个。2017年，国土部将征地制度改革和集体经营性建设用地改革扩大到了全部33个试点地区，而宅基地试点范围此前尚未扩大。本次宅基地“三权分置”的说法，核心在于“适度放活宅基地使用权”，虽然对具体措施并未明确，但为扩大试点范围和地方具体落实提供了政策支持。

其次，与去年提出的“利用集体建设用地建设租赁住房试点方案”相一致，宅基地放活使用权目前限于建设租赁房。宅基地三权分置后，土地属性不变，仍为集体建设用地。去年8月发布的13个城市集体建设用地建设租赁房试点方案，明确了住宅用地将不仅限于国有建设用地，农村集体建设用地也可不经过政府征地环节直接入市，不过目前只限于建设租赁住房。因此，“适度放活宅基地使用权”是对接于“租售并举”的房地产调控思路，对中国经济的影响主要体现在有助于稳定房地产价格和房地产投资上：低成本的集体建设用地有助于增加租赁房的投资与供给，进而有助于提升经济增长的稳定性。

再次，本次官方释放的信号定位于“探索”和“研究”，力度、进展和对房地产市场的影响预计很温和。农村“三块地”的改革从2015年开展试点起，一直进展缓慢，因其背后涉及到农民权益保障、土地财政等根本问题。本次新提法的确是加大改革力度的重要一步，但尚处于探索和研究阶段，应不会立即带来大量农地入市，对2018年房地产市场和中国经济的影响不会很强.

最后，对股票和商品市场而言：集体建设用地建设租赁房，将利好长租公寓的资产持有者，相应的地产股标的将受益；而房地产投资的平稳回落将提升经济增长的稳定性，有助于在一定程度上提振商品市场的表现。