文/杨现领（链家研究院）
一、盘活存量物业，增加租赁房屋供给
公寓行业的可利用物业具有多样性，因此可以有效盘活住宅和商业物业。首先，盘活存量住宅。由于我国的租金回报率较低，加上定期寻找租客、进行租后管理比较繁琐，很多业主选择将房屋闲置而非出租。而公寓机构通过与业主签订3-5年的长期租约，并负责所有租后业务，从而提升了业主的出租意愿。同时，分散式公寓大多采用“N+1”模式运营，解决了大户型房屋难以出租的问题。其次，提高了厂房、写字楼等闲置物业的使用率。集中式公寓通过对厂房、写字楼或者其他商业物业进行合规改造，使其变为集合高品质居住和休闲娱乐空间为一体的物业形态。闲置物业的利用率提高，有利于增加房源供给，缓解租赁市场供不应求的矛盾。
二、提高物业品质，提升居住体验
从业主处获取房源后，公寓机构往往会对房屋进行硬装和软装的改造。与租客签订租约后，大部分公寓机构会提供定期的维修和保洁服务，以稳定物业的居住品质。通过高品质装修、实时监测房屋状况、及时清洁和维修，公寓机构有效提升了房屋的居住体验，满足了市场上对高品质租房的需求。
三、提高房屋出租效率，进而提升房屋资源的使用效率
目前，国内的大型公寓运营机构已经基本实现租房流程和内部管理的全面线上化，并配备有专业的管家、保洁和维修团队。更明确的人员分工、更完善的IT管理系统，导致专业化租赁机构所管理的房屋出租效率更高。通常，运营良好的公寓机构，不仅出租率高，通常都在90%以上，而且从拿房到出房的周期也更短，缩短了空置周期。
四、有助于稳定租赁关系
通过引入新型的运营模式和金融工具，专业化的租赁机构可以分别满足业主和租客对租赁时间、租金支付方式的不同需求，从而稳定了租赁关系。首先，满足不同租赁时间需求。在业主端，公寓机构大多采用包租或其它管理模式，与业主签约的年限为3-5年，免去了业主频繁获客的困扰；在租客端，部分公寓机构提供从3个月到一年的标准化合约，满足了租客不同时间的居住需求，同时为合同期内租客的居住权利提供了保障。其次，提供更多支付方式的选择。一般而言，公寓方对业主年付租金，同时引入租金分期产品，为租客提供月付、季付的租金支付方式。最后，规范租赁流程，保护租客和业主权益。租赁机构拥有标准化的租赁流程，且受到相关机构监管，几乎不会出现随意克扣押金、租期内收回房屋或者拖欠业主租金的情况。
五、有助于实现流动人口的信息记录与管理
流动人口是租房居住的主要对象，机构化的租赁管理有利于掌握城市流动人口的基本动态、维护社会稳定。部分公寓机构会为租客建立个人信用档案，其中包括租客基本身份信息、支付信息、无不良信息记录证明等初始信息，和租客在租赁过程中，公寓方根据其缴纳租金的情况、有无打架斗殴或犯罪记录等后期添加的信息。目前，部分公寓机构的租客信用档案已经投入使用，这有利于加快个人征信平台的建设，和协助政府把控流动人口基本动态。
六、协调租户关系，维护社区稳定
保守估计，全国长租公寓的租户超过100万人。庞大的租户规模带来了大量而分散租户管理工作，包括租客对公寓机构的诉求沟通、租客间的关系协调以及租客对房屋的使用情况监测等等。公寓机构往往通过培养管家团队，来协调租客关系、搜集房屋和租客基本信息。目前，大型公寓机构都会配置庞大的管家团队超，以实现对社区和房的管理。相比服务缺失的二房东和群租模式，专业化机构更有利于维护社区居住环境的稳定。（完）
文章来源：微信公众订阅号“链家研究院”（本文观点仅代表作者作为一位研究人员个人的看法，不代表任何机构的意见和看法）
本篇编辑：姚舜达
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