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文/迁延
“双方擦身而过，看到对方，都觉得看到了不可理喻的傻帽”。
前两天在长三角的一次房产媒体聚会上，一位同行的这番话令众人忍俊不禁。
这话说的是2016-2017时期，房产投资路线的分歧。那时，一派鼓吹“降维”，以一二线换仓三四线，一套换几套。一派主张“升维”，要趁机出掉套三四线的去抢占一二线，几套只换一套。
两种投资方向可谓完完全全的南辕北辙。道不同不相为谋，谁也不服谁，但时间终究会给出答案。
如今看来，大多数的三四线，只有新房市场能看，房产投资易进难出。二手欠缺流动性的情况下，实际涨幅远无法兑现，且上涨的内在动力显著不如一二线，也就导致房产价值难以持久。
不过“降维打击”也并非完全不可取，只是需要有一个重要前提，能够在上百个三四线城市中大浪淘沙出正确的标的。
逆流而上的房价
自打2016年以来，嘉兴的房产市场仿佛吃了蓝色小药丸，房价一路亢奋上涨。
咱们作一组直观的比较，就不难理解建哥的得意，选取同处于华东地区的上海、杭州、嘉兴，三种不同层级的城市代言。
2016年1月至2020年10月，嘉兴整个区域平均涨幅70%。各区县中，嘉兴下辖的“八线”嘉善涨幅85%，平湖涨幅83%，皆超过嘉兴本级市区82%的涨幅。
同样的时间周期，同处于长三角地区，省会杭州，整体涨幅59%，经济中心上海，整体涨幅43%。
三个城市近在咫尺，又分属一二三线，层级最低的嘉兴的房价增值却明显高出一筹。
最让人惊讶的并不是嘉兴房价涨幅逆袭，而是作为人口不算多、GDP不算高的三线城市，嘉兴的房价却有着延绵不断的上涨持续性。
即便2020年的新冠爆发，宏观经济哀鸿一片，也没能阻挡嘉兴房产市场逆流而上的脚步。
嘉兴市本级今年的首次土拍，便让房企和购房者不得不重新认知整个市本级的房产定价体系。
经过131轮竞价鏖战，阳光城以10040元/平米+竞配建7100平米将位于国际商务区金融板块的焦点地块收入囊中，宣告国商板块的地面价冲万成功。
该地块仅一路之隔的悦珑庭，半年前拿地价为7980元/㎡，算起来不过短短的半年光景，地价涨幅近4成。
首次土拍的盛况，可谓给因疫情阴霾下的房产市场，注入了一剂超强效的兴奋剂。
随后，嘉兴市区每次土拍都触发了最高限价，连续五次土拍居然连续五次熔断。这5宗涉宅地，平均楼面价9832元/米，刷新历史新高，如果计算上配建的成本，平均楼面价实际达到11663元/平米。
整个上半年 ，“五拍五熔”气势如虹，嘉兴土地市场似乎梦回2017年的巅峰时刻。
土拍地价的躁动，很快传导至住房市场，新房二手房集体回暖，第一季度疫情市场普遍停摆，但据中国指数研究院发布的报告称，第二季度全国100个城市嘉兴住房涨幅两次荣登全国第二。
上游土拍高热传导，导致下游的住房销售市场热力四射，反过来，下游的市场热度又让上游的开发商信心高涨不惜成本的拿地，土拍继续高热。这也就不难理解在下半年首月的7月份，嘉兴第六次土拍为何又毫无悬念的“照旧”熔断。
顶着全球蔓延的疫情，嘉兴最先恢复的当属土地市场，土拍发力推着房价奋进，就这么一举迈入2万+的时代。
房价凭何涨五年
市场只会以真金白银投票，从没有无缘无故的恨与爱。嘉兴能够高质持久的房价增长当然有其核心的价值所在。
拥有华东地区最佳的区位优势，前接上海，后靠杭州，几乎处于“旧版”长三角的几何中心，但嘉兴却在很长一段时间是黄金地区房产市场的“灯下黑”。
GDP总量居全省十一城中第五位，城镇居民人均可支配收入连续八年居全省的第四位，而房价常年在倒数前三徘徊。
直至2016年，嘉兴方才迎来本轮房价引爆的良机。上海突然以限5年社保的高压限购政策“排挤”刚需，再以认房认贷的杀招冻结了改善群体。大量的需求无处安放，向外溢出，对于环沪第一圈的苏州昆山、嘉兴嘉善房产市场，幸福突如其来。
单单是上海外溢客群“输入性房产通胀”，并不足以支撑嘉兴房价持续近5年的奔跑。火上浇油的是不断的政策利好释放，如上海服务示范区、长三角一体化先行示范区、沪嘉城际轨道等，嘉兴的内部需求醒悟过来为房价的奔跑持续接力。
如果说上海外溢购买力只负责嘉兴地产市场的故事开篇，那么嘉兴作为“长三角的雄安”的概念一出炉，就彻底把嘉兴地区有持续增长预期，从逻辑上彻底说圆了。
相比“房住不炒”主基调出台，苏州直接一个限购令顺带着把郊县一起封锁，而在上海+环沪基本限购的局面下，嘉兴来了个一捅就破”泡沫纸”级别的限购，就此成为承载环沪地区投资需求的主力。
嘉兴一边限购一边留了条“缝隙”，外地人还是可以买一套，如果外地炒家想要重仓，可转门槛相对不高的嘉兴户口，从此不再受限购约束，随意释放购买力。
在多数的三四线城市，新房价格高于二手，在嘉兴却能有另一番景象。
地方调控限制开发商开盘价，直接造就了一二手房价倒挂的现象，新房一难买，又涌入二手房市场。限价的统计数字呈现出嘉兴房价的总体平稳，根本没有完全反映出市场的躁动，当然，这就不用继续追加调控。
内外叠加的购买需求是火，“浙江省全面接轨上海示范区”概念炒作是油、“假限购”等暧昧调控是风。
上半年土地成交面积总计达22.41万方，几乎是2019同期的一半。土地限量供应，而且市区国际商务区、科技城等重磅地块集中，想不熔断都难。
上游地价定价体系刷出新高，“副作用”显而易见，下游住房销售抑制不住的躁动。
不客气的说，是幕后那双手把今年嘉兴房产市场的繁荣安排的明明白白
转折点来临
嘉兴火热的房产市场正在面临转折，当前的房产均价比账面的数字更高，曾经的房产性价比优势逐步丧失。
房价统计数据很难准确表现出当地实际的市场价格情况。
比如，中国指数研究院给出的嘉兴新建住房均价大约是12500元/平米，实际上根本不止这个数，因为中指院并不会把嘉兴新房市场的潜规则也计算进去。
嘉兴全城的新建楼盘，不分高低贵贱，无论区位便利与否，基本都要捆绑车位，更离谱的是不乏开发商强制搭售两个车位，车位价格非常标准化，30万元一个。
这无形给真实的房价增加了每平米近1500-2000元的成本价，因此，嘉兴的新房均价实际14000元/平米起步。
挖真实均价是为作公平的横向比较。换句话说，如果嘉兴房价实际是14000元/平米，与台州、绍兴同一段位，超过金华、湖州，嘉兴这几年的涨幅大，有着自身房价基数较低极具诱惑力的原因，当嘉兴不再是性价比极具优势的“价格洼地”，外部需求不再旺盛。
