由于房企海外融资额度不大，短期内海外发债受阻影响有限；但随着地产销量回落，境内外直接融资渠道受阻，融资成本上升，房企存量债务到期压力将集中在2018-2021年
第二季度开始，国家发改委已基本停止给房地产商海外发债发放批文。路透社5月18日披露上述消息。多位业内人士告诉财新记者，房企海外融资整体额度不大，短期内海外发债受阻对房企融资影响有限。
海通证券研究指出，房企存量债务到期压力集中在2018-2021年。据其统计，国内地产存续债券中约有75%是在2019-2021年间到期。贷款期限以3年为主，过去两年产生的大量贷款也将在2018-2019年到期。
目前，按揭贷款和定金仍然是房企的主要资金来源。国家统计局数据显示，今年1-4月，房企收到定金及预收款1.38万亿元，个人按揭贷款7662亿元，共计2.15万亿元，占房企到位资金的45.74%。
其次是房企自筹资金，今年1-4月为1.42万亿元，包括企业现有盈余和股东注资。然后是房企的开发贷款，国内贷款8774亿元。
房企利用外资仅74亿元，包括海外发债、对外借款、外国银行商贷等实际到位的资金。
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2016年下半年，证监会、上交所陆续发布了针对房地产业公司债的分类监管方案。此后，开发商境内发债明显受阻。海通证券统计，2016年房企发债总量为1.14万亿元，偿还量只有0.07万亿，净融资超过1万亿。2017年一季度，房企净融资额仅为355亿元，同比减少90%。
房企在境内发债受阻后，转向海外发债。据彭博统计，今年一季度，内地房企共成功发行海外债券21只，累计金额89亿美元，是2016年四季度的两倍，仅比2013年四季度的历史高峰少了2亿美元。海外美元债曾是低成本融资渠道，不过，据海通证券统计，今年一季度，中资房企美元债融资成本普遍上行且远高于国内。
2016年全年房企发债规模相当可观，其负债结构因此得到了改善。据深圳房地产研究中心数据，2016年，国内房企整体发债规模同比翻倍，占开发商新增融资额的35%。深圳房地产研究中心分析师李宇嘉指出，由于直接融资成本较低，房企的长期负债增加，短期负债减少，债务结构得到优化。
海通证券统计，在截至5月2日发布财报的74家房企当中，2016年扣除预收账款，资产负债率同期下降的有41家，行业平均资产负债率为55.83%，比2015年下降了1.84个百分点。短期债务占总债务的比重算数平均值为23.60%，比2015年下降了 8.72%，企业短期债务负担下降。
此外，房企手中货币资金足以覆盖短债。海通证券统计，74家上市企业平均货币资金规模同比大增62.23%，近90%房企2016年货币资金对短债覆盖率大幅提升，企业短期偿债能力改善。
暂停海外发债，短期内对房企资金链影响不大。
不过，海通证券指出，随着地产销量下滑，融资持续收紧，融资成本大幅上升，房企在2018年债务陆续到期后，现金流将面临较大挑战。
该机构监测的居民自主购买商品房数据，自3月以来出现明显回落。海通证券据此认为，今年地产销量较去年大概率下滑，销售回款的速度料将回落，销量拖累回款会在今年下半年或者明年显现出来。
另一方面，房地产融资持续收紧，房企筹资现金流减少。虽然部分地产企业可以转向银行间市场和非标融资，但中票发行门槛较公司债高，后续也可能面临融资政策收紧。
房企出于补库存考虑，仍会保持稳定的拿地节奏。这意味着，房企不得不采用资金成本较高的融资方式。例如，近期，品牌房企陆续成立地产基金以投向一线城市的房地产开发。
5月15日，北京万科拟认缴不超过11.95亿元，设立认缴不超过53.85亿元的地产基金，投向北京地产项目。5月18日，阳光城拟以自有资金不超过6.67亿元设立首期不超过20亿元的地产投资基金，投资地域范围以一二线城市为主。一位房企人士介绍，用基金融资的资金成本较高，一般都超过10%。■
