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城中村改造中社会资本投资人的收入来源是财政付费，财政收入的最主要来源是预期土地出让收入。没有市场化收入能够覆盖城中村改造投入。
所有的所谓“肥瘦搭配”方式，以市场化收入作为项目主要(>30%)收入来源的城中村改造项目，都是夸大、虚构市场化收入的违规项目，必然也会暗藏一个兜底承诺的违规条款。
PPP之后时代的新机制的系列文件，对于夸大、虚构市场化收入的基建项目，形成了强大的打击和震慑作用：
PPP之后时代的新机制下，特许经营是地方政府向社会资本购买服务的唯一方式，即文件所述的“政府和社会资本合作应全部采取特许经营模式实施”，特许经营是地方政府与社会资本合作唯一的项目模式。
凡是具有所谓“公益性项目与经营性项目打包”特征，拟交由社会资本实施的基础设施建设项目，都不可能绕过115号函和特许经营管理办法(征求意见稿)等新机制系列文件约束，均必须采用特许经营方式实施。
既然你真的有经营收入，那么你就去必须做特许经营，看看符不符合特许经营新机制的要求。
PPP后时代的新机制的系列文件发布之前的五年来，基建融资领域里，泛滥了大量的利用夸大甚至虚构市场化收入骗取融资的做法。这些违法项目，通过在向社会资本投资人授予特许经营权的过程中，一方面是夸大甚至虚构一个收益，伪造一个市场化项目外表；另一方面是依靠一个地方财政的固定回报回购或股权回购等方式，来实现违规举债及骗取金融机构支持的违法目的。
新机制实施以后，项目的审批严格程度、公开透明程度等，都将会得到大幅度的提升，夸大甚至虚构市场化收益的做法必然会被公之于众，无处遁形。
业界一致的观点认为，新机制下的特许经营领域总体规模应该不会太大。
我们预计的新特许经营项目总体规模大约应该是千亿体量的。
片区开发的规模一般在数十亿到上百亿总投资额，如果说，在新机制之前，靠虚构市场化收入，还有可能蒙混过关；
那么在新机制之后，你一个区县的片区开发投资一百亿，还敢编造市场化收入，一下子干到全国特许经营盘子的十分之一？
相当于，一个县把三四个省的规模都干完了？那么想出名想疯了吗？
35号文主要是针对城投平台公司的文件，核心意图仍是名单制下的分类管理，但是从现实反馈的情况看，无论是名单内的，还是名单外的，新增融资都会遇到困难。
近5年来对于城投举债的管控趋势是没有变化的。对于通过做大公益性基础设施资产价值规模来获取融资的方式，网友曾经给出过比方，类似于在冰箱里放很多肉，通过摸来摸去，挪来挪去，来蹭上一些油。冰箱里肉的规模越大，能够蹭到的油就越多。
这种举债方式，在政策导向上是政策不支持的，是抑制和反对的，在发展路径上是不健康不阳光，不能持续发展的。
35号文限制的是平台公司的举债，而不是平台公司作为项目主体发起的片区开发项目；35号文虽然扯下了平台公司虚构市场化收入的遮羞布，但并没有阻止平台公司发起片区开发项目。
47号文针对的角度是投资项目出资和决策的角度，简单的说，是针对政府投资项目。所以是以出资的角度来界定的，不能够以切换融资模式来应对，或者说，只要是政府投资项目，无论是什么融资模式，除了重点项目国家安排资金外，无论是什么财政资金来源，还是地方政府债券，或者城投债，都会受到这个文件的限制。
首先，我们这里先将我们表述的“经营项目收入与公益性项目打包捆绑”的标准，限定在经营项目收入占比30%以上的情形；相反的，对于小于30%，连贷款利息都覆盖不住的情形，经营性项目的加入，除了起到宣传素材、渲染气氛等方面作用外，对于项目健康发展，没有任何意义，我们将其视为没有经营性项目收入。这一标准还将贯穿公众号全部文章的始终。
2019年财金10号文发布，管理库PPP模式走上增速下滑的通道之后，市场上关于“以市场化收益弥补财政收益”的幻想，又逐渐兴起来了。主要幻想是包括通过商住楼盘来覆盖前期的征拆建设支出，也有一些读者存在着通过商场、五星级酒店等来覆盖土地征拆建设投入的幻想。对于“以市场收益覆盖基建投入”的梦想，我们的结论是盖不住，盖不着，不让盖。
打包经营项目的做法，无论是否纳入片区开发项目内容，无论经营性项目与公益性项目之间，在位置、配套等方面是否存在紧密关联，均不可能通过市场化经营实现资金平衡，所以也不可能通过二者打包捆绑的方式，实现对于基础设施建设的反哺，充其量，也就是起个宣传素材、渲染气氛的作用。然而，在我们经历的几十个此类型的项目实践案例中，无不是通过打包做法虚构、编造收入，无不是隐藏着一个固定回报承诺的违规举债条款在合同中。当我们看到一个经营性内容占主要比重的基建项目时，基本上，99.99%的概率，就可以直接给出是违规举债项目的判断了。
而另一方面，在原管理库PPP项目模式中，由于强调的是“运营”，而不是项目自平衡，不要求使用者付费部分的经营收益必须覆盖基建投入，所以实际上，在原管理库PPP模式中，经营性内容与公益性内容的打包比比皆是，基本合规。
无论合作中是由地方政府主管部门来出任地方政府代表，还是由其下属国有企业来出任地方政府代表，只要没有涉及财政直接出资用于固定资产投资的情况，其所适用的政府/企业投资相关法规和禁止违规举债相关规定，就是完全一样的。穿透来看财政承担的滞后支出责任，就是新增隐性债务的违规举债行为，这一经典论断，不会因为代表政府的是机关部门还是企业单位，而有丝毫的改变。
需要补充说明的是，合作方中有地方政府，不一定就是政府投资项目，成为政府投资项目的必要前提是，财政直接投资或者资本金注入了项目中。反证法的看，所有的原管理库PPP项目都是地方政府参与合作的项目，但其中有很大比例不是政府投资项目。
所有的股权回购都是BT，无论甲方是一个政府机关部门，还是它的一个下属国企，监管人员很清晰地知道，后者情形中的下属国企，不会也没有能力以自有资金回购基础设施建设项目公司的股权，国有资产监管的法律也不允许这样做。有些读者以为拿一个下属国企打掩护，就可以骗过监管，可惜我们监管部门没有辣么笨。
这一违规性质，不会因为合作方代表由地方政府机关部门来出任，还是由它的下属国企来担任，而有丝毫的改变；也不会跟选择特许经营，还是F-EPC，有任何的关系；财政兜底造成的违规，也不会因为是地方政府控股，还是社会资本控股，有任何的从轻环节；跟其中是否有放弃分红条款，也扯不上一毛钱干系。
说一千道一万，满足条件：市场化经营性收入占比超30%，且，不包含土地一级开发内容的，一律都是违规举债项目，无一例外，有些还涉及到因为兜底而造成财政资金损失和因为虚构收入骗取金融支持等更严重的违法犯罪行为。
市场化收益仅能获得市场平均利润，按照马克思基本经济理论，如果某一行业利润超出平均利润水平，其他行业的投资就会加入竞争，将超额利润挤回平均水平。市场化收益的可怜利润，是无论如何也拿不出几十个亿来覆盖基建投资的。
基建领域的任何一个子领域，一旦出现持平甚至盈利的趋势，这个子领域就会趋于独立出去，不再单纯地依赖政府买单，而是单独地进入市场竞争领域，比如说供暖行业、通讯行业等等，甚至是还没开始盈利的新能源领域。
为了经济的健康发展，对于趋于持平到盈利的基建子领域，会转化成为市场竞争行业，这是全球经济发展的一般规律；而不是，留下来用来反哺其他有可能低效的基建投资。
所以，并不会存在有利润的政府垄断的基建领域，被用来反哺其他基建投资。
市场化收益属于市场化项目，财政性收益属于政府垄断领域，二者具有严格的界限。除非是盐铁烟草武器等关系到国家安全等特殊原因，凡是通过市场化投资行为能够获得足以覆盖投资本息和合理利润的领域，都应当交由市场主体来进行投资，
在我国法律体系中，对此具有严格的限制，不允许地方政府干扰市场竞争领域，也不允许社会企业通过一二级联动等违法方式，攫取地方政府的垄断收入。因此，并没有什么一二级联动方式，更没有后续的三四N级联动。
所以说，凡是在公益性项目实施方案中提及“市场经营收入+财政收入”的二元化收入结构，或者以市场化收入为主的，在现实中都是无法操作的，我们接触到的几十个这样的项目，无一例不是额外隐藏了一个固定回报承诺条款的。
多年以来，我们一直在苦口婆心地劝告项目策划单位，不要幻想通过市场化项目收入来弥补或者反哺公益性基础设施建设投入，那是不可能的。
市场化项目利润率太低，不可能覆盖基建投入，有收益的公益性建设项目，除了为数极少的供暖行业等，其余绝大多数的经营都是亏损的，根源的原因是，但凡它有一点儿盈利的可能，它都会作为一种单独的产业独立出去的，比如说通讯产业。
有的时候，政策对于经营性内容与公益性内容搭配的做法有所提及，那是因为原来在管理库PPP模式里是允许这种搭配的。在原来的管理库PPP模式中，因为不要求项目自平衡，所以，不追求项目收入覆盖项目投入，但是目前PPP之后时代新机制下，就不可以这样操作了。
所有不能自平衡的项目，都难以解决新增隐性债务的问题。我们在原管理库外接触了几十个宣称市场化收入占有大比例的基建项目，无一例外地是隐藏了一个固定回报兜底承诺条款的。
真的是很困惑，为什么还有那么多刚入门的读者，还在空想着靠市场化收入来覆盖基建投入。
但凡实操过哪怕是一个项目，也不至于再有用市场收入反哺基建投资、经营性与公益性项目打包捆绑的念头啊。
对于公用事业领域，可以考虑通过特许经营等方式，将经营性公益项目与基础设施项目组合实施；不过公用事业领域的问题，是没有收益能够覆盖投资的项目。
但是在另一方面，对于市场化项目，特别是跟土地相关的，是必须通过公开竞争的方式取得的，比如说通过招拍挂的方式获得土地。在这种公开竞争中，预期高利润的项目，会由于竞争的存在，而逐渐将超额利润挤压为0。
在充分竞争下，各行业利润水平会趋于接近平均水平，超额利润会趋近于0，这不是七公片区开发的观点，这是马克思的思路。
换句话说，不采取非市场的或不正当竞争的手段来获取项目，是不可能获取足以覆盖其他
基础设施建设内容
所需资金的超额利润的。
因此，对于基建捆绑商业的项目，特别是以市场化商业项目作为收入来源进而还款来源的，就不必细看项目方案了，可以直接判定是违规的。
在片区开发之中最有欺骗性的误导、最常见的误区，是幻想市场化经营性收益，具体说就是，幻想不通过财政范畴的收入，通过市场化的经营所得来覆盖片区开发投入。哪些收益是市场化收益呢？我们这里举例来说，轨交车票、文旅门票、宾馆酒店、商业综合、文体娱乐、厂房租售、物业保洁、老旧改造等，非政府投资的不以财政收入为收入来源的市场化项目。
回顾我们常说的，
在收入规模上，对于其他收入与土地出让收入的比较：
无论是轨道交通车票收入、生态文旅、景区门票、餐饮住宿、老旧改造、厂房租售、物业保洁等市场化收入，还是其他类型的财政收入，都无法取代片区开发中土地收入的作用和位置。
有利润率辣么高的项目，一直没有人去做，一直等着用来反哺土地一级开发？所以，别再做荒唐梦了。
我们这里直白一些的说，
由于在正常情况下二级阶段收入无法覆盖片区开发前期投入，因此，
那些幻想用二级、三级阶段的市场化经营收入来覆盖片区开发前期投入的想法，
只有通过继续
违规下去，采取一二级联动或者勾地等违规做法，
通过土地招牌挂阶段控制摘牌(或者毛地摘牌、土地出让收入分成)的方式，实现低价摘牌(或者通过分成返还实现相当于低价摘牌)，
才能创造出使项目继续维持下去的可能性
。
所以说，当我们看到“基础设施+二级开发”型捆绑项目时，就可以知道，它不可能做成合规项目了；或者说，只有继续坚持一直违规下去，项目才能继续推进。
片区开发的唯一主要收入来源，对于项目来说，只有土地出让收入。
近年来，虽然政策频出，但无论是50%政策，还是成片开发、城市更新政策，均未如爱好者所误以为的那样，改变土地财政的逻辑。其中，50%政策面对着省内调剂、三保压力及一些对应措施的影响；成片开发政策中新规不多且与片区开发范围不同；至于城市更新，定义划分为旧城市更新和新城市更新：旧城市更新是特指广东等地的旧政策，旧城市更新，不仅局限于特殊地区未能拓展，更重要的是，这种非政府主导的城市更新不必然具有公益性和强制力，无法成为主流土地一级开发方式；新城市更新是泛指对于城市范围内的拆除新建和设施完善等，是对原有城市范围内土地一级开发和后续改善的统称，并没有新的实操性条文发布，对当前土地开发没有影响。
正如《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》文件第二部分“推进土地要素市场化配置”所强调的，要素市场化配置文件将土地改革的内容，排在最前面突出强调，显而易见的是，土地改革仍然是提高生产力总体水平最快最好的途径，这一途径是，在较低的成本下，通过规划用途生产力水平较高的土地置换较低的，例如，以工业用地置换农业用地，以商业用地置换工业用地，等等。详情欢迎参阅：
【土地经典】成片开发标准政策对片区开发无不利影响
像高考制度一样，土地财政虽然饱受诘难，却连能够代替它十分之一的替代品都未被发现。我们也努力谋求找到其他替代收入，但是到目前为止，这种努力还没有完全成功：
2018年以来，【七公片区开发】积极投入关于“土地财政”向“人力财政”转型的研究，即，从融资进行土地一级开发而获益反哺新型城镇化建设，向融资进行人才培养招引而获益反哺新型城镇化建设的转变。
目前在转化节点、交易结构、风控机制等多个方面已取得了喜人的进展。
【七公片区开发】诚恳邀请在新型城镇化建设和人才培养吸引方面具有一定实操经验的咨询和服务机构，共同从事研究和试点工作，争取早日攻克“土地财政”向“人力财政”转化的难关。
同时，我们认为，集体经营性建设用地入市的政策，由于开发主体、投资内容、获益主体都发生了改变，较大概率地，会出现地方政府指导下的，农村集体经济组织、社会资本、金融机构的多级交易架构，未来可能会对土地财政的结构发生一定的影响，虽然它仍未必能改变土地财政的逻辑。
这个我们以前在讲用土地或者国有资产作为项目收益来源的置换来做项目收入来源的时候曾经提到过，有些读者将其称为：资源补偿项目(Resource Compensate Project，RCP)，含义包括将准经营性/非经营性项目和与之紧密联系的经营性项目的建设和运营捆绑起来“搭售”。
在涉及前期的土地一级开发的片区开发项目中，资源补偿方式是不适用的。东北有句俗话讲：“皮裤套毛裤，必然有缘故，不是皮裤薄，就是毛裤没有毛”。
类似的道理，一般的商业综合体宾馆酒店，正常经营都不一定做得好，倒闭很常见，还用它来覆盖片区开发一级投入的部分，如果不通过违规的方式去实施，怎么能有那么大的利润呢？自欺欺人呗。
客观上来说，想在PPP项目中加入大体量的商业内容，就会遇到无法合规取得经营性用地的这个死穴，这也是92号文叫停PPP项目中“不属于公共服务领域，政府不负有提供义务的，如商业地产开发、招商引资项目”的客观原因之一。
经营性用地出让有一个天大的规定，就是必须走招拍挂，如果可以不走招拍挂了，那一块地还没建就净赚几十亿轻飘飘到手不是梦了，那就利润率1000%不是梦了，那就会人挡杀人什么什么的了。
指定摘牌或通过一些限制条件的方式来实现指定摘牌，属于土地管理领域里除了占用破坏基本农田以外最敏感和严重的违法犯罪行为。虽然目前也还有发生，没有完全禁绝，但是距离国家部委公开宣布说允许这么做了，那还有十万八千里远；至少还没到能够敢于拿到媒体上公开来说的这个地步。
我们咨询讲课的时候，经常跟客户说，如果能不走招拍挂，一切基建融资模式就都报废了，因为太慢太费劲了，就一个一二级联动就足以秒杀一切融资方式，——利润率实在是太高了。
而且，还有一个问题就是即使你能保住摘牌，但也没有办法把保摘牌获得的非法利益作为整个基建项目的还款来源，跟银行说事啊。说我这个项目可好了，里边包含了十个抢银行的建设内容，银行的盘子我都踩完了，肯定能抢到，里边有可多钱了，那能行吗？银行敢跟进么？同样好理解的是，这也是一二级联动城市更新为什么引起那么大争议的原因。
政策如此规定的原因是，在很多情况下，与一般产业领域相比来说，经营性用地的利润太高了，达到300-500甚至1000%的情况比比皆是，这个收益本来应该归属于地方政府，用于反哺其他基础设施建设，如果通过指定摘牌或者其他类似手段转移给开发商的话，不仅会造成不正当竞争，而且会造成严重的国有资产流失以及衍生的贪污腐败、社会稳定问题。
故因为经营性土地招拍挂必须单独进行，所以公益性建设土地划拨和经营性用地的招拍挂，一定要分开实施。这就造成了潜在投资人无论是同时分别投标两个项目，还是先后投标两个项目，都没有办法保证两个项目都中标，或者更精确地说，没有办法保证在预期的价格上同时中标。
虽然也有极少数的领域提出了公益性建设内容和经营性土地合并进行综合开发的提法，但是一来这样的领域极少极少，二来其中有一些没有推出具体细则，可能是遇到了一些操作上的困难，所以，总体上来说，几乎没有讨论的价值。
进一步的，从严格意义上来讲，在划拨土地上从事经营性业务，在一般情况下也是不允许的。因为划拨土地是提供给公益性建筑用途的，如果你变更它的用途，那么你就要补交费用，除非你能够证明你所从事的这个经营性业务是从属性质的，比如说学校的食堂、小超市等等。所以一个不可避免的条件就是在划拨土地上从事的经营性业务，在功能上一定是附属的，在面积上一定是次要的，或者收费的目的不在于盈利而是限制人数，比如说公园。这些因素综合起来，就导致它不可能有什么更多的利润用来反哺基础设施建设，自己都不一定能够自负盈亏呢。
经营性用地也可以捆绑一些公益性建设，但是它不能完全解决拆迁款的问题。只有捆绑的回迁房建设，能够解决一部分甚至大部分的拆迁款的问题，不过如果被拆迁的是非住宅或者被拆迁居民选择的是货币补偿的话，那也没有办法通过捆绑公益性建设的方式来直接解决拆迁款的问题了。
无论是在理论还是实践中，在招拍挂商住土地的同时，要求摘牌人配套建设学校医院幼儿园、花坛广场养老院的情况都有发生过，也没什么不可以的。但是，这种做法所面临的问题是，一般来说它不能够完全解决拆迁款的问题。所以他跟我们通常所说的公益性建设与经营性内容的打包不是一回事儿，我们在讨论这个问题的时候，建立的假设条件，是我们还没有把生地变成熟地，基础设施建设还有待进行投资。
