1. 忘掉供求吧，那是博傻的游戏
在中国，人们分析起房地产来，最主流的便是从供求层面去讲，比如总是对的任志强，比如总是错的牛刀，再比如发表“反腐败加速房价上涨， 一线涨势将持续至2020年”奇葩言论的高善文。
如果一个城市没有3—6个月的库存量，将会造成恐慌性购房，根据统计，按照今年1、2月份的销售量计算，全国销售量大概需要15个月消耗，5月的时大概需要10个月，到7月份时剩8.5个月到9个月。在新增不到位、库存量持续下滑的情况下，按同样的比例库存将于明年3月份消耗殆尽，供不应求市场下将会导致房价暴涨。---2012年任志强在《中国西部房地产可持续发展论坛》的发言
现在的一线城市以及一部分的二线城市，供求仍然紧张，众多二线城市，尽管有限购、限贷，但是总体的限制还不是那么严。从投机性购房的角度来讲，还是有一定的空间的。”结合他在专访之前的演讲，一线城市房价仍有翻一番的空间，他的逻辑在于：判断房价的走势最为关键：
即每个城市的在校小学生人数的增长比例，因为在校小学生人数与房价涨幅存在高度正相关性，全国在校小学生人数平均涨幅1.5%，深圳8%，北京7%，居民可支配收入增速与房价涨幅相反，因此收入不能解释房价上涨原因。2012年之后适龄小学生增速转正。15个月后，也就是2018年春夏之后，全国普遍的房地产库存将基本去化结束，如果没有大的金融收紧和宏观动荡，意味着2018年夏天之后，全国范围内的房价将再次普遍上涨。而2015年以来的一线和部分二线城市房价的暴涨，只是2018年夏后全国范围房价大幅上涨的预演。中国一线城市房价泡沫大，但有限土地的供应，人口的涌入，一线城市房价仍有翻一番的空间。--2016年11月20日第一财经《首席对策》的《专访高善文：一线房价仍有**空间 地产牛市未完待续》
有的人像陈天诚那样浪费了70页纸就为了帮助任志强高善文们说明这样一个道理--“有一种房价,永远震荡上涨”，但再牛的牛市也总会有一个超级拐点揭开熊市周期的序幕。而要准确的把握这个超级拐点，就必须用供求价格理论之外的视角去分析，在我而言，这就是超级去杠杆化理论。
我早讲过，超级去杠杆化理论首先是一个世界观，其认为世界上所有的经济活动都是融资活动。以此看来，房地产就是中国融资活动最重要的抵押物，因此房地产的超级拐点和供求周期没有关系，它是由融资周期，也就是债务周期决定的。那么这么多年以来用供求价格理论来解释房地产的任志强总是对的，这到底是怎么回事？这是因为在过去这二十年，房地产是一个超级大牛市，从来没有出现过完整的熊市周期，在这样一个漫长的单边过程中，任志强总是对，那是歪打正着。这就像是主人每次来鸡圈喂鸡都会先摇铃，鸡听到铃声就会出鸡窝等主人喂，每一次这么做，主人都喂它，但是最后一次主人没喂它，而是把它抓走给宰了。任志强就是这只总是对的鸡。而超级去杠杆化理论能够准确识别出那致命的最后一次摇铃声。
房地产的超级拐点一定和供求无关，而是和债务周期特别是债务危机有关。
要认识这一点，必须明白，在过去这长达20年的超级大牛市里边，发展到今天房地产早已是用来投机，而不是用来居住的。购房需求里面投机需求非常之大。反映投机需求程度的有一个数据，那就是住房空置率。长久以来，中国房地产的住房空置率一直没有可靠的数据，直到西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的重量级研报《城镇住房空置率与住房市场发展趋势》给出了相关数据。
根据中国家庭金融调查与研究中心研报（有关数据见下面7图），中国的城镇地区空置住房达到了4898万套，比2011年增加了842万套。截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额，占全国住房贷款余额的46.67%（银行的房贷作为房地产市场的场内配资，近一半是给炒房者加杠杆的）。2013年中国城镇地区整体住房空置率为22.4%，较2011年提高1.8个百分点。
另外中国家庭自有住房拥有率已经很高（达90.8%，显著高于发达和新兴市场国家的水平），而且还在迅速上升。同时，2013年中国城镇家庭多套房拥有率为18.6%，与2011年相比增长了15.9%。2014年3月的季度数据显示城镇家庭多套房拥有率已上升至21.0%。
高企的自有住房拥有率，空置率，多套房拥有率，全国住房贷款余额中的空置住房占比（46.67%）反映购房主力里面投机需求太大，还有就是刚需并没有如关方面所说那么强大。该中心的数据显示，自2011年8月到2014年第一季度，城镇家庭刚性住房需求显著下降，从28.2%跌至22.2%，跌幅6%。
数据来源：中国家庭金融调查与研究中心
那么这些刚性需求中有多少需求能够实现呢？该中心在结合家庭的收入以及家庭资产状况进行估算后发现，全国家庭中只有7%的家庭其刚性住房需求以及改善型住房需求有能力得到满足，其中，城镇地区剩余的可实现刚性住房需求为3.1%，可实现改善型住房需求为3.9%。
不少专家说中国楼市的刚需是长期巨大的，下这种判断要么是把良知作价贱卖了，要么是和现实脱节。中国房地产的火爆根本和刚需关系不大，拿刚需来造势那都是套路。除此之外，中心的数据还显示中高收入家庭的未被满足刚需已经很低，未被满足的刚需主要集中在中低收入家庭。这意味着，刚需的主力是中低收入家庭，而这部分人大部分承受不了目前的房价。中国房地产去库存的压力这么大，如果刚需无法承担其重任，那么谁来承担呢？
刚需不接盘，那就只有投机者来接盘。比如全国眼下最火的楼市深圳，就是一个例子。目前深圳楼市火爆的销售数据有一个重大的特征，那就是大户型异常火爆，推高了深圳整体楼市的行情。比如，2016年年初，鸿荣源•壹方中心，推出370套约148-376平米4-5房单位，最低售价
7.3万元/平米，最高售价17.5万元/平米。开盘2小时便基本售罄；恒裕滨城Ⅱ期，推出480套约170—270平米产品，均价约11万/平方米，开盘当天销售八成。12月1日加推172套170-230平米大平层产品，也取得了不错的销售成绩；华润悦府推出290套单位，户型面积为250平米至360平米三房至四房产品。备案价为10.18万元至20万元/平米，其中，以12万元—16万元/平米为主力价格区间，顶层复式产品为20万元/平米。这些动辄以千万为计的豪宅，真的是刚需吗？
2016年1月15日，我在联合早报的署名评论《中国房地产去库存的风险》中写道：“经济风云荟里不少做影子银行金融产品的同学向我反映，深圳的很多房子其实被打包到了p2p金融，互联网金融，信托，理财产品里面去，也就是充当了其债务融资的抵押品，还有的就是纯粹作为投机投资，或者作为地下钱庄的洗钱工具。具体来说，影子银行的资金不少投入了以房地产为抵押物的高利贷里，有的干脆直接进入了楼市，另外，香港是中国大陆的非法现金流洗钱中心（每年数千亿美元之巨），深圳毗邻香港，坐享地下钱庄海量流动性之便利，这些钱不少便以楼房的形式囤积着，由于深圳地产可以在香港某些金融机构做抵押品融资，就可使黑钱流出境外。深圳在p2p金融，互联网金融，信托，理财产品，地下钱庄等方面均走在全国前列，深圳楼市（特别是大户型）的火爆与之密不可分。再推而广之，整个一线城市的房地产均通过影子银行放大了杠杆，一线城市楼市的坚挺很大一部分源于影子银行的杠杆支撑。
房地产去库存之战不仅是供需再平衡之战，更是金融杠杆风险之战，搞不好会重蹈股灾的覆辙。”
要理解上面的观点，得听我讲讲汉能股价腰斩的故事。
根据金融时报数据，从2014年一直到股价腰斩前（2015年5月20日前），汉能前前后后质押了总共超过117亿港币的股票来筹措贷款，结果部分贷款到期还不上，债权机构被迫抛售其质押股份，导致在二级市场行情很旺的汉能股票其股价一日之内腰斩。
这就是房地产超级拐点的问题本质，和买卖市场的供求无关，而和融资市场的杠杆有关。如果杠杆太高，债务到期无法偿付，做为抵押物的房地产会面临和汉能一样的命运。
忘掉供求吧，要看清房地产的超级拐点，必须从超级去杠杆化理论的债务角度去看。
2. 中国房地产的超级杠杆大顶
2016年1月15日，我在联合早报上指出"房地产去库存里最大的问题不是供求，而是相关融资杠杆风险"之后，事态很快朝我预测的方向发展。
2016年2月底，媒体曝光链家给房地产炒家提供大规模场外配资。
链家的房地产场外配资业务，主要分为两条线——负责资金托管的第三方支付业务，叫“理房通”；类似于房地产行业的借贷理财项目，叫“链家理财”。
“理房通”推出于2014年12月，致力于解决房屋交易过程中定金、房款、物业交割保证金、服务费等所有资金安全。2015年7月15日，央行官网挂出了第五批第三方支付牌照名单，其中包括链家旗下的“理房通支付科技有限公司”，成为链家主动进军第三方支付行业的标志。
理房通本身并不作为资金托管公司，而仅作为支付平台，其背后的资金托管公司，是链家理财平台债权的担保方中融信。
对于理房通的质疑主要集中在，它让房款脱离监管，代替银行，管理资金池，有挪用资金的嫌疑，且侵占客户的利息。“托管资金在托管过程内不计息”条款比银行更霸道，因为在四方监管过程中，银行是以活期利息计息并且最终返给用户的。因为理房通的存在，让链家有了大量的沉淀资金。
“链家理财”上线于2014年11月，针对线上有投资理财需求的投资人，线下对接在链家办理购房业务的业主，用户的账户资金在易支付进行托管，是一款P2P理财产品。
买房者从链家理财借走的资金用途分为三种：一是赎楼，业主卖房遇到银行按揭贷款未还清情况，链家地产出资将银行贷款还清赎楼；二是尾款垫资，买房客户已经向银行申请贷款，但因审批流程等问题不能及时拿到贷款，而与业主签约到期需付款，链家地产向其垫资；三是过桥贷款，业主买房同时需卖房集资，但买卖时间可能并不合拍，业主把房子抵押获得借款。
借款期间，链家方面的每月利息高达1.6%左右，也就是年化接近20%。对于投资人来说，链家理财提供的项目比如“家多宝”短期理财产品，投资期限5-365天，年化收益率普遍在6.48%。一借一贷，链家在理财项目上的盈利可达到年化13%。
即便是在这种情况下，链家理财的投资项目仍然很抢手，每天早上九点半发出的项目，到了下午大半被抢光。这背后反映的是普通投资人对安全、偏高收益理财方式的渴求。
在过去，购房者购买一套房屋，首套房杠杆比率约1:3，目前购房者利用链家金融杠杆支撑点，场外配资动辄1:5甚至1：7的连环杠杆比例，举个例子：
路人甲准备在北京购买一套500万元房子，2013年购房者需首付170万，加上税费，约180万，很多购房者面对高额的首付，望而却步，自从中介公司推出金融服务后，比如首付贷等，购房者缺少资金由中介公司垫上，购房者只需100万元，购房者相当于从3倍杠杆放大到5倍杠杆，购房门槛降低约40%，连链家就自我感叹，目前房地产销售成交额，其中30%成交额源自于链家金融部门推动，当然这样的情况同样存在于我爱我家、搜房网房天下。
换言之，截止2016年2月底，房地产交易市场中，10名购房者中有3名购房者借助了中介公司杠杆来购房，通过各大中介公司公开宣传数据可以推出：链家销售额中大约有2100亿元使用了杠杆成交，房天下大约2000亿元，我爱我家大约有800亿元，整个中介行业通过“场外配资”实现购房成交金额早已超过1万亿元。
超级股灾前在A股猖獗的场外配资终于来到了房地产市场。其时房地产“场外配资”中，有50%居民是连环房屋连环成交，房屋连环成交占到整个房地产配资的半壁江山。上海市建委部门人员在内部透露，“按照目前推断，链家一个城市约3000套房屋借用了金融杠杆，这涉及到3000组家庭，加上一环扣一环的连环配资，波及家庭肯定超过3000组家庭，这隐含着社会巨大风险性。”
除此之外，还出现了众筹炒楼的现象。
2016年3月深圳二手房众筹平台“拼房网”声称，起投价1000元人民币便可参与众筹购房，一年后可选择回购或出售。同期《羊城晚报》报道称，广州一个众筹炒楼的微信平台上，招募的炒房客投资金额从100万元起，他们的运作方式是：由运作团队专门负责炒楼事宜，房屋产权资料由投资方保管持有，炒楼运作团队不经手资金和产权，炒楼盈利按合作方案分成。
广州中原地产投资总经理黄韬受访时表示，“众筹买房”更多是金融产品的衍生，对于参与其中的人来说，买房只是过程，理财才是真正目的，不过，这种炒楼方式也要看不同地区，在广州等楼市较理性的城市，众筹炒楼的市场并不大，而在上海、深圳等房价上涨较快的城市，众筹炒楼的现象更多。
至此，有了首付贷和众筹炒房这样的影子银行金融创新，之前几乎完全无法参与中国房地产的中低收入家庭也可以纵情介入了。这让我想起了A股， 一轮大牛市开启，股票总是从最优秀的股票开始发力，接着是次优股，然后三线股，最后垃圾股。一旦你发现股市鸡犬升天时，牛市就要结束了。从给中高收入家庭加杠杆，到给中低收入家庭加杠杆，中国房地产的杠杆轮动可以说是走完了一个完整的牛市周期。是不是有一种熟悉的味道？
这里是中国房地产的超级杠杆大顶，杠杆周期的尽头。
走到这一步，如我所言，房子被打包到了p2p金融，互联网金融，理财产品里面去，也就是充当了其债务融资的抵押物。整个一线城市的房地产均通过影子银行放大了杠杆，一线城市楼市的坚挺很大一部分源于影子银行的杠杆支撑。一旦影子银行发生系统性的债务违约，作为融资抵押物的房地产其后果不堪设想。整不明白，想想二级市场行情火爆的汉能股票股价腰斩是咋回事。
3.主力在拉高出货，套路深深等待傻傻的你
房地产不是用来住的，而是用来抵押融资撬动杠杆的。任志强们看到的是供求，我看到的是抵押融资杠杆。对房地产的认识不提高到这个高度就无法看清房地产的超级拐点，也无法理解相关的一些经济现象，比如地王现象。
据《2016-2021年中国城市土地行业市场需求与投资咨询报告》统计，2016年是史上地王交易最密集的一年，全年产生了超340宗“地王”，拿地王总金额过百亿的房企有26家，总拿地王金额4469.24亿！这些拿地王房企大致可分为以下几类：
“不差钱”的大型国有企业，以招商、信达、上海建工为代表，斩获多幅地王项目；扩张较为积极的闽系房企，诸如阳光城、禹洲、泰禾，积极谋求长三角和珠三角等区域的扩张；龙头标杆民营企业，如融创、万科、新城、恒大，因全国化布局，靓丽销售业绩背后亟待补仓；区域性深耕房企，如天房、文一、龙光，为确保竞争优势“孤注一掷”。分析这些地王房企2016年以来的新增土储情况，将近半数的地王企业，其拿地王金额占据了企业自身总拿地金额的半壁江山。
地王交易这么猛是为什么？要认识清这个问题，首先得认识清房地产在中国的金融本质：房地产不是用来住的，而是用来抵押融资的。这个论断是通过数据分析得出的：根据惠誉2015年的研报，中国的银行以房地产为抵押物的信贷资产总额自2008年末以来增加了400%，而其他类型抵押物的信贷资产总额只增加了260%。中国的银行信贷资产总额中有40%是以房地产为抵押物的。同期，住宅房贷总额增加了超过3倍，而以房地产为抵押物的企业贷款总额增加了几乎5倍。在2011年其贷款抵押品的39%为房地产和其他不动产。最新从银监会得到的数据是，2013年底中国最大的几个商业银行的房地产贷款，及以房地产为抵押品的贷款，对贷款总额的占比为38%。房地产和土地作为抵押品在房地产信托等影子银行，信贷中的权重可能更大，危害也可能更大。根据麦肯锡去年的债务研报《Debt
and (not much) deleveraging》，中国有接近一半的债务都与房地产有关。明白了这一点，我们就能破解地王疯狂的真相。
我一直讲房地产最大的风险不是供求，而是金融杠杆，很多读者反对笔者的看法，说中国的房地产市场和美国比起来，金融杠杆很低，因为中国的首付比很高，而且不少人是全款买房。持这种观点的人完全没有看到中国房地产的金融本质，这种对比的致命错误就在于忽视了中美两国用房地产做抵押的融资主体是完全不同的：美国是私人购房者，而中国是地方政府，企业（特别是国企央企特权民企），银行等国家队，个人购房者都是搭便车打酱油的。地方政府，企业（特别是国企央企特权民企），银行才是做高中国房地产金融杠杆的主力，那些首付比很高或者全款买房的个人都是搭便车和打酱油的。运气好一点，主力吃肉，搭便车的个人喝汤；运气差一点，主力解套自保，搭便车的个人割肉和接盘。
投资股市要读懂主力，投资楼市当然也要读懂主力。让我们从解剖主力中的主力--地方政府开始。首先了解一下地方政府的配资规模有多大（再次借用股灾中大火的词汇）。根据穆迪的最新数据，中国地方政府目前的债务总净额是约17万亿元。这些债务的融资抵押物相当大一部分是土地及相关不动产（高速公路，桥梁等）。比如，在地方政府债务中有通过地方政府融资平台发行的5万亿城投债，地方政府将土地及相关不动产转移给地方政府融资平台做融资抵押物。穆迪数据显示，2015年全年全国各省总共发行了38万亿的债券，其中的84%用以再融资旧的债务，也就是新債滚旧债。可以看出来，地方政府新債滚旧债的程度极大，已经是庞氏融资的范畴了。所以地方政府很有必要做高其融资抵押物--土地的价格。因为如果土地价格表现不好，17万亿元融资的抵押物盘子一旦平仓起来后果不堪设想。
让我们再来看看地方政府的配资方都是谁吧，以城投债为例子。根据中央国债登记结算有限责任公司最新数据，城投债的31.0%为商业银行持有，24.8%有基金管理公司持有，21.4%为保险公司持有。商业银行，基金公司和保险公司中国家资本的比重非常大，也就是国家队。
所以房地产的金融杠杆主要集中在地方政府，商业银行，基金公司，保险公司，还有央企国企以及相关特权民企手里。这里需要指出的是央企国企以及相关特权民企的主要融资抵押物也是土地极其相关不动产（厂房，办公大楼等）。
总而言之，地方政府和央企国企以及相关特权民企是融资方，商业银行，基金公司，保险公司是配资方，土地及其相关不动产是配资抵押物。他们才是才是做高中国房地产金融杠杆的主力。
土地和房地产价格掉下来，最惨的就是地方政府，央企国企以及相关特权民企，商业银行，基金公司，保险公司等国家队。因此在中国债务杠杆逼近超级拐点的档口，央企国企特权民企才会疯狂的制造地王，地方政府，商业银行，基金公司，保险公司等则全力配合：
在当前中央严控地方债务背景下，央企以其独特的国有资本担保、抵押物充裕等优势，获得了大规模的银行低成本信贷资金。2015年房企融资成本排行榜中，中海、华润、保利、招商等央企地产企业均位居前列，资金成本控制在了极低水平，如中海地产发行的70亿元“15中海01”公司债，利率低至3.4%，更为重要的是，信达地产等中央房企还获得了国资大股东助力，大股东资源对于房企融资的支持和增信作用巨大。相反，即便是龙湖、万科、碧桂园、恒大等大型民营房企，其融资成本仍然显著高于国资房企的融资成本，如恒大、碧桂园等大量项目甚至还通过互联网金融获取资金，融资成本普遍在6%以上。此外，中央房企在发行公司债、企业债等低成本融资过程中，其审批流程较民营房企更快捷、更容易。
再次，房企实际用于购买土地的“真金白银”相对有限。财政部数据显示，今年1-4月国有土地使用权出让收入9536亿元，而在房地产开发企业资金来源的数据中，1-4月房企应付款规模为1.44万亿元，扣除工程应付款7974亿元后大部分都是购地应付款，总额为6421亿元。由此可见，尽管出让了大量土地，但地方政府实际获得的可支配土地出让收入仅为3100亿元左右。此外，房企还可从地方政府获得高额总地价返还款，如果地块涉及棚户区改造、保障房建设等，地价返还金额可能高达80%以上。与此同时，历史上大量的地王举牌企业退地的情况屡见不鲜，特别是在北京、上海等一线城市地价过高，使得许多地王举牌的主体逐步转变成“央企+民企”的联合体，这种联合体多为松散的项目组合，随时都有解散的风险。
地王汹涌和股灾中质押股票配资拉高出货相似，都是做高抵押物的行情。
4.红楼梦里早已留下了中国楼市的预言
在一般人的眼里看中国房地产，看到的是炙手可热的供求格局，但在超级去杠杆化理论的眼里，看到的却是债务杠杆。要想参透这一层意思，得看看下面红楼梦里的一段凤姐害死贾瑞的掌故：
那贾瑞此时要命心甚切，无药不吃，只是白花钱，不见效。忽然这日有个跛足道人来化斋，口称专治冤业之症。贾瑞偏生在内就听见了，直着声叫喊说：“快请进那位菩萨来救我！”一面叫，一面在枕上叩首。众人只得带了那道士进来。贾瑞一把拉住，连叫“菩萨救我！”那道士叹道：“你这病非药可医。我有个宝贝与你，你天天看时，此命可保矣。”说毕，从褡裢中取出一面镜子来-两面皆可照人，镜把上面錾着“风月宝鉴”四字-递与贾瑞道：“这物出自太虚幻境空灵殿上，警幻仙子所制，专治邪思妄动之症，有济世保生之功。所以带他到世上，单与那些聪明杰俊，风雅王孙等看照。千万不可照正面，只照他的背面，要紧，要紧！三日后吾来收取，管叫你好了。”说毕，佯常而去，众人苦留不住。
贾瑞收了镜子，想道：“这道士倒有意思，我何不照一照试试。”想毕，拿起“风月鉴”来，向反面一照，只见一个骷髅立在里面，唬得贾瑞连忙掩了，骂：“道士混帐，如何吓我！我倒再照照正面是什么。”想着，又将正面一照，只见凤姐站在里面招手叫他。贾瑞心中一喜，荡悠悠的觉得进了镜子，与凤姐云雨一番，凤姐仍送他出来。到了床上，哎哟了一声，一睁眼，镜子从手里掉过来，仍是反面立着一个骷髅。贾瑞自觉汗津津的，底下已遗了一滩精。心中到底不足，又翻过正面来，只见凤姐还招手叫他，他又进去。如此三四次。到了这次，刚要出镜子来，只见两个人走来，拿铁锁把他套住，拉了就走。贾瑞叫道：“让我拿了镜子再走。”只说了这句，就再不能说话了。
旁边伏侍贾瑞的众人，只见他先还拿着镜子照，落下来，仍睁开眼拾在手内，末后镜子落下来便不动了。众人上来看看，已没了气。身子底下冰凉渍湿一大滩精，这才忙着穿衣抬床。代儒夫妇哭的死去活来，大骂道士，“是何妖镜！若不早毁此物，遗害于世不小。”遂命架火来烧，只听镜内哭道：“谁叫你们瞧正面了！你们自己以假为真，何苦来烧我？”正哭着，只见那跛足道人从外面跑来，喊道：“谁毁‘风月鉴’，吾来救也！”说着，直入中堂，抢入手内，飘然去了。
房地产就是风姿绰约妩媚动人的凤姐，供求价格理论就是‘风月鉴’的正面，超级去杠杆化理论就是‘风月鉴’的反面。
‘风月鉴’中的真相就是，房地产周期本质上就是债务周期。这就是中国房地产的金融经济学本质。而M2同比增速是用来衡量一个国家整个债务扩张的速度的数据，那么M2同比增速和房地产价格之间是什么关系呢？
让我们来看图1：
图1：M2同比增速（蓝色，左轴），70个大中城市新建住宅价格指数:当月同比（红色，右轴）
如图1所示，在考虑时间滞后因素的情况下，M2同比增速和房地产价格同比增速在趋势上是高度同向的。这验证了笔者的研判：中国的债务扩张主要是由房地产推动的，以及房地产周期就是债务周期。为了保房地产，M2就必须保持高速增长。由于中国社会融资总量的大概一半用来支付利息支出，中国的宏观融资已经庞氏融资化，因此M2必须保持指数级的增长，才能满足宏观庞氏融资对货币供应的需求。而目前M2要保持指数级的增长，M2同比增速就必须达到18%左右，远远高于目前10%左右的水平。即便是这样，目前中国的M2同比增速在世界主要经济大国里都是最高的一个。下面我们通过数据图，来将中国和其他主要亚洲经济国家和地区的M2同比增速作比较。
如上面5个数据图所示，日本，韩国，泰国，马来西亚和台湾都是亚洲模式的典型代表，比较他们与中国之间的M2同比增速更能看出问题。可以看出中国的M2同比增速远远高于其他亚洲模式国家或地区的相似发展阶段的水平。这最终导致中国的宏观杠杆（债务对GDP占比）远远高于亚洲平均水平:根据IMF和亚洲开发银行数据，目前亚洲除日本和中国以外的所有国家和地区的宏观杠杆水平为190%,而中国为280%。为了成全过去这一轮长达二十年的房地产超级牛市，我们用超高的M2同比增速把国家推到了债务扩张的极限。
没有了房地产繁荣对宏观流动性的巨大要求，中国的M2同比增速远远不需要现在这么高，虽然那个时候M2同比增速比现在显著下降，但更多的生产要素会流向实体经济。中国经济最根本的腾笼换鸟之策就是终结房地产的繁荣。
中国要想成功去杠杆，M2同比增速就必须降下来。而且参照其他亚洲模式国家或地区的相似阶段的发展经验，中国M2同比增速的下行空间巨大，底部必然会是个位数。考虑到中国房地产繁荣的代价就是M2同比增速保持双位数的高增长，而目前中国经济已经无法承受M2同比增速保持双位数高增长所带来的极高宏观杠杆，中国经济要想突围，则M2同比增速的下行空间巨大，如此中国房地产必然要向下大幅度调整。
总之，房地产继续超级牛市荣已经和中国经济新常态完全不兼容。是的，曾几何时，房地产繁荣等于中国繁荣，但今非昔比，中国目前的宏观杠杆已经到了触发金融危机的地步，房地产繁荣依赖的高杠杆已经到了刀口舔血的收尾阶段（杠杆已经从中高收入家庭加到了中低收入家庭）。所以，再拿过去的经验来看待房地产和中国经济的关系（任志强之流所谓中国要繁荣，房地产必须牛的观点），就会犯下致命的错误。
再回到那个问题，为什么任志强总是对的。这就好比主人每次来鸡圈喂鸡都会先摇铃，鸡听到铃声就会出鸡窝等主人喂，每一次这么做，主人都喂它，但是最后一次主人没喂它，而是把它抓走给宰了。任志强就是这只总是对的鸡，亦或是那直瞅着‘风月鉴’正面的贾瑞。而杠杆便是那掌故中的精气。
中央文件精神指出，中国经济未来是新常态，新经济。新的意思就是房地产经济旧了，得换马了。比如新能源汽车产业链带动25个产业增长，再造2-3个新能源产业链，即可代替房地产经济。新常态，新经济的提出，事实上已经给房地产盖上了超级政策大顶。大局已至此，许多人还盯着‘风月鉴’正面，直到精气耗尽，悔之莫及。
(内容摘自摩尔撰稿人“经济学家吴裕彬”，点击阅读原文查看更多)
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