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不到青浦买房，真TM不知道上海楼市的魔幻

环线房产咨询 · 公众号 · · 2024-06-20 17:06

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如果把浦西各区都排进买房鄙视链，青浦大概率要拔得尾筹。

由于开发的晚，产业弱，城市化水平比较一般，青浦的楼市更像是未分化的区域市场：

离谱中透出了一丝魔幻，魔幻中又好像有几分道理。

作为青浦的业主，就会发现一个非常神奇的事情：

青浦的板块看起来有一堆，但是实际只有三个——大虹桥，青浦新城，以及淀山湖。

所有在东侧靠虹桥的板块都会讲自己是大虹桥；

从中间从汇金路一直到淀山湖大道都说自己是青浦新城。

至于只讲自己是淀山湖的，原因就是三不靠：

不挨着规划，更不挨着地铁，无人机飞起来看到都是草原。

那些案名跟湖沾边的项目大多也不挨着湖，主要是为了给自己贴一下金。

当然会有很多朋友反驳我，说青浦那么多小板块来着，淀山湖大道啊，青浦新城啊，汇金路这些居住区都不连片，咋能看成是一个板块呢？

这就是他魔幻所在，按理说一个外溢地铁沿线的几个居住区，理应产生对应的价格梯度：

纯粹外溢概念的话，就是离市区近的地方贵一点，远离市区方向便宜一点。

比如1号线往北，他就是顺次价格递减。

如果有类似于新城核心区的话，那么就是核心区贵一点，边上便宜一点。

比如嘉定新城和松江新城。

但是把目光放回青浦，就会发现青浦楼市的特别之处：

青浦的大板块虽然是横跨多个地铁站，但是还真的和同一个板块一样，走了同一套价格体系。

简单来说，就是没有价差。

徐泾横跨的几站都叫大虹桥核心区，几站之间众多的商品房都叫大虹桥，走的也都是同一套价格体系，也就是没有价差。

徐泾这些社区的威名都是如雷贯耳，我也不需要多介绍，大家应该也都了解。

汇金路、青浦新城、盈普路、淀山湖大道这些站点的商品房，主打的都叫青浦新城，互相之间也没有价差。

其中品质好一点的小区，比如葛洲坝玉兰花园这种价格大概也就是在5万左右；

其余大多数商品房社区，比如汇金路的源昌幸福里、青浦新城的中铁逸都，盈浦路的融创玫瑰公馆，或者淀山湖大道那边的首创、融信等一系列小区，价格大多在4-5万之间。

要知道，青浦的17号线和市区2分钟一站的地铁不同，17号线的每一站之间距离很远。

徐泾那几站也就算了，都叫大虹桥、距离也比较近，大家都按一个价卖我们就选择原谅他吧。

青浦新城这几站就离了大浦，东西直线距离最远接近8公里，南北接近5公里，面积都抵得上连个黄浦区的大小了—— 徐霞客来了也不敢把他们看成一个板块。

距离差出去五六公里，房子却拉不开价差你敢信？

这种奇事，整个上海楼市就青浦独一份了。

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大青浦新城板块的价格体系如此魔幻，还是跟青浦新城建设过程的魔幻关系很大。

这么多年下来，无论是我们从业者或者本地居民大概都有同样的一个困惑：

青浦新城到底建在哪里？

相比于实际的建设，青浦新城的概念貌似一直都停留在销售的说辞里，而非实际落成的项目上。

从我十年前入行房地产开始，青浦就在用青浦新城的名义不断的卖房子。

汇金路也好，青浦新城地铁站也好，包括盈浦路北侧的商品房和淀山湖大道成片的商品房，大家卖的时候都说自己是青浦新城的核心区。

这几个地方的规划也如同同一个模子刻画出来，地铁口都建了一个商场，周围都建了一圈或多或少的商品房，也都没什么人气。

夏阳湖开挖的年代大家都以为那里会是青浦新城的C位，但是除了几个公共配套之外主要就是卖了些房子。

夏阳湖

17号线北面的卓越世纪中心搞的风声水起，但是卖完了房子之后，产业还是空荡荡，最后竟然沦为了酒店式公寓对外销售。

卓越世纪中心

宝龙广场和万达茂更不必多说，卖房子的时候新城王中王，卖完房子县城CBD。

如果类比一下松江新城，嘉定新城，或者是更远郊的奉贤新城和临港新城，人家的核心区都是顶级的水系湖景商务区；

唯有青浦，这么多年，开发这么多个片区，都没有真正的造出来一个新城核心区。

如今回顾过去，青浦新城的存在，更像是个精神丰碑，让大家心驰神往的去买地买房。

最近两年，青浦推出了重量级的大规划，涉及面积1177万方，其中包括750万方的新城中央商务区，320万方的江南新天地和107万方的未来新城样板区。

青浦新城地铁站北面的这个商务区规划，终于有了一个新城核心区的影子。

但是规划虽然很漂亮，我却依然很担心。

青浦这些年把地铁站周围的地块都卖的差不多了，最近规划所在的位置，不少的地块都传出了收储消息。

你说咱买房子，这次抓住到，到底是不是最终版的新城啊？

遥远的未来，青浦还有示范区线，又出现了一批新的地铁站点。

如果这次的规划还不是最终的青浦新城，那么会不会出现在示范区延线上？

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青浦新城建的比较波折，也怪不得他。

青浦一直很努力，但是的确是底子薄。

2000年以前这里都是个农业县，底子薄弱，比不上嘉定松江人家产业卫星城的底子。

如果有临港那种量级的投入，想必青浦这个长三角一体化示范区会发展的更快更好。

不过青浦过去这些年产业发展的的确还不算快，相对来说口袋里的收入就不充裕，进而规划的落地就很困难，吸引新产业也就更难。

对于楼市来讲，没有支柱产业，就没有支柱居民，很难吸引 “铁粉“居民汇聚人气。

青浦的情况又属于本地居民很少的类型，作为纯粹的市区外溢板块，青浦又实在是太偏了，到市区的距离跨越山和大海。

青浦的新房靠中介可以慢慢忽悠市区的小白来买，但是二手房可没有那么多的开发商广告和中介分销，很难骗到市区的刚需来接盘。

因此青浦这地方就出现了很神奇的一二手市场客群分离的现象：

新房销售时，线上有大量的广告，线下有大量的中介带过去买房，市区预算不够的朋友会被洗脑过来卖房子。

等到二手销售时，这地方就没有人来了。

市区的购买力还在被中介带去看青浦本地那些同样造梦的新房，压根不看你这里。

剩下一部分愿意买这种房子的大多是青浦本地人（总量也不大），人家的生活中心就是青浦本地，无所谓到市区地铁的远近。

他们倒是觉得这小片区差距都不大，都是青浦，无非是品质哪个好哪个坏罢了。

因此整体的房价梯度没被地铁站离市区的距离拉开，反而是葛洲坝绿城这种离地铁很远但是品质出挑的项目，离奇的卖到了最高价。

大家都知道，青浦楼市的破局点就是产业自己发展起来，逐渐吸引一些地缘购买力过来，哪怕是宝钢那样的也可以。

这个出发点很好，但是落脚点却逐渐有些变了味道，近几年青浦楼市又出现了一个很魔幻的现象：

整个青浦都在等华为的落地。

淀山湖的新房在说，青浦新城的新房再说这个事，甚至大虹桥的新房也在说，所有青浦卖房子的中介、房东也都在说。

这事其实挺离谱的，一个落地在上海边缘距离大虹桥十几公里的基地，真的就能让你们的房子价值起飞了？

之前华为在金桥，咱也没看到金桥房价爆发啊。

真论对青浦的带动，大概还是青浦新城完全落地，打造一片区域中心效果来的更加明显一些吧。

当然，华为至少是个非常确定的增量，总比那些直播间里虚无缥缈的许愿式销售话术来的好：

东有张江，西有赵巷。

区域起飞在即，买房正当时。

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