楼市火热？其实，是潘嫂子对西门庆喊“热”！

进入房君时间

这几天，不仅天气热，楼市也很“热”。

“小阳春”可能称之为“大阳夏”更合适。

（晴雨是无常的，但是温度真得都挺高的）

看图：

（数据来源： 诸葛找房数据研究中心）

真热！

去年12.31-今年1.6这一周，1150套。 上周3229套了，翻了两倍多，将近三倍！ 一根K线稳步推升，将大家朝天望的脖子都拉长了，够牛逼吧。

而且，上周成都市二手房住宅网签3229套， 环比上期上涨4.1% ，成交面积295813㎡， 环比上期上涨4.9% ，成交量和成交面积涨幅有所收窄，成交套数连续创新高。

看图：

（数据来源：诸葛找房数据研究中心）

好像没有真热的感觉。

今年2.18-2.14这周，成交3000多套，上周还是3000多套。 整个2月到4月，K线平平的，软软的，像前列腺症状。

人们说的热从何来？

上周的数据也证明： 成都新房住宅全市网上签约套数为3296套，与上周相比下跌6.3%； 新房住宅全市网上签约面积为384264㎡，与上周相比下跌3.6%。 4.8-4.14这周亢奋了一下，马上又缩回去了。

首先，限价发生一定变化。

回顾历史数据，可以发现去年，成都新开盘项目，突破2万基本就算极限了。

现在，武侯新城金茂府突破3万的价格，三环内东原印长江将近28000/㎡ 的价格，首创娇子一号逼近4万的价格......

但是，这并不是说限价在放松。

金茂府、东原印长江的地价，定位高改； 首创娇子一号是别墅项目，地段优越，还有超大赠送面积......高预售价都是有原因的。

过去限价更偏向于一刀切，但是现在更偏向于具体项目具体分析，一些高地价、高品质的改善项目基本都是高价预售，低价捡漏高改项目的时代已经过去。

其次，剪刀差逐渐缩小甚至消失，甚至出现“反剪刀差”现象。

因为限价发生一定变化，高地价、高品质项目不断推出，新房开盘价不断刷新纪录，剪刀差变小的规律早有端睨。

从新盘开盘价格与周边二手房价格的对比中，也可以发现，不仅剪刀差基本消失，部分区域甚至出现“反剪刀差”现象，也就是新房贵过二手房。

（数据来源： 链家）

具有标志性的楼盘就是位于大面板块的“新希望锦麟府”，其开盘价高达20000元/平，让购房者大跌眼镜，周边项目二手房价格↓↓↓

（数据来源链家）

这里就特别想吐槽一下，在去年剪刀差最大的时候，置业顾问真的是傲娇的不得了。 房君穿越了人山人海，挤到置业顾问面前，想问哈项目，只得到置业顾问很不耐烦的一句： 都有资料，自己去看！ 给他发消息，100条未必能回一条。

该你们洋盘！

现在又不一样了，去到售楼部，会有很热心的置业顾问给你讲解项目，服务非常周到，临近开盘，每天准时准点儿的发消息......

最后，新房的户型面积越来越大，改善当道。

从近期入市的住宅项目可以发现，改善项目占据了大半江山。

（3月25至今部分入市住宅项目）

11+2中心城区所拿的37个项目中，只有17个项目拥有低于100㎡的户型，其它区域的27个项目中有15个项目拥有低于100㎡的户型（90多平米的占据主流）。 再加上，2017年，政府下调新建商品住宅容积率，规定主城、近郊、远郊容积率分别得不超过2.5、2.0、1.5，以降低开发强度提升居住品质。

这也注定了，成都未来的产品是改善的天下。

纯正的刚需想要入手新房也会变得越来越困难，所以越来越多的刚需转战二手房市场。

相反，这是一个对于改善来说十分友好的时代，首先是改善产品够多，选择空间更大，其次是新房品质比二手房更高，满足改善关注的居住品质感。

但是，现在的改善标准与过去已经不可同日而语了。

最近常常听到有购房者，甚至身边朋友在抱怨： “200万的预算，居然都够不上主城区的改善了。 ”在过去，200万级基本上是可以选到比较不错的改善品质项目的，现在显然已经达不到传统主城区改善的门槛了。

拿主城区最近拿预售的几个项目来说： 首创娇子别墅，近4万的价格，妥妥的高改，一般改善不考虑； 武侯西派城这批次最小面积206，按照最低价格来算，也要370多万； 首钢蓉城里更适合刚需一点儿，改善想上的话，也可以选择127平的，大概价格在150-170万左右； 高新区新景璟誉府、天府新区首创禧瑞锦江、德商学府天骄、翡翠和悦、麓湖生态城也都是超过200万级的。

如此看来，无论抢房的刚需购房者室外跑累了喊热，还是卖房的开发商在室内有事没事喊一两声热，都是正常现象，毕竟都在长身体嘛。