房价最低就是杭州的“边角料”？你怕是不懂刚需的心酸！

壹

上周，我们对杭州2020年的房价进行了梳理，并罗列了一份 极端低价板块 的名单。

以精装均价低于1.5万元/㎡为参照，我搜索到了目前已挂牌的5宗地块，分别位于：於潜（1.48万元/㎡）、新登（1.33万元/㎡）、瓜沥（1.45万元/㎡）、浦阳（1.46万元/㎡）、临江（1.46万元/㎡）。

由于这些地块最低精装限价极低，且知名度都不算高，又处于大杭州版图上相对偏远的位置，所以我用了“边角料”一词来概括。

没想到，这三个字竟然引来了多位粉丝的“抗议”。

尽管5宗地块都是极端的价格洼地，也确实有很多人都没有听说过它们的大名，但对于瓜沥的抗议呼声却特别高，有不少粉丝甚至纷纷留言为其“正名”。

瓜沥，为什么不能说是“边角料”？我进行了一番研究，发现瓜沥确实来头不小。

作为萧山行政区内的一个乡镇，瓜沥拿下过很多证明实力的称号：瓜沥镇位列2018年度全国综合实力千强镇第36；2019年10月8日，入选2019年度全国综合实力千强镇前100名；2020年1月，瓜沥镇入选浙江省2020年度美丽城镇建设样板创建名单。

单看这一份华丽丽的履历表，可见 瓜沥经济实力雄厚，且有较强的城市职能 ，确实不太一般。

然而，从大杭州版图的视角来看，偏离市中心的瓜沥又的的确确给人边角料的感觉。更何况，无论有多少“光环”在身， 1字打头的限价水平总能瞬间把这个小镇的居住价值框回刚需基准线 。

对于不了解瓜沥的新杭州人而言，它绝对是一个不起眼的地区，但对于熟知这里的原住民来说，绝对不甘心将它称为“边角料”。

视角不同，判断标准也不同，有截然相反的结论，倒也无可厚非。

贰

边角料这个词，多年前就开始用来形容杭州偏远的板块。

在老杭州人的心中，地道的市中心只有巴掌点大。毕竟从“西湖时代”开始，杭州的市中心范围还没有现在这么广，最繁华的无非就是西湖一带，城市格局尤为单一。

从当年的视角来看，别说是九堡下沙这些地方，就连钱江新城也还是一片滩涂的乡下地方。更不用提萧山余杭大块大块的乡镇区域，说是“边角料”丝毫不为过。而大江东、空港之流简直听都没听说过。

如今，大杭州早就脱离了单一的“西湖时代”。滩涂摇身一变成为市心CBD，名不见经传的奥体成为网红，实力诠释了“今天你对我爱答不理，明天我让你高攀不起”的真实情形。

而杭州多中心格局的发展也带动了一大串偏远板块，一个个曾经的“边角料”经过多年的发展，早就脱胎换骨，拥有了“姓名”。

回头再看当年，萧山新街拍出地王，湘北地块溢价封顶加自持，都让市场为之震惊，印象里的“边角料”也变得如此抢手，难怪会有萝卜干变人参的言论。

时过境迁，如今再用边角料去形容它们，显得有些委屈了。

杭州房价的演变史，倒可以说是一部边角料板块的进化史。

叁

该怎么去定义“边角料”？

经验告诉我们，“边角料”是一个充满变数的定义，随着城市的发展，一切皆有可能。并且，它需要一定的参照物。

就像瓜沥，在新杭州人眼里绝对是边角料地区，然而在当地居民的眼中妥妥是超厉害的板块。

如果说要给边角料定个衡量标准，以大众的认知来说，大概分为3个方向。

第一，从地理位置来看，地铁都到不了的地方，也许就是被交通规划“抛弃”的边角料。

为了尽可能串联起各大板块，地铁线路往往会深入一些偏远地区。不少地铁的末端就给人“人迹罕至”的印象。但这个标准也并非完全准确，像是万年不通地铁的崇贤，已然成为刚需的圣地，并且已经朝着改善的方向发展。说它是边角料，显然不妥。

第二，从房价水平来看，价格极低的板块，或许就是还未激发潜力的边角料。

用房价判断，是最简单粗暴的方式。一般来说，价格决定价值，所以才会形成一套价格梯队。随着市中心价格越来越昂贵，刚需被逼到了边缘。房价地图上的万元盘，往往距离市中心极远，自然成为了边角料。

第三，从土拍热度来看，没人要的地块，常常被人认为是边角料。

不过，用土拍热度去判断并不完全准确。因为土地市场的行情常常会随着各种因素而变动。偶尔行情遇冷，并不能完全代表地块没有价值。

肆

地铁成网，板块开发，规划落地……

我们在展望2022年的时候，也逐渐感受到，这座城市变得越来越热闹。

尤其是地铁的规划，将一个个生冷偏僻的区域变得鲜活。因为有了地铁，多中心格局的发展才能成立；也因为有了地铁，再偏远的地方，也会逐渐被人气填满。

未来，边角料地区必然会越来越少，甚至消失。

不过，我反倒希望这样的边角料能够更多一些。

翻看2020年的房价地图，我们所能找出的万元板块已经屈指可数。

物以稀为贵，显然开发商更懂得这个道理。所以大江东地块才会未开拍就已到自持。此前还有仁和、崇贤等地块，无一不成为开发商争相抢夺的“香饽饽”。

哪怕老杭州人的思维根深蒂固，但随着越来越多没有居住情结的新杭州人涌入，有商场、有地铁、有学校，房价便宜，就是一个宜居板块。

对于刚需来说，边角料意味着友好的门槛。

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根据中国房价行情网监测，2019年12月杭州新房均价已高达3.05万元/㎡，据此计算，要在杭州购买一套90方的新房，需要约275万元。

而根据杭州统计局数据，前三季度杭州全市常住人口可支配收入为47110元，换算成平均月薪约为5234元。

也就是说，想要在杭州落脚，大多数人需要不吃不喝干上40多年，即便是凑足首付，也要不吃不喝干上10多年。

如果家境不殷实，父母不赞助，自己工资不高的话，在杭州买套房会特别艰难。

而事实上，还有很多刚需，连所谓的“边角料”都承担不起，只能被逼到环杭地区买房。

所以，我真心希望杭州多一些这样的边角料，至少还能让部分刚需够得着上车。

最后，给急于上车的刚需一些忠告：

1. 能买在杭州还是尽量买在杭州，城市能级不一样，买到的城市前景也不一样。

2. 不要小看了边角料地区，有一天也会逆袭。杭州现在越来越大，如今的边角料也许就是明天的潜力股。

3. 刚需上车还是趁早，越往后成本越高。工资的涨幅是比不过房价的涨幅的，所以一定程度上，选择比努力更重要。

-END-

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