我最近见了上地的企业家，说腾讯、百度等全部搬到那里去了，国际上不是采取这种形式的，而是愿意去哪个小镇就去哪个小镇，苹果、微软都是如此。我们把这么多企业都集中在上地这一个区域，几十万人能不堵车吗。实际上可以利用周边中小城镇单独成立总部，这样也会缓解我们的交通压力。再一个是放开限制，主城区要控制人口，辖区农业转移人口市民化，户籍政策要大幅度的放开，这样利用辖区来调整主城区的功能。我们可以建设有特色的居住区，以此进行改革试点。
文章：李铁：几十万人集中在北京上地一个区域，能不堵车吗？
来源：21世纪经济报道
作者：王营
要发挥周边中小城市和小城镇的疏解功能。
12月19日，凤凰网、凤凰房产举办的2018金凤凰全球华人地产峰会在北京康莱德酒店举办。中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁发表演讲称，人口因素是导致高房价的很重要原因。他建议，缓解大城市主城区高房价压力，可以在大城市周边发展建设一些中小城市。
那么，这样会不会导致中小城市房价上涨呢？李铁进一步解释称，调控其实可以换一个思路。要调整总体规划思路，发挥周边中小城市和小城镇的疏解功能。“周边城市房价虽然是上涨的，但是对于主城区居民而言，相对的房价是在下降。很多人到燕郊、香河甚至到北京周边去买2、3万（单价）的房子，宁可牺牲半个小时交通时间也愿意去买这种房子。广州主城区与佛山房价比较，已经下降了1/4左右，北京更是如此。”
李铁还表示，“我们现在看到的规划思路是园区思路。我最近见了上地的企业家，腾讯、百度等全部搬到那里去了。国际上不是采取这种形式，而是愿意去哪个小镇就去哪个小镇，苹果、微软都是如此。我们把这么多企业都集中在上地这一个区域，几十万人能不堵车吗？！”
以下是李铁演讲实录：
非常高兴来到凤凰地产，跟大家谈一下高房价的问题。我给凤凰专门做了一个PPT，有一些新的思路。因为中国的房地产是冰火两重天，所以我今天主要讲的是都市圈、人口疏解与高房价的关系。十九大报告在区域协调发展中提出了城市群都市圈的格局，都市圈就是特大城市千万人口以上的城市，以及它辐射范围内形成的城市群。比如首尔、东京、北京、上海，看一看东京核心区，人口900万。首尔是1000万，北京是1000万，上海也是1000万。以核心区人口1000万为辐射带，形成了整个都市圈。再把它放大一下，放大到都市圈，东京是2000平方公里，人口1300万。北京都市区六环内是2200平方公里，人口是1500万。上海是2000多平方公里。再放大到50公里半径，人还在不断的变化。这就是都市圈的特点。
第二，我们再看都市圈周边的城市对比，北京和首尔、东京差距比较大，特别是东京。高房价主要是集中在主城区，但是由于房子没有更多的供给，所以周边中小城市发育不足，这样房价在空间上得不到缓解。
第三，移民城市。法国移民人数2015年是778万，相当于法国人口的1/8，法国是6000万人口。2016年德国的移民人数是1600万。北京移民人口840万。可以看到越是移民人口多的城市越具有活力。
人口控制政策是导致高房价的很重要原因，那么是不是全世界其他国家也都在采取人口控制政策。有人经常举东京的问题。我前几年去东京的次数比较多，跟他们进行交流。日本提出了六次国土整治规划，也都进行了人口疏解，但是没有成功。所以它的都市圈的人口一直在往上升，没有下降的过程。所以再有人提出日本疏解人口成功的观点，纯粹是胡扯。东京房地产贵，但是通过都市圈大大的缓解了房价的压力，沿着轨道交通线向城市扩展，84个小城市发挥了重要的作用，通过空间范围来化解住房的压力。在特大城市很多人买不到房，主城区太贵，我们是不是可以在周边的中小城市建一些城区，来缓解人口压力。在这方面我们是很多政策的手段可以运用的。
1990-2009年纽约服务业的就业岗位人口在上升，上海的岗位需求餐厅服务员出工比，也就是需求比和求职人数比是8：1，缺7个人。其他服务人员短缺非常严重，这说明都市圈服务业越发达的地方是越缺人的，而不是多人的，所以采取人口疏解政策没有任何的意义。
城市化的发展到了一定的程度，服务业的比重越来越高，北京的服务业比重达到了80%，上海是70%，广州是70%，深圳是60%。我们的低端产业和人口基本上都是服务业的从业人员，这些人员对城市来讲是非常非常短缺的。
另一个现象，我们的都市圈还有一个特点，已经出现了居住的逆特大城市化和消费的逆城市化的特点。特大城市化不是针对城市病，都市圈核心区的人面对着空间的压力、交通拥堵等等问题，需要向郊区寻找居住条件。全世界无论是发达国家，还是不发达国家，比如巴西，新兴国家富人都在郊区，不在城里。这是一个类型。
第二个类型，消费趋势。我们很多人周六周日小长假经常都到郊区去，这就意味着未来住宅、酒店房地产的变化也会随着空间的变化而进行调整。在这种情况下，人口疏解的重点不是疏解人，是要疏解功能。当然雄安新区在疏解非首都功能方面是重要的战略举措。另外还有中小城市的小城镇化发展，但是北京周边没有更多的小城镇。浙江、江苏、四川等与其他国家的小城市相比，我们差的太多了，发展非常滞后。所以利用都市核心区周边的中小城市来建立聚集区，来为低收入者提供住房，这是非常重要的疏解手段之一。
再看都市圈发展的特点，随着都市圈向外扩展，二产比重在大幅度的下降。核心区到了90%，到了15公里半径逐渐递减，50公里半径内工业比重占50%了。广州也是如此，也是到了50公里半径，工业比重大幅度的上升。也就是说，我们房地产的发展最佳距离是30公里到50公里之间，这样才能形成地区的发展环境。
都市圈内房价的变化也是如此，核心区北京房价10万以上，广州是5万到7万之间，15公里半径5万到8万，到了50公里半径内下降到3万左右，到了燕郊已经2万多了。下降的原因不是因为我们还没有放开这一个空间内的住房供给，而是这些住房非常之短缺。
这是京津冀周边的房价，河北沿北京边界。
看一看政策调控手段，我们换一个思路来想。周边城市的房价虽然是上涨的，但是对于主城区居民来说，相对的房价是在下降的。很多人到燕郊到香河甚至到北京周边去买2、3万的房子，宁可牺牲半个小时交通时间，也愿意去买这种房子。广州主城区与佛山房价比较，已经下降了1/4左右，北京更是如此。我们如何理解限价政策，限价政策的核心问题不是你涨房价就高，而是针对主城区空间环节政策进行大幅度的调节，可是我们的决策者，甚至地方的政策决策者，宁可限购、限售，也不愿意看到指标的上涨。实际上是在制造一种假象，房子不让卖当然跌下来了，一旦让卖了就涨上去了。所以，房价空间这里面有重大的调整手段可以实施。
建议：第一，要调整总体规划思路，发挥周边中小城市和小城镇的疏解功能。房地产有没有未来？有未来，我们要充分认识到一线、二线城市房地产发展前景，这样我们才可以充分利用空间手段，来解决疏解问题。
第二，下放权限，因为小城镇没有权限，我们规划对周边的小城镇进行严格的限制，我们可以根据产业和功能定位来释放这些中小城市的活力，来解决高房价的问题，特别是解决中低收入人口房子居住的问题。
第三，要对河北沿边的城市房地产发展取消限制，因为京津冀协调发展，河北一直在表示说沿边不能发展房地产，这不客观。北京房价涨买不到房，去大河北买还不行吗？
第四，适度的房价上涨是应该可以的。最大的好处是对北京人有很大的利好。
第五，加快集体建设用地改革。消费逆城市化，逆特大城市化居住，这两个都可以发挥集体建设用地的疏解作用。
