专栏名称: 老杨地产逻辑

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一目了然：过去十年中国房价“行军图”！

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2016-12-05 20:16

正文

在房地产短周期理论中，有四大驱动力，其中供求关系，是影响房价的最贴肉的一个驱动力。

新房库存与去化周期，反映的就是供求关系。下图，是易居研究院库存月报中常用的数据，我们跟踪了35个大中城市的新房库存去化周期。

2016年10月，35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为8.9，这也意味着市场仅需8.9个月的时间就能消化完这些库存。

由图可知，2011年以来，经历了两个峰值，分别为2012年一季度和2014年三季度，这是两个房地产短周期楼市低潮点。

经历了三个低点：2011年初，2013年上半年，今年三季度。这是房地产短周期三个高潮点。

从三个高潮点的数值看，2013年上半年为11个月，明显高于2011年初的近8个月，说明2013年楼市繁荣的成色不如2010年至2011年初。

而本轮高潮点，当前是近9个月，略高于2011年初，低于2013年上半年，说明本轮楼市繁荣的程度，高过2013年，但仍没赶超2010年。

究其原因：主要是2011年开始，多数三四线城市和少数二线城市，房地产市场一直处于下跌、调整状态，即便是2013年上半年也没有出现明显反弹，2013年的楼市繁荣主要体现在一线和部分二线城市。而我院跟踪的35城包括了部分弱二线和三线城市。

而本轮房地产短周期，又叠插了房地产板块轮动，过去几个月，长沙、成都这样的弱二线和无锡、南通、嘉兴这样三线城市也轮动式补涨了。因此，近几个月的35城存销比，比2013年上半年还要低一些，也即市场表现更强一些。

这也能从房价走势上得到证实。下图是过去十年的70城房价指数走势。基本特征是：房价大涨小跌，短周期波动，振荡式向上。

06年小涨，07年大涨，08年前三季度高位振荡微涨，08年四季度至09年一季度小跌，09年二季度至2010年一季度大涨，2010年二季度盘整（主要是国十条太严厉），2010年下半年小涨，2011年上半年高位振荡，2011年下半年至2012年上半年下跌，2012年下半年至2014年一季度大涨，2014年二季至2015年一季度下跌，跌幅为近十年最大，2015年二季度至年底企稳并小涨，2016年至今大涨。