CBD观察 | 前滩打破商务区开发周期的上海神话

前滩是CBD中的新生代，从第一幢写字楼交付至今，仅仅走过了八个年头。

前滩的崛起恰逢上海城市能级提升和商务区多中心化启动的“天时”。把时钟拨回到2015年，上海的写字楼空置率一路探底至4%，95%以上的租用面积位于传统商务区内。而鉴于稀缺的市中心土地供给和通勤交通压力不断加大，新兴商务区的建设可谓应运而生。在2017年正式公布的《上海市城市总体规划（2017-2035》中，上海首次提出了中央活动区（CAZ）的概念，并将其定位为全球城市核心功能的重要承载区，而前滩成为了站在中央活动区最南边的那只“靴子”。

时至今日，前滩不但已经是上海中环沿线规模最大、商务氛围最成熟的办公群落，更是上海乃至放眼全国最成功的新兴CBD范例之一。

数据来源：CBRE研究部，2024年6月

注：选取办公建筑面积在5-10万平方米之间的项目进行分析，以排除项目体量对去化时间的影响。

*项目交付后首次达到80%的出租率并维持6个月以上。

前滩定位清晰，在功能布局上注重平衡发展，成为其独特的“地利”。依托浦东三大先导产业，前滩现已集聚了医药及生命科学、科技新媒体、专业服务业等行业龙头。行业集聚与产业金融双轮驱动，吸引和留住了大批优质租户。随着前滩知名度不断提升，其辐射范围由浦东区内扩展乃至跨江制造业企业，产业集群化持续扩容。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年6月

尽管面临中环商务区的新一轮竞争，但前滩仍保持较高的写字楼出租率与续租率，其中最关键的，在于前滩不仅是一个CBD，更是一座24小时活力城市。前滩住宅类产品总体量90万平方米，其中约有2,500多套中高端租赁式公寓，很多人“工作在前滩也住在前滩”，前滩租赁住房价格较市中心商务区呈现一定优势，有助于增强该区域的人口活力。

数据来源：公开信息，世邦魏理仕研究部整理

从纽约中央公园，到伦敦海德公园，不难发现当城市快节奏不断挤压生活空间时，公园，自然成为人们不可替代的生活向往。前滩有三个连成一体的近60万平方米的大型绿地公园，这一绿色资源优势，远超其他核心商务区和拓展区。前滩体育公园每年举办“前滩企业足球联赛”，为区内企业搭建了良好的交流平台。通过足球这一共同语言， 促进了企业间的互动，也让前滩这片区域展现出更加“宜业、宜居、宜乐”的魅力。

数据来源：公开信息整理、CBRE研究部，2024年6月

注：根据每千平方米写字楼公园绿地面积进行分析

占天时，得地利，能人和。这些有利条件共同塑造了前滩独特的城市特色，成就了其蓬勃发展的动能。无论外部形势如何变化，前滩都能从容应对，继续保持自身的发展魅力。