万科欧泊，守卫房价！

这一套，也是欧泊有史以来最便宜的一套房子。

坊间又开始关于欧泊房价崩盘的传言，业主也急了，维稳海报应运而生。

当时，看到新低成交，我找业主打听了一下，他却说起了什么“两房该被扫进历史垃圾堆”的暴论。

欧泊的2房产品是标准蟹货，是小区户型里最差的一档，80平+北向+直面南大干线。

无论是，采光、噪音、户型产品，自住体验是很一般的。

而且80平才做两房一卫，在现在普遍80-85平能做到三房两卫的时代，是有点尴尬的，总价上去了，但居住体验没上去。

产品的硬伤严重，自住和投资客都看不上的产品，一定是降价让利幅度最大的。

虽然，这一套是蟹货，但一套小区史低价的房子成交，总归会影响正经房子的价值。

好像一个小区绑着同一根绳子爬山，肥仔爬山是爬不动的，要靠带头大哥拖着上；但下山时，自由落体的速度，也是会影响带头大哥一起加速下坠的。

其实，这也是为什么很多豪宅、改善小区规划，会选比较纯粹的大户型产品，因为高低配除了所谓的圈层之外，还切切实实影响房子未来的价值。

为了跑量做的小户型、大户型错配，回旋镖最终还是会打在业主身上的。

以前省的钱，将来卖二手一样会还出去。

当然，欧泊不是豪宅、改善小区，80-95-140-188的产品线，硬伤明显的80平，也会影响其他户型。

对于欧泊业主来说，这不是第一次守卫房价了，从抱团涨价、到抱团稳房价，他们总是风口浪尖的弄潮儿。

但实际情况是，市场规律不会因为个人意志而改变，效果有限。

尤其是在楼市下行期，是极其容易互相踩踏，借势出逃的，导致房产价格错估。

目前的万科欧泊小户型约为2.8-3.6万/平。

北向两房大约2.8-3.1万/平左右；

横厅三房大约3.1-3.4万/平左右；

竖厅三房大约3.4-3.6万/平左右。

对欧泊来说，好消息是在这个价位段，欧泊的成交量一直在上涨，价下来的同时，量在不断提升。

特别是近两个月，成交了大量价格较低的横厅三房和北向两房。

这也说明，买家觉得性价比到位了，和卖家逐渐达成了一致。

成交量不断上涨，也代表市场对于欧泊的价值是有认可的，欧泊仍然是有价值。

这个着陆过程是痛苦的，但在成交量提升，形成较为一致的认知后，价格将会逐渐筑起底部。

①早期买的业主1.6-2万/平依然有的赚，而且还是能血赚那种。

只不过，很多欧泊业主，经历过高价高企的年代，由奢入俭难，那可是三房都要卖6万/平的疯狂年代。

②万博依然是番禺发展最成功的板块，且未来很长一段时间依旧会是商业中心。

网上对于万博的风评并不好，一直都不是舆论的宠儿，毕竟以前是乡下地方，从一大片荒地发展起来的 ，距离传统意义的广州市区也有 距离。

但现在的万博，已经不可同日而语了。

交通：3号线+7号线+18号线+城际，还有广州南站在旁。

商业：天河城+万达广场+四海城+山姆 ，还有即将到来的K11 Select+万象+里仁洞。

学校： 九年制番中，还有明年开学的 东风东小学、广雅、九年制广附潘实。

上个月， 长隆旅游度假区对标国内外世界顶级乐园，计划新建面积达43公顷的超级乐园。

结合广州城市新中轴线南延，打造城市公共绿地，北望广州塔、地标高点张和岗、南望大夫山的中轴空间。

长隆欢乐世界变身世界级开放式主题乐园，与周边的商业区融合在一起，活跃区域氛围，反哺片区经济。

这是欧泊的基本盘和增量，是有未来的。

不过， 随着万博沿汉溪大道向西发展，合并长隆，兼容南站的基调铺底， 年纪渐长的 欧泊也难再经历一轮核心暴涨，而是随着万博大市波动。

和樾府、悦府、耀盛组成的新三角，会是毫无疑问的中心。

但欧泊作为板块上车盘，年轻的万博对买家是有吸引力的。

万博300万+3房小户型次新房，也就是 欧泊 和翠山蓝天苑的楼龄新一点，新房起步户型都在100+。

唯一有小户型的耀盛，三房两卫户型段也要92平，但单价都在5.5万+， 产品 和欧泊没有明显代差。

欧泊最能打的95平竖厅三房两卫，带入