户型新规已经上架一年多，主城区不少楼盘别说100%使用率了，连110%使用率的都算不上惊艳。
但有个区苦公摊久矣、它是
越秀区
。
过去四年间，越秀只在2020年出让过2宗宅地，越秀买家一直与高得房率无缘。
不过好消息马上来了！就在近日，广州规自局发文，广州大道中地块即将出让！
苦等四年，越秀区即将迎来首个新规产品！
四年来唯一出让的宅地，
时隔四年
，继前任广州地王越秀南路地块和广九大马路地块，
越秀区终于有新地了。
官方的评价是：
同时享受越秀区深厚的历史文化底蕴与天河区现代化国际都市的活力与繁华，成为广州市区不可多得的“双核心”资源叠加区域。
它的出现，对越秀区的楼市来说，太及时了。
各位不妨思考一个问题：
渴市多年的越秀，井喷的几个新盘热度反而打不过天河、海珠新盘？
当中一大原因在于：
人家玩户型新规把赠送面积玩出花时候，越秀新盘用的还是旧规。
你看，在这个产品飞速迭代，很多楼盘甚至做到100%实用率的时代。
越秀区不少新盘，产品力依然停留在上个世纪。
比如
二手市场热盘
，均价10万+的
东风广场，83平只能做两房，功能性严重不足。
又比如均价接近13万的
君汇世家，更是存在100平的两房。
新盘市场上几个越秀新盘，竟然还有使用率8成不到的产品？！
越秀区部分在售新房产品信息（数据来源：贝壳）
当下市场，高使用率不一定能抢客，但没有高使用率，会赶客。
被外区的抢客多时的越秀，这次凭户型新规，要反击了。
容积率仅3.6有惊喜，
我们看看广州大道中地块的基本面，从体量看，
1.8万方的蚊型地，是小了点。
但该项目胜在容积率不高：
比起其他在售盘动则8-9，甚至14容积率
，广州大道中地块3.6容积率有优势。
在寸土寸金的越秀，商住混搭、新旧盘混搭比较普遍；
但广州大道中地块成功规避以上两个硬伤。
它体量小，大概率会是单体楼。
但胜在纯粹，消防站等配建，有单独安排的地块，商住混搭的情况。
而且地块有着近年罕见的高大上城市界面。
地块位于越秀和珠江新城交界处：
与天河城等顶流商圈距离在2公里内；
所以你完全可以理解为，这是一个“准珠江新城楼盘”。
这么
CITY
的城市界面，堪称数年一遇。
当然，地块面积有限，单靠地面部分做花园不太够，只能在空间上做文章。
目前来看：
新式小产品正在
试水把裙楼打造成立体空中花园
；
这种立体花园的做法，
滨江樾和员村天珺都在打
版，明后年就可以看到效果。
老编认为，体量小的另一个好处是开发难度低。
此前地块爆出谍报，总共6亿元不到的总价，以及1.8万平建面，预计对资金占用小。
如果按120平改善面积为主力，预计150套新货左右，去化压力不大。
此外，城市界面好，地段渴市多年，竞品产品过时，只要房企好好经营，有着爆款潜力。
地块周边商业配套齐全，烟火气十足
学位，或成左右战
局的X要素
另一个有可能影响价值的，是
学位配搭。
过去越秀区几大新盘对口的小学都不属于越秀区顶级梯队。
越秀区部分在售新房对口学校（数据来源：越秀区教育局）
这次广州大道中地块显然有备而来。
地块周边街道按今年学位划分范围，纳入杨箕小学、五羊小学，以及铁一小学的招生范围。
如果按就近入学原则，杨箕小学机会最大
，过往杨箕小学在越秀的家长口碑相对一般。
但书包弱势有望解决，
据媒体报道，杨箕小学即将纳入广铁一中教育集团管理。
此外，以上几家小学，2023年对口组初中牛校不少。
例如
第七中学、十六中学、省实中学、铁一中学等，都是口碑成绩很不错的牛校。
从小书包到初中，都有足够的确定性，广州大道中凭借CBD景观及越秀过硬的学位牌，很能打！
向下，可以靠学位牌和景观牌压制越秀区其他竞品新盘。
向上，可以靠户型新政及书包优势，逆袭珠江新城西区不少次新。
地块一路之隔就是珠江新城
加上货量少，适合快进快出，土拍热度可以参考同为珠江新城旁的员村天珺。
你觉得项目首开价格多少比较合适？
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