最近，有篇文章传的很火，写的是任志强对2018年房价的预判。这篇文章站长也看过，本来觉得，信息时代，谣言比较多，没有理会。
结果昨晚有个粉丝发给站长，说：站长，任大炮从来没有错过!看来房价还要涨！俺们县城新盘一开盘就日光，俺等不及了，要买入了！
没想到，今天在某专业投资平台也看到这篇文章，站长内心是有一万匹草泥马奔腾而过的。
如果说公众号，大部分小编为了博眼球赚个阅读量也就罢了。专业的投资平台发出这种文章，那会误导多少投资者？是打算忽悠一群人高位接盘站岗吗？
文章提出，任志强的发言是在近期举行的“房地产调控政策与市场前景”闭门研讨会上。
近期是哪一期呢？看发言内容，应该在去年，2016年11月27日下午，《任志强张维迎黄益平北大闭门会》上，地点是朗润园万众楼。
实际上，这不是所谓的最近发言。任志强最近的一次公开场合发言是在2017年1月7日，钜派投资集团“2017年宏观经济展望暨投资策略会”。
还有一个消息是，3月18日上午，有人问任志强的朋友刘春，最近楼市调控政策连续加码，想知道任志强对长中短后市走势的看法。任志强微信回复了刘春。
限购政策告诉大家，房子是用来炒的。没有一个政策是为了帮助购房者减轻负担，都是让炒房减少杠杆，使炒房不会引发银行贷款危机的。不是倒洗澡水把孩子倒掉，是直接把孩子倒掉。短期平或跌必然会导致长涨。有七成首付能力早就有房了。
文章里，作者把任志强最近两次公开场合的发言糅合一起，数据用的都是15，16年的老数据，完全没有把今年北京供地计划算计去，也没有把北京5年新增的150万套房算进去。结果得出，18年房价暴涨的结论，还要任大炮背锅也是醉了。
实际上，大炮从来没有说过18年房价还会暴涨的言论，站长相信大炮也不会做出这个判断。他对市场把握一直是很敏锐的。任大炮并非一味唱多，比如14年，大炮就预言房价要下跌，结果证明其远见。而大炮数次预言房价暴涨的时间节点，也是踏准了的，即使是死多头，大炮也从来不盲目唱多。
未来一年半左右房价预期平或者跌
大炮在1月份说过，房价涨跌要看政策周期。
“房地产政策有一个不肯定性，今年、明年、未来怎样样？没人敢说。我们要预测都是依据现有政策做抉择，然而实际结果必定会依据未来的新的政策。周期是多少？许多人说十几个月，这是政策变化的周期，通常18个月变一次，12个14个月也有，一年半上下。政策周期抉择了房地产经济的增长情况。”
而3月份，大炮发言，短期平或跌必然导致长涨。这个短期，应该就是政策变化周期。可能12-18个月。所以，至少下半年，明年房价平或跌是大概率事件，不会再有大的暴涨机会。
如果你17年，18年还想高杠杆做投资，那么真的要评估下风险了。大炮也提醒过，中国房地产是政策市，最高领导已经明确指出，房子是住的，不是用来炒的。
如今北京的新领导班子已经确定。
而且你们还记得去年蔡奇市长说，要确保北京2017年房价环比不上涨了吗？相信蔡奇市长一定会把大大的话执行到位的。
换句话说，北京的新房备案价17年一定会严控，限购限贷的调控政策17年也不会放松。北京又是其他城市政策的参考标尺，尤其是一线、强二线城市在未来的不久会出现阴跌。
现在热火朝天的三四线城市，还依然处于大涨的阶段。如果调控到位，就高位站岗几年，不到位，那可能就要戳破几个泡沫了。
前天站长好基友爱上楼分享了一篇文章，其中有段话站长跟粉丝们共勉：
买房最大的好处是能长期低息贷款，而不是涨的多。 这些年房子并不见得比大米、白菜、食用油涨的多。 所以，买房本身并不见得是最好的一个投资。 它之所以引人关注，只不过每个人都相关，投入的比例大而已。 这些年真正的好投资是7折利率的负债。 哥买的不是房，哥买的是债！
而现在，5成，7成首付，还要承受1.1倍，1.2倍的贷款。
杠杆没有了，低利率也没有了。
你还傻乎乎的往里冲……我敬你是条好汉。
现在购买房地产作为长期投资是好的决策吗？
房价涨到今天的样子，这个势头可持续吗？放眼未来20年，现在购买房子作为长期投资，是不是可持续的、合理的投资呢？
我认为，房子每年涨3%以上，才是一项合理的投资。在这3%里，有2%是折旧，1%是净收益率。每年涨3%，难吗？事实上，在美国投资房地产的真实收益率不到1%。现在要求北上广深房价保持3%的涨速，需要一些前提条件。
首先考虑未来人们对房子的需求有多强，其中最主要的因素就是收入增长有多快，第二考虑政府能供多少地盖房。我们假设20年后，中国城市化率达到70%，房价收入比是10倍，房子每年折旧2%，人均住房面积提升到40平米。
我们对一、二、三线城市进行分析，分析一年新建多少房子和人们收入增长速度的关系。以一线城市为例，如果居民收入能增长6%，城市每年新增住房只有1000万平米，那么，房子的真实回报率是可以达到3%的。如果算上4%的通货膨胀率，名义上就有7%的真实回报率。如果北京每年新增住房有4000万平米，那大家必须更富有，才能有更强的购房动力。所以，再具体以北京为例，假设未来保持每年6%-7%的经济增速，新建住房降到之前的50%左右，才能保证投资房产在未来20年能有每年3%的净收益率，才是一项理性的投资。而这些假设，未必能成立。
中国今天的房价已经涨到很高的程度了。房屋投资要维持3%的真实收益率，北上广深，甚至包括二三线城市必须维持6%至7%的真实收入增长率，还要把住房供地降到过去5年的一半水平。
所以，供给、需求是很简单的道理，第一我们要努力发展经济，提高大家的收入，房价还会节节高；第二供地不能太多，太多就崩盘了。我们的结论是，房价的确已经很高了，必须非常小心谨慎对待它。为了让房价不崩盘，政府当然可以控制土地供给，但机会成本是，我们的城市化速度会变慢，生产效率方面有损失。
当然，房价还可以更高，因为刚才的决策模型是理性的，但中国人买房，很多不求3%的真实回报率。如果把钱存银行、放在股市的回报率更低，人们还是对投资房地产。但是，中国能支撑多高的房价呢？
只有更多创新才能支撑今天的高房价
我对中国房地产是乐观的。但是，如果政府使出很大的力气维持高房价，不是好事。
我给出来的政策建议是：
国土资源部门改革僵化的用地指标审批机制，由地方政府更大自主权利决定土地的使用；
改革城市规划的工程师主义做法，充分考虑成本、价格的作用，不能墨守毫无根据的容积率指标，要充分考虑当地的市场情况；
改交易环节的税收为持有环节的税收；
大力建设健康的金融和资本市场，增加人们储蓄的出处，有更多投资机会和方式，减少买房需求；
大力促进劳动生产率和全要素生产率的提高；
适当进行房地产投资需求管控，尤其在一二线城市。
经济发展好了，高房价才能持续；发展不好，持续不了。我们需要促进生产率和全要素生产率的提高，我们的经济需要年轻人多创新，做出更多的产品和服务，才能支撑我们今天的错误的高房价。
来源：地产情报站
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