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来源：
魔都财观
，作者
观观
（本文不代表财金新天地立场）
如果要用
一个词来形容上海楼市这一年。
那一定是
“跌麻了”
。
有多少房东是第一次见识到砍到头皮发麻是什么感觉。
你要是和买家说得提价，买家立马拍拍屁股走人。
虽然挤泡沫的过程很痛苦，但是暴跌后的上海楼市正在建立新的秩序。
上海楼市正在从全面下跌，进入到多数下跌、少数回暖微涨的新阶段。
别觉得涨价就是“天方夜谭”。
既不吹嘘、也不盲目悲观，就和大家聊聊上海楼市
当下的变化
。
10月份以来上海楼市的成交一直处于上涨趋势，12月的成交更是达到了3万套的水平。
在成交有明显起色的情况下，势必有局部的小区或者房源成为抢手货。
上海滩花园近期的价格大户型在
15万+
，小户型接近14万。
小区的成交价峰值的时候，大小户型基本都要18万/平左右。
下跌之后，最便宜12万左右就能买到，多数在13万/平的价格。
如今已从低谷爬出来了，
尤其大户型的价格表现会更好一点。
新湖明珠城120平的2房户型重新出现了
9.5万/平
的成交价。
这个户型高楼层的今年最低的时候已经到了8.8万/平。
现在8.8万的价格仍然可以“捡漏”，不过可能买到的是更差的户型或者楼层。
就在不知不自觉之中，新湖的价格有了
7个点左右的上升。
2024年年初我们写过上海豪宅开始暴跌，当时海珀旭晖260平的户型是从21万单价跌到了16万。
到2024年年中，海珀旭辉最低价一套288户型只要12.8万/平就成交了。
感觉房东是已经被市场行情吓懵了，只要能卖掉价格再低也可以。
时至今日，类似户型的价格
已经回到了
15.6万/平
。
古北中央公园168户型的价格对比8月份也有了小幅度提升。
近期的价格来到了
8.3万/平
，相比之下也有
5%的上浮。
这个户型在砸盘最激烈的时候，单价只要7.3万/平。
像合生时代锦苑这个小区，就是典型的短期内涨价成交。
上一套刚刚
9.6万
成交，下一套
每平米就多了4000块。
现在新杨思这边又拍了个新地王，周边的小区应该会更有底气。
在上面的案例中，我们看到这些价格反弹的小区散落在上海各个区各个板块。
对于市区优质地段的品质小区，达成一致的“共识成本”会小很多。
外环内好房子少，供应少，自然比外环外回暖迹象更清晰。
不少前期热门的中产板块在逐渐回归一二手正挂之后，出现了性价比。
不能说这叫大涨，更准确的来说应该是在价格调整中重新找回理性的位置。
虽然上南花城的上限不能说很高，但是他会是板块里率先相应市场变化的。
比如上海滩花园156户型，就是户型方正，功能区合理，在小区的量也不大。
在涨价的背后，其实不是说哪里的房东又要连夜跳价百万了。
前段时间上海的社零数据出炉，继续是表现出消费不给力。
让我联想到，实际上
“买房子也是在
消费降级
”。
原来一个月挣5万的时候，买个1万的包犒劳一下自己显得理所当然。
原来觉得800万买个郊区新房，现在觉得600万市区小点的二手同样过的很开心。
买房降级的背景下，大家更关心安全性、合理性、必要性。
然后附带一些资产保值增值的想法，核心就是不要亏钱或者微亏都能接受。
优质的房源需要小幅溢价，如果加钱了，那就要买“最好的”。
