【兴业地产】中国好资产系列三之龙头地产股

2017年地产行业最重要的主题是干龙头股，龙头市占率大幅提升，参照美国，这是一个长期趋势。我们认为，龙头房企凭借在融资能力、拿地能力、并购能力、城市布局四大方面优势，将持续提升其市场份额。数据显示，我国房企TOP10市场份额由2016年末的18.7%大幅跳升至2017年Q1的31.5%，同比提升9.7个pct；TOP20市场份额由2016年末的25.2%大幅跳升至2017年Q1的41.8%，同比提升12.9个pct。从年度数据看，2016年，我国TOP10和TOP20市场份额与美国分别相差10.7和12.2个pct，整体而言，我国市场集中度仍有提升空间，龙头房企将成最大赢家。

我国房地产行业集中度目前仍有提升空间。从年度数据看，2016年，我国与美国TOP10市占率分别为18.7%和29.4%，相差10.7个pct；TOP20市占率分别为25.2%和37.4%，相差12.2个pct；随着2017年的我国龙头开发商规模效应急剧放大，中美龙头市占率差距有望在2017年大幅收窄。龙头房企凭借融资优势、拿地优势、布局优势和并购优势将成为集中度提升中的最大赢家！

伴随市占率的快速提高，龙头市值将随之提升。对标美国，龙头房企在次贷危机后，新房市场回暖的2012-2017年期间，市占率也处于快速提升阶段，龙头公司的股价表现较为强劲。以美国前两大房企霍顿和莱纳为例，霍顿在2011-2017年市占率由4.6%提升至6.0%，相应股价累计涨幅为280%；莱纳在2011-2017年市占率由3.78%提升至5.22%，相应股价累计涨幅为288%。因此，国内龙头房企在行业集中度快速提升，销售同比大幅增长的情况下，龙头市值必将随之提升。

从2017年PE估值来看，美股龙头PE区间为11.3-18.8倍；A股龙头PE为7.6-14.5 倍，港股龙头PE为7.9-15.5倍。从2017年PS估值看，美股龙头PS区间为0.9-1.4倍；A股龙头PS为0.4-0.6倍；港股龙头PS为：0.3-0.8倍。对标美国，龙头房企集中度提升往往伴随着估值水平和市值的提升。国内龙头市占率还存在提升的空间，估值水平也将持续提升。

1）6月北上购入A股龙头资金显著增加。4月以来，通过沪港通和深港通累计净买入招商蛇口资金达到3.7亿元，华侨城、保利地产、万科A分别为1.48亿、1.27亿和1.14亿。6月以来，外资净流入资金显著增加：万科A和招商蛇口环比5月分别增加115%和257%，保利地产和金地集团则由5月份的净流出大幅逆转为净流入。A股龙头公司销售金额增长明显，而估值相对偏低，吸引“北上”资金大举进入。

2）南下买入内房股资金同样活跃。自沪港通和深港通开通至今，港股由于低估值优势，吸引南下资金持续进入，至今累计净流入资金为4673.6亿人民币。港股从离岸市场转变为与内地无缝对接的共同市场，从而推动港股牛市和龙头溢价水平的提升。根据最新收盘日（2017年7月5日）情况，南下资金通过港股通渠道持有内房股已经超过425亿市值。伴随增量资金持续流入，内房股行情有望延续。

投资建议：这是新世界、新视野、新市场。强者恒强，规模为王，市场集中度快速提升背景下，龙头将成为最大赢家。重点推荐万科A、金地集团、招商蛇口、保利地产、新城控股、世联行、华夏幸福、华侨城A、华联控股。同时推荐土地储备优异、估值较低的内房股：碧桂园(2007.HK)、中国奥园(3883.HK)、新城发展控股(1030.HK)、中国金茂(0817.HK)、旭辉控股(0884.HK)、深圳控股(0604.HK)、中国海外(0688.HK)、龙湖地产(0960.HK)、融创中国(1918.HK)等。

风险提示：货币政策收紧；销售回升不及预期。