新土地管理法下放宅基地审批权限

原来的土地管理法除乡镇企业破产兼并外，禁止农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用集体建设用地，只有将集体建设用地征收为国有土地后，该幅土地才可以出让给单位或者个人使用。这一规定使集体建设用地的价值不能显化，导致农村土地资源配置效率低下，农民的土地财产权益受到侵蚀。在城乡接合部，大量的集体建设用地违法进入市场，严重挑战法律的权威。在33 个试点地区，集体建设用地入市制度改革受到农村集体经济组织和广大农民的广泛欢迎。

新土地管理法删除了原法第43条关于“ 任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定， 允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织2/3以上成员或村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单经或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。 这一规定是重大的制度突破， 结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制，为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍 ，是新土地管理法的最大亮点。

随着工业化、城镇化的快速推进，征地规模不断扩大，因征地引发的社会矛盾凸显。33 个试点地区在缩小征地范围、规范征地程序、完善多元保障机制等方面开展了多项制度性的探索。新土地管理法在总结试点经验的基础上，在改革土地征收制度方面作出了多项重大突破：

一是 对土地征收的公共利益范围进行明确界定。 宪法规定，国家为了公共利益的需要可以对土地实行征收或者征用并给予补偿。但原土地管理法没有对土地征收的“ 公共利益”范围进行明确界定，加之集体建设用地不能直接进入市场，使土地征收成为各项建设使用土地的唯一渠道，导致征地规模不断扩大，被征地农民的合法权益和长远生计得不到有效的保障，影响社会稳定。新土地管理法增加第45 条， 首次对土地征收的公共利益进行界定，采取列举方式明确，因军事和外交、政府组织实施的基础设施、公共事业、扶贫搬迁和保障性安居工程建设需要以及成片开发建设等六种情形，确需征收的，可以依法实施征收 。这一规定将有利于缩小征地范围，限制政府滥用征地权。

二是 明确征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。 原来的土地管理法按照被征收土地的原用途给予补偿，按照年产值倍数法确定土地补偿费和安置补助费，补偿标准偏低，补偿机制不健全。新土地管理法首次将2004 年国务院28 号文件提出的 “保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的补偿原则上升为法律规定，并以区片综合地价取代原来的年产值倍数法，在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的基础上，增加农村村民住宅补偿费用和将被征地农民社会保障费用的规定 ，从法律上为被征地农民构建更加完善的保障机制。

三是 改革土地征收程序。 将原来的征地批后公告改为 征地批前公告，多数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议的，应召开听证会修改，进一步落实被征地的农村集体经济组织和农民在整个征地过程的知情权、参与权和监督权 。倡导 和谐征地 ，征地报批前，县级以上地方政府必须与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置等签订协议。

农村宅基地是农民安身立命之本。长期以来，宅基地“ 一户一宅”、无偿分配、面积法定、不得流转的法律规定，导致农村宅基地大量闲置浪费，农民宅基地的用益物权难落实。33 个试点地区在自愿有偿退出宅基地、宅基地有偿使用、下放宅基地审批权限等方面进行了积极探索。新土地管理法完善了农村宅基地制度， 在原来“一户一宅”的基础上，增加宅基地户有所居的规定，明确： 人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，在充分尊重农民意愿的基础上可以采取措施保障农村村民实现户有所居 。这是对“ 一户一宅”制度的重大补充和完善。

考虑到农民变成城市居民真正完成城市化是一个漫长的历史过程，新土地管理法规定： 国家允许进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地，这一规定意味着地方政府不得违背农民意愿强迫农民退出宅基地 。同时，在总结试点经验的基础上， 新土地管理法下放宅基地审批权限，明确农村村民住宅建设由乡镇人民政府审批 。

建立国土空间规划体系并监督实施，实现“ 多规合一”是党中央、国务院作出的重大战略部署。随着国土空间规划体系的建立和实施，土地利用总体规划和城乡规划将不再单独编制和审批，最终将被国土空间规划所取代。考虑到“多规合一”改革正在推进中， 新土地管理法为改革预留了法律空间 ，增加第18条，规定： 国家建立国土空间规划体系。 经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护和建设活动的基本依据 。

为了解决改革过渡期的规划衔接问题，新土地管理法还明确： 已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城乡规划 。同时在附则中增加规定： 编制国土空间规划前，经依法批准的土地利用总体规划和城乡规划继续执行 。

实行最严格的耕地保护制度，确保国家粮食安全是土地管理法的核心和宗旨。为了提升全社会对基本农田永久保护的意识， 新土地管理法将基本农田提升为永久基本农田 ，增加第35 条明确：永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途。永久基本农田必须落实到地块，纳入数据库严格管理。各省（自治区、直辖市）划定的永久基本农田一般应当占本行政区域内耕地的80%以上，具体比例由国务院根据各省（自治区、直辖市）耕地实际情况确定。

原土地管理法对新增建设用地规定了从严从紧的审批制度，旨在通过复杂的审批制度引导地方政府利用存量建设用地。但长期以来，地方对建设用地审批层级高、时限长、程序复杂等问题反映强烈。新土地管理法适应“放管服”改革的要求， 对中央和地方的土地审批权限进行了调整，按照是否占用永久基本农田来划分国务院和省级政府的审批权限。

今后，国务院只审批涉及永久基本农田的农用地转用，其他的由国务院授权省级政府审批。同时，按照谁审批谁负责的原则，取消省级征地批准报国务院备案的规定。