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上海的城市发展方向，已经全面转向

环线房产咨询 · 公众号 · · 2024-05-05 19:08

正文

我们之前在全网率先提出过一些比较“非主流”的观点：

比如上海楼市的四分天下，比如上海远郊的土地没有稀缺性，比如上海市区的城市边界已经打破环线限制。

而这些观点产生变化的核心原因就是：

上海城市化的模型现在已经发生了变化，不能用过去的增量视角来看待上海的城市化发展方向。

常见的城市化模型其实就两个，一个是摊大饼，另一个就是建卫星城。

从专业的城市规划学角度来讲，这俩模型是离心城市化过程中的两个不同的方向：

外延型城市化（摊大饼）：

城市的离心扩展，一直保持与建成区接壤，连续渐次地向外推进，这种扩展方式外延式城市化。

飞地型城市化（卫星城）：

城市化的推进过程中，出现了空间上与建成区断开，职能上与中心城市保持联系的城市扩展方式。

上海过去的城市发展模型，并不像北京分环线一般摊的那么纯粹，基本处于一个飞地+外延混合发展的模式。

比如建国后五十年代的规划思路就是在传统市区之外的郊区中画了一个又一个圈，建设工厂+工人新村。

这些片区是一个个独立的小组团，和市区存在物理断层（农田和荒地）。

在当年私家车和地铁尚未普及的年代，大部分市民只能通过公交车连接，对于当时的市区来讲就是卫星城。

改革开放后的现代化建设，也基本是这个思路。

比如80年代建设漕河泾、康健、虹桥经开区，九十年的古北、静安新城、莘庄、五角场、万里；

包括浦东的两桥一嘴+张江，对于市区来说都算个飞地，可以视作一个小卫星城了。

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当然，既然都是飞地，为什么又说是摊大饼呢？

是因为这些飞地从规划之初的定位就是向心发展服务于市区的。

只是从开发模式上并没有直接贴着城市边缘往外建，而是先做了一个又一个小的独立规划，后面再逐渐把他们连起来，最终和市区相连形成新的一层大饼。

90年代后已经做了内外环、轨交的规划的基础下，这些片区规划的时候，其实就已经有了各自的定位：

你是居住区，我是副中心，他是产业园区，各司其职。

随后就是通过新建公路、地铁、公共配套，串联起这些小片区更好的连接市区。

这种规划模式优势非常明显，可以一定程度上可以解决传统摊大饼模型中的弊端。

传统的摊大饼模型是直接在城市外围做外延规划，但是就很容易“只看眼前”，造成规划过于局限。

比如当年把武宁长寿这种普陀最好的地段规划了住宅区，本质上就是当年规划做的不够宏大，只把武宁长寿作为了老静安的外溢板块。

提前外置做飞地规划，就会有效避免这种用错好料子的情况。

而且，先建小片区后连线，就能通过合理规划解决交通拥堵、公共资源分布不均的问题，防止规划错乱 。

而对应的独立规划出来的小卫星城板块们，在整体的一层又一层大饼中，也成为了对应那层大饼的区域中心，起到了C位效应。

这种规划模型比较典型的就是田林板块，田林的商品房都集中在板块的一侧，围绕着内环高架一圈。

这片地方当年就是田林新村和徐家汇板块之间的空白地带，很典型的就属于后期溜缝建设的作品。

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读懂了上海之前这个城市化模型，你大概就懂了，为什么之前的时代，买房买规划是对的。

当时做的一个个规划，对应的一片片飞地，其实都是作为未来市区边界外拓的锚点。

待到和市区中间的空白全部填满，这个飞地成为新的区域中心，最终还是成为市区的一部分。

飞地模型的困难就在于，其建设成本远远高于摊大饼模型下，直接共用市区配套建设的外延片区。

做一片新规划要投入大量的资金资源来做公共配套、产业配置，单独只看这个片区自己，其实未必是能够营收平衡的。

上海之前的开发逻辑其实是混合了二者的优势，背后跟着的是把这一片划入市区的宏伟蓝图。

因此，如果当年你买在这些片区，其实买的是那层大饼整体未来几十年的投入和产出，自然一买一个准。

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如果上海继续按照以上的发展模型发展，其实还是可以“买房看规划”。

但是问题就在于，这个模型虽然是创新版的飞地+摊大饼，本质还是摊大饼。

摊大饼的模型发展到一定程度，就一定会遇到一个棘手的问题：

越往外摊，同心圆的边界就越大，填满这层所需的资源就是几何倍的增加。

局限这个模型的要素其实就是两个字：资源。

而如今最大的问题，就是资源不够了。

过去30年，上海这个大饼已经摊的足够大，像西南片区的市区边界已经跨越了外环到了七宝莘庄。

这个格局得益于90年代到2010这个人口高速导入的周期内完成的快速城市化。

上海的人口在2015年之后几乎就已经稳定在2500万左右，人口的高增量时代结束了，对应的大饼外拓模型其实就基本宣告结束了。

大家心里也清楚，像美兰湖这些地方，即便是画出来图纸，也很难按照原来的思路把他最终内化为大饼上的一环。

因此，其实从大概十年前前开始，上海的城市化模型就发生了全面的转向。

从原来的飞地+外延，变成了真正意义上的市区+外部卫星城。

如今，上海市区已经基本初步宣布建成。

未来仅可能在少部分外围进行拓展，大部分还是在大饼内部的城市更新。

而郊区的卫星城，加上远郊一个又一个地铁沿线小组团，本质功能其实只有一个，给市中心的城市更新腾地方，容纳市区外溢的刚需群体。

除了部分划近主城的地段分到了不少产业规划，可能还有些融入市区的可能性；其他部分一定程度上已经不算上海了，市区的资源也不像当年一般能够溢出过去。

从房价表现上来说，其走的就不该是和上海市区同一套价格体系。

这也就是为什么大部分刺激zc都集中在外环外，读懂上文你就懂了。

这其实不难理解，和世界上其他大都市都是类似的，郊区卫星城并不是什么产业高地，都是在原有的乡镇基础上发展出来的居住组团。

而其作用也只有一个，就是容纳市区外溢的刚需人口。

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