9月土地成交大幅回落，一线城市溢价率持续低位

文／克而瑞研究中心

成交：面积接近触底

地价显著抬升

9月，全国336城经营性用地成交规模大幅回落，成交建筑面积8739万平方米，成交地块幅数1189幅，环比跌幅分别达到45%和54%，同比也分别下滑了41%和50%，降至一年以来的最低位，虽然土地成交总量大幅度下滑，但成交总价仍达到3623亿元，环比仅微降2%，同比上涨6%，成交楼板价上升至仅4145元/平方米，环比飙升78%，主要原因是三四线城市成交回落，整体成交结构中由二线城市占主导，带动成交均价的上涨。

面积回落主要是由于三四线城市成交减少导致，热点城市持续放量的状态并未改变；一线城市中，租赁用房和旧城改造项目近期表现相对抢眼，上海连续两月有大型旧改地块成交，8月份仁恒获得杨浦区蒋家浜旧改地块、9月份光明地长也以较低溢价获取金山区1宗旧改地块，随着租赁用地政策和旧改项目的持续推进，这两种地块将成为一线城市主要供地的方向。

在土地成交量持续走高3个月后，9月份成交面积大幅回落，土地成交的回落会导致未来楼市供应预期减少，一定程度上刺激楼市价格重新走高，但是从9月楼市的表现来看，传统“金九”并未再度出现，成交同比大幅下跌46%，土地市场的冷淡也跟楼市的表现不佳有一定关联，开发商在一二线城市仍有较大的拿地热情，但对于非热点的三四线城市则观望情绪渐浓；在国庆长假的影响下，10月份土地市场成交预计走势平稳或有持续有小幅下滑。

分布：量价走势相背

二线、三四线价格提升

从能级分布上来看，一线城市持续加大土地供应，成交面积而有所上涨，三四线城市成交面积环比下跌最为严重；成交均价走势与成交面积相反，一线城市成交增多，且成交结构调整，租赁用地成为土地市场的新潮，均价回落，但城市核心地块的价格仍然较高，单价最高地块创年内新高，二线和三四线城市土地相对收紧，成交均价有所回升。

分能级来看，一线城市成交建筑面积391万平方米，同、环比分别上涨为257%和13%，虽然一线城市进入今年三季度以来土地持续放量，但也仅占总成交的4%，一线城市地块仍属于稀缺资源。

本月上海成为一线城市中主力成交城市，共成交经营性用地23宗，总面积达到252.63万平方米，其中动迁安置房地块和租赁用房地块各成交4宗，其他地块中，含宅地块共9宗，分布于金山、奉贤、青浦、宝山等区域，由于上海采用招挂复合的方式出让地块，部分地块最终有资格参拍的开发商较少，竞争激烈程度明显下降，多幅含宅地块底价成交，土地市场降温表现明显。

北京相比上海出让地块较少，本月成功出让6宗地块，其中2宗为自住型商品住房地块，3宗为最高限价地块，含宅地块均为综合用地，总建筑面积85万平方米，本业成交地块中，丰台区西局地块和朝阳区孙河地块均位于豪宅板块，土地成交楼板价分别为60905元/平方米和54617元/平方米，在销售限价严重压缩了房企的利润空间情况下，仍然引发了开发商较为激烈的竞争，均为顶价成交。

广深两市土地供应一直相对较少，本月仅有广州成交1宗位于黄埔区知识城板块的商服用地，底价成交，楼板价仅3693元/平方米。

二线城市本月成交面积同环比分别上涨14%和9%，涨幅不如一线城市，成交建筑面积3600万平方米，土地成交均价6088元/平方米，环比回升30%，相比去年同期几乎持平，成交金额2192亿元，同环比分别上涨11%和41%，量价齐升。

郑州、杭州两市本月分别成交74幅和38幅地块，成交建筑面积分别为672万平方米和309万平方米，连续两月成为二线城市中土地供应量最大的两个城市，郑州主要出让范围仍是周边区县，荥阳市、新乡市以及空港新区成为本月主要成交主力，市区仅有金水区成交1宗纯住宅用地，该地块建筑面积仅1.4万平方米，虽然周边配套成熟，但仅有一家开发商参与竞拍，最终底价成交，经开区滨河国际新城板块3宗商住地块连拍，楼板价突破9000元/平方米。

杭州仍有市区核心地块推出，典型豪宅板块钱江新城成交1宗纯住宅用地，由保利和滨江联合竞得，溢价率高达70%，此外萧山区、余杭区又较多地块出让，与郑州情况不同的是，杭州土地出让中，市区用地比例较高，且本月成交地块几乎均以最高限价成交，溢价率普遍偏高。

此外另一热点城市厦门9月末迎来年内最大规模土拍，共出让岛外7宗含宅地块，总体量超过50万平方米，引来十几家大牌开发商积极竞拍。

三四线城市本月成交建筑面积4747万平方米，占总成交的54%，占比环比减少23个百分点，降幅较大，成交金额仅占总成交金额的24%，土地均价1799元/平方米，环比回升40%，地价上升显著。三四线城市中，佛山本月成交建筑面积达到234万平方米，位居第一，保利、万科等大型房企再度出手，保利竞得禅城区祖庙板块1宗纯宅地，楼板价12170元/平方米，此外美的、恒大也均已较高溢价竞得土地；除佛山以外，环上海区域的三四线城市土地持续放量，常州、南通、无锡分别成交115万平方米，69万平方米和42万平方米，雅居乐连下常州金坛5宗纯宅地，碧桂园、保利等也均有所收获，但本月这些城市的成交溢价率不高，仅南通通州区2宗商住地块高溢价成交，楼板价达到7600元/平方米。

本月土地市场成交面积降幅较大，主要原因为三四线城市成交量下滑，一二线城市成交面积环比有所回升，主要为响应中央租赁试点城市的号召，大量成本较低的地块入市，为限制未来房价、租金持续走高，广州深圳持续无宅地出让，房企主要通过旧城改造、一二级联动的方式获取项目；二线城市本月走势量价齐升，但随着更多的二线城市加入“限地价”的土拍调控队伍以及租赁用地在这些城市的铺开，土地市场的降温也将成为必然，三四线城市土地市场与一线城市走势恰好相反，量跌价涨。

9月份土地成交面积降幅显著，但总成交金额环比仅微降2%，平均成交价格大幅上涨；其中一线城市成交面积环比回升，成交总金额也环比上涨3%，总成交金额为577亿元；二线城市为成交金额环比涨幅最大的能级，9月成交总价达到2192亿元，环比大涨41%，同比上升11%；三四线城市成交量下跌，导致金额同环比均降幅明显，总成交金额为854亿元，同环比降幅分别为36%和46%。

一线城市楼板价14751元/平方米，环比下跌9%，主要原因是租赁用地成交逐渐增加，且土拍的限价政策持续作用，开发商在土拍中逐渐回归理性；二线和三四线城市均价则环比涨幅都较大，二线城市楼板价6088元/平方米，环比上涨30%，杭州在本月土拍中推出城市核心地块，而厦门集中出让7宗岛外的含宅地块，均引起开发商激烈竞拍，最终以较高的溢价率成交；三四线城市本月楼板价1799元/平方米，环比大涨40%，同比涨幅更是高达54%。

重点地块：总价榜首有所回落

单价榜首创年内新高

 9月份总价榜单榜首地块成交总价63.77亿元，环比下降39%，门槛地块总价环比上涨38%，榜首地块来自杭州萧山区，金地9月14日竞得萧山区商住地块，总建筑体量27万平方米，该地块刷新了萧山区最高总价，成为新晋总价地王，门槛地块来自成都天府新区，由万科37.71亿元竞得；溢价率方面，有4幅地块零溢价成交，均为来自一线城市的商办类、综合类地块，其余上榜地块溢价率不低。

杭州主城区9月13日迎来主城区8宗地块的出让，其中包括5宗纯宅地和3宗商业用地，众多大牌开发商积极参与竞拍，5宗宅地溢价率全都触及最高溢价率，其中位于钱江新城的纯住宅用地由滨江和保利联合竞得，成交总价59.93亿元，楼面价44460元/平方米，自持比例23%。

地块位于杭州上城区典型豪宅板块钱江新城板块，虽在板块内来看该地块的位置一般，不属于沿江地块，无法利用江景提升价值，且紧挨秋石高架路，部分住户势必受到高架的影响，但从整体来看地块其他配套相对完善，轨道交通方面，目前距离地块最近的为1号线婺江路站，未来地块周边还将建成4号线和5号线，出行选择较多；商业配套方面，由于临近市中心西湖商圈和火车站城站商圈，板块内商业配套相对简单，附近仅有万泰城、物美大卖场等可满足基本生活需求；教育和医疗资源都较为丰富，且周边目前已经建成较多高档成熟住宅小区，居住氛围浓厚。目前周边新盘较少，即将有信达滨江壹品和滨江保利翡翠海岸两项目入市，如今板块内二手房均价已经达到45613元/平方米。

9月21日，北京丰台区、通州区两宗地块出让，其中丰台区地块由于地理位置优越，吸引了大量房企参拍，包括葛洲坝、九龙仓、金茂、中海等知名开发商，在出价触顶后转入竞自持阶段继续竞拍，最终由九龙仓以62.6亿元总价，自持16%成功竞得。

地块位于北京丰台区西三环四环间，板块内轨道交通和道路交通条件都已发展成熟，地块一公里范围内有七里庄地铁站，可换乘轨道交通9、14号线，且在七里庄站的下一站西局即可换乘10号线，此外，地块靠近京港澳高速路、西四环路等交通主干道，交通非常便捷；商业方面，北京和谐广场预计年末开业，目前有部分社区商业可满足基本需求，医疗和教育资源也比较丰富。丰台区西局一带目前已经形成以龙湖西宸原著、昆仑域等高端项目为代表的豪宅区域，居住氛围浓厚，且目前地块周边仅有西宸原著和紫辰院待售，近两年周边2公里内也仅有旭辉商办地块成交，未来市场将会有一定的空白需要填补，该九龙仓地块未来销售均价不得超过7.78万元/平方米，且90平方米以下的小户型需占比达到70%，很大程度上限制了九龙仓将这一地块打造成豪宅产品。

综观：土地市场循序降温

租赁试点城市低价土地铺开

随着四季度的到来，土地市场又一次迎来了年度的周期性交易高点，预计接下来各地将有更多地块进入交易市场，尤其是今年以来的市场交易热点——三四线城市地块出让比例将有所增加。但我们认为土地市场的价格弹性系数已经落入低位，量升价涨的情况不太可能出现，三四线城市方面，受持续升级、蔓延的调控影响，在加之近两年销售规模过快上涨带来的透支性消费，我们对于未来市场走势持以更加审慎的态度；一二线城市方面，在租赁住房用地新规逐步落地的情况下，未来也会有更多相关用地进入土地市场，与二手房市场一并挤占商品房市场生存空间，整体溢价率指标也将继续保持低位。

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