过去半年，全国房地产板块轮动继续进行。就连低迷数年的海南楼市，也出现了一波小高潮，房价急涨。
今年3月，全国70城新房价格环比增幅排名，海口第一，三亚第二！2月份则是三亚排第一。久违热带海风，夹着似曾熟悉的牛逼味儿，扑面而来。
在全国热点城市纷纷调控的背景下，今年4月14日，海南也出台了房地产政策《关于限制购买多套商品住宅的通知》：在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅的非本省户籍居民出售新建商品住宅。居民家庭在三亚市购买第2套商品住宅，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%。居民家庭在其他市县(包括海口市)购买第2套商品住宅，没有购房贷款记录或相应购房贷款已结清的，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于40%；相应购房贷款未结清的，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%。同时，在全省范围内暂停向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人住房贷款。
4月24日，海南省琼海市进一步升级房地产调控新政：要求海南无住房的非本省户籍居民家庭在主要三个镇购房时，需提供至少连续缴纳1年及以上的个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明。
琼海这么卖力的调控，自然使海口和三亚也产生了新的压力，估计未来一段时间也可能跟进升级限购。
我们把视线放长，纵览一下海南楼市大历史吧，从中可窥规律：
海南楼市的历史走势，与内地的一二线城市不同，他本质上是旅游度假地产，是以投资需求为主的市场，而内地一二线是第一居所，是自住需求为主的市场。
这就注定：海南的楼市，波幅比较大，短周期特征弱于一二线城市。
1992-1993年上半年，海南楼市经历过一次暴热，泡沫很大，1993年6月朱镕基总理主导调控，严厉打压，楼市猛降温，海南房价由均价5000元，几年后降至1000元，惨不忍睹。套死大量房企和投资者。
以三亚为样本，分析海南楼市。如下图，2006至2009年，三亚房价随全国大势上涨，略跑赢一线和三线城市。2010年上半年，海南国际旅游岛获得国务院批准，受此利好刺激，海南掀起炒房狂潮，半年内房价翻番，直线拉升，国内罕见！
暴涨之后，再度出现泡沫，但小于1993年，所以后来没有再度崩盘，而一直阴跌加盘整，直至2016年。2016年四季度至今，三亚房价重新上涨。
上涨的主要原因有三：一是全国出现短周期上涨，三亚滞后轮动；二是北方堆雾霾严重，海南概念重新得宠；三是盘整五六年，市场积蓄了上涨的动能。近几个月，海口与三亚房价涨势，排70城前列。
对于市场参与者而言，应考虑以下因素：
从投资上看，三亚楼市的价值高于内地三四线城市，但明显低于一线和强二线、环都市圈。
上图所示，如果看十年，则价格涨幅差异明显。但存在一个问题：由于三亚是度假地产，流动性不如内地自住性城市，也即，当你想卖出的时候，比较困难，尤其是近几年才大片开发的地区。因此，投资宜谨慎。
对于岛外人而言，不会长住是正常的。如果家里老人或自己，每年能去住几个月，则应以自住价值为首要考虑，其次才是投资需求；如果只是偶尔住半月、一个月，则只能偏重于投资思维。
如果在海口或三亚市区或近郊，则区域生活配套较齐全、有人气，老人可以较长时间居住，未来转手卖出时，也比其他“海难美死、鸟不拉屎”的区域，更容易一些。
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