偶像老孙又谈房地产了

老钱日日谈 · 公众号 · · 2019-11-07 20:55

正文

老孙今天参加了个会，公开谈了对当下房地产行业的观点，依旧是大白话，观点明确，充满数据，很有料。

摘抄了几个重点和大家分享下：

· 经济去房地产化是长期占率

房地产及相关行业在GDP中要占到30%，这个行业的卖地收入加上税收收入，占整个财政收入的40%。这个行业的贷款，占28.9%，加上其他行业贷款，用房地产做抵押的，是50%。所以这个行业太重要了，占的资源已经太多了。

改变经济过度依赖房地产，已经是一个国家的政治高度和长期战略选择了，我们要理解这次的调控。

· 调控还会继续

很多人认为现在的压力那么大，什么时候能够放松？我说不太可能。

大家记得2016年10月份，那时候限价，很多人其实是误判了。觉得2017年两会以后就能放开，结果没有放开。说十九大以后放开，结果没有放开。说2018年两会以后放开，还是没有放开，一直等到今天，已经第四个年头了，还是没有放开。主要是这个行业确实太重要了，要理解新形势。

· 未来的量大需求：城市化和置换

未来房地产整体规模，原来我们说60%多，刚才盛司长说53点几的城市化率，将来还要达到80%多，2030年到达70%，这个空间还是挺大的。

一个是城市化的需求，另外是改善性需求。

在座的每一个人，你身边的10个人，肯定有5个人想要改善，你不换也能活着，但是都想换。 你任何10个朋友里面，肯定有一半的人想换房子，这种情况我估计还会保持很多年。

· 到底什么是「存量市场」？

还有一个变化，到15万亿的量级的时候，从增量市场往存量市场变。

原来在2007年的时候，这个行业的年销售额是3万亿，2008年的时候降了一点，2点几万亿。到了2010年的时候，是4点几万亿，到2011年大概5万亿。从2007年到2019年，涨了5倍。从2011年到现在涨了3倍。所以我们在座的开发商在这些年里面一直在抢占的是增量，有那么多增量，所以大家日子都好过。

但以后就是存量市场了，注意我不是说二手房，而是说就这每年15万亿存量上下晃悠，不会再多了 ，这个时候就难做了。从大家抢增量到抢存量，这其实是一个特别大的变化。

· 龙头房企的市场份额还会提升

这个行业的头部企业，前五名大概是18%，我估计在五年里面，这个行业的前五名能占到30%。

为什么？因为行业规律，比如汽车行业中国前五名是51%，啤酒行业是73%，空调行业78%，手机行业83%，我说的就是前五名。

我们这个行业，前五名是18%，所以再过五年，30%问题不大。

· 并购解决风险最快的方法

有很多风险暴露出来，但是并购是解决风险最快的。如果你还不了银行的钱的话，基本上从你违约到最后你把它拍卖掉，大概平均需要四年时间，快的话需要三年时间，但是并购的话三个月或者半年就解决了，所以并购是化解行业风险的最好方法。

P.S. 我觉得老孙此处的潜台词是：地价这么贵，还是并购划算啊，雪中送炭也好、乘火打劫也罢，并购可以快速完成扩张。

... ...

最后我想反驳一个观点，这两年很火，叫：

房地产不是蓄水池，而是水龙头。因为房贷多了，M2才多。

逻辑没问题，但观点我不太同意，我坚持认为房地产就是蓄水池。

偶像老孙又谈房地产了

正文

请到「今天看啥」查看全文